Geslau

Marktüberblick

Geslau ist eine Gemeinde im mittelfränkischen Landkreis Ansbach mit 41,96 km² Fläche und rund 1.340 Einwohnern. Der Ort liegt im Naturpark Frankenhöhe, etwa 10 km östlich von Rothenburg ob der Tauber, und ist über die Staatsstraße 2250 – Teil der Burgenstraße – sowie über fünf Buslinien angebunden. Der nächste Autobahnanschluss an die A7 befindet sich rund 8 km westlich. Die Gemeinde umfasst 14 Gemeindeteile und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Rothenburg ob der Tauber. Der Immobilienmarkt wird durch deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegende Kaufpreise geprägt, was zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite führt.

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.164 €/m², was weniger als die Hälfte des bayerischen Durchschnitts von 3.246 €/m² und knapp der Hälfte des Kreisdurchschnitts von 2.484 €/m² entspricht. Der Kaufpreisfaktor beträgt 11,57 – ebenfalls weniger als die Hälfte des bayerischen Wertes von 26,10 und des Kreiswerts von 23,26. Die Angebotsmiete von 8,38 €/m² liegt dagegen knapp unter dem Kreisdurchschnitt (8,94 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²), aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m²).

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 8,64 %. Dieser Wert liegt im Bundesland Bayern auf dem 98. Perzentil – nur 1,65 % der 2.056 Orte im Lagefaktor-Datenbestand weisen eine höhere Rendite auf. Im Kreisvergleich übertrifft Geslau mit 8,64 % den Kreisdurchschnitt von 4,71 % um fast das Doppelte. Auch im regionalen Vergleich sticht die Rendite heraus: Die Nachbarorte liegen zwischen 3,30 % (Colmberg, Burgbernheim) und 8,97 % (Buch am Wald). Lediglich Windelsbach (8,94 %) und Buch am Wald (8,97 %) erreichen ähnliche Werte, während alle weiter entfernten Nachbarorte deutlich unter 7 % liegen.

Die Mietenentwicklung zeigt eine starke Volatilität. Von 5,39 €/m² im Jahr 2020 stiegen die Mieten bis 2023 auf 9,72 €/m² an, fielen 2024 auf 8,07 €/m² zurück und liegen in den folgenden Jahren der Zeitreihe bei 10,00 €/m² (2025) und 11,43 €/m² (2026). Diese Schwankungen deuten auf einen Markt hin, der nicht von langfristigen stabilen Mietverträgen geprägt ist, sondern von aktuellen Angebotsdynamiken. Der Kaufpreis ist nur für 2023 mit 1.164,71 €/m² belegt; eine längere Zeitreihe steht nicht zur Verfügung.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Geslau fällt im regionalen Vergleich durch ein besonderes Preis-Rendite-Verhältnis auf: Die Kaufpreise sind extrem niedrig, während die Mieten im lokalen Umfeld noch relativ hoch sind. Dieser Sachverhalt erklärt die überdurchschnittliche Rendite. Im Gegensatz dazu weisen Orte wie Colmberg (3.412 €/m²) oder Burgbernheim (3.164 €/m²) im Umkreis von 10 km deutlich höhere Kaufpreise auf, bei gleichzeitig moderaten Mieten – was zu Renditen von unter 3,4 % führt.

Der Landkreis Ansbach schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt auf Rang 131 von rund 400 deutschen Kreisen ab. Besonders gut positioniert ist er mit Rang 14 in Wohlstand und sozialer Lage. Schwächer ausgeprägt sind die Bereiche Arbeitsmarkt (Rang 227), Demografie (Rang 177) und Wettbewerb und Innovation (Rang 170). Die Dynamik liegt mit Rang 88 im oberen Drittel. Diese Struktur – stabile soziale Lage bei gleichzeitig schwächerem Arbeitsmarkt – entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde, die zwar über eine solide Lebensgrundlagenverfügbarkeit verfügt, aber keine dynamische Wirtschaftsentwicklung aufweist.

Die Einwohnerzahl Geslaus bewegte sich zwischen 2015 (1.322) und 2024 (1.339) in einem engen Korridor. Ein Höchststand von 1.372 wurde 2022 erreicht, gefolgt von einem Rückgang auf 1.339 in den Jahren 2023 und 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 32 Einwohner je km². Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,44 % mit 12 arbeitslosen Personen – ein Wert, der deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt. In den Vorjahren schwankte sie zwischen 0,94 % (2016) und 2,03 % (2015). Am Ort bestehen keine Hochschulen.