Wittelshofen

Marktüberblick: Ländlicher Markt mit niedrigen Preisen, aber schwacher Rendite

Wittelshofen ist eine Gemeinde im ländlichen Süden des Landkreises Ansbach in Mittelfranken, gelegen an der Mündung der Sulzach in die Wörnitz am Fuße des Hesselbergs. Mit 1.259 Einwohnern auf 24,22 km² (52 Einwohner je km²) handelt es sich um eine kleine, strukturstark ländliche Gemeinde. Der Ort ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Hesselberg und umfasst zehn Gemeindeteile, wobei der Hauptort Wittelshofen, Illenschwang, Obermichelbach und Untermichelbach die größten Siedlungskerne bilden.

Der Immobilienmarkt spiegelt die ländliche Peripherie wider: Die Angebotsmiete liegt mit 7,03 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 8,94 Euro und dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.343 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreiswert von 2.484 Euro und unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 27,76 liegt über dem bayerischen Mittel von 26,10, was bedeutet, dass sich die jährliche Miete bei aktuellen Angebotswerten länger amortisiert als im Landesdurchschnitt – trotz der niedrigeren absoluten Miet- und Kaufpreise.

Die Bruttomietrendite von 3,6 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,71 Prozent und dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent. Im bayerischen Perzentilrang belegt Wittelshofen mit 39,4 Prozent den unteren Drittel aller verglichenen Orte im Freistaat.

Preisentwicklung: Hohe Volatilität durch kleinen Markt

Die Zeitreihen zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität: Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,26 Euro (2021) und 8,33 Euro (2024). Der CAGR von 1,91 Prozent über den gesamten Zeitraum verdeckt diese starken Schwankungen.

Noch extreter zeigt sich die Kaufpreisentwicklung: Nach 1.376 Euro im Jahr 2021 folgte ein Ausreißer von 4.732 Euro im Jahr 2022, bevor der Preis 2023 auf 2.331 Euro und 2025 auf 1.766 Euro sank.

Ein wichtiger Hinweis: Die aktuellen Marktwerte (Miete 7,03 €/m², Kaufpreis 2.343 €/m²) weichen von den Zeitreihenwerten ab. Die Zeitreihe nennt für 2026 eine Miete von 7,60 €/m² und für 2025 einen Kaufpreis von 1.766 €/m². Diese Differenz zwischen den aktuellen Angebotswerten und den historischen Jahreswerten ist bei kleinen ländlichen Märkten zu beobachten, wo einzelne Inserate oder Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Zeitreihenwerte stellen Jahresdurchschnitte dar, während die aktuellen Werte den momentanen Angebotsstand abbilden.

Regionale Einordnung: Unter dem bayerischen Durchschnitt, im Nachbarschaftsfeld stabil

Im regionalen Vergleich liegt Wittelshofen bei den Mietpreisen nahe am Niveau der unmittelbaren Nachbarn: Gerolfingen (7,07 Euro, 2,3 km entfernt) und Langfurth (7,09 Euro, 4,7 km) weisen nahezu identische Werte auf. Die deutlich höheren Mieten in Ehingen (9,91 Euro) und Wassertrüdingen (9,25 Euro) korrelieren mit deren Status als größere Zentralorte.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein unterschiedliches Bild: Wittelshofen liegt mit 2.343 Euro je Quadratmeter im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarn. Röckingen (3.215 Euro) und Weiltingen (2.853 Euro) sind deutlich teurer, während Burk (1.373 Euro) und Ehingen (1.337 Euro) signifikant unter dem Wittelshofer Niveau liegen. Diese Preisdifferenzen bei vergleichbaren Mieten führen zu extrem unterschiedlichen Renditen: Ehingen weist mit 8,9 Prozent die höchste Rendite auf, während Röckingen mit 2,71 Prozent die niedrigste erzielt.

Der Kaufpreisfaktor von 27,76 liegt über dem bayerischen Durchschnitt (26,10), obwohl sowohl Miete als auch Kaufpreis absolut unter dem Landesmittel liegen. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist also relativ ungünstiger als im bayerischen Durchschnitt.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, starker Arbeitsmarkt, aber begrenzte Dynamik

Die Bevölkerungsentwicklung von Wittelshofen verlief seit 2015 relativ stabil: Von 1.237 Einwohnern (2015) stieg die Zahl bis 2019 auf 1.284, seither ist ein leichter Rückgang auf 1.259 (2024) zu verzeichnen. Die Gesamtveränderung seit 2015 beträgt 1,78 Prozent, was einer leichten Stagnation entspricht.

Der Arbeitsmarkt ist durch eine sehr niedrige Arbeitslosenquote von 1,02 Prozent (2023, acht Arbeitslose) gekennzeichnet. Dieser Wert liegt weit unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt und spiegelt die ländliche Struktur mit hoher Erwerbsbeteiligung und Pendlerstruktur wider.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Ansbach den Gesamtrang 131 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 14), während die Bereiche Arbeitsmarkt (Rang 227), Demografie (Rang 177) und Wettbewerb und Innovation (Rang 170) schwächer abschneiden. Die Dynamik liegt mit Rang 88 im oberen Drittel. Diese Struktur – starker Wohlstand bei schwächerer Dynamik und Innovationskraft – charakterisiert einen reifen, aber nicht wachstumsdynamischen ländlichen Raum. Wittelshofen als Teil dieses Kreises teilt diese Charakteristika.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen nach Studierenden ausschließt und den Markt primär auf Familien und Pendler ausrichtet.