Colmberg, M

Marktüberblick

Colmberg ist ein Markt im mittelfränkischen Landkreis Ansbach mit 2.181 Einwohnern auf 38,34 km². Der Ort liegt im Naturpark Frankenhöhe an der Oberen Altmühl und zählt zur Metropolregion Nürnberg. Auf dem Gemeindegebiet liegen zwölf Gemeindeteile, darunter der Hauptort Colmberg mit der historischen Reichsburg, die im 12. bis 13. Jahrhundert ausgebaut wurde und 1880 in Privatbesitz überging. Der Gemeindeteil Häslabronn wurde 1992 mit der Europa-Nostra-Medaille ausgezeichnet.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Gefälle zwischen Miet- und Kaufpreisniveau: Die Angebotsmiete liegt mit 9,39 Euro je Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt von 8,94 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.412 Euro je Quadratmeter übertrifft sowohl den Kreisdurchschnitt von 2.484 Euro als auch den Bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 3,3 Prozent, die unter allen verfügbaren Nachbarorten und weit unter dem Kreis- und Bundesdurchschnitt liegt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete in Colmberg ist von 6,50 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,76 Euro im Jahr 2026 gestiegen – ein Anstieg um 65 Prozent in acht Jahren, was einer jährlichen Wachstumsrate von 6,5 Prozent entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich von 1.890 Euro im Jahr 2018 auf 3.872 Euro im Jahr 2026, was einem Anstieg um 105 Prozent und einer jährlichen Wachstumsrate von 9,4 Prozent entspricht.

Beide Reihen zeigen dabei erhebliche Schwankungen von Jahr zu Jahr. Die Miete lag 2020 mit 5,27 Euro unter dem Vorjahreswert von 6,17 Euro, während der Kaufpreis 2021 mit 1.392 Euro deutlich unter dem Vorjahreswert von 1.519 Euro lag. Im Jahr 2023 sprangen beide Werte stark an – die Miete auf 7,69 Euro, der Kaufpreis auf 3.642 Euro. Diese Volatilität ist für einen kleinen ländlichen Markt typisch, da bereits wenige Transaktionen oder neue Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Der Kaufpreisfaktor von 30,27 bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 30-jährigen Bruttomietwert entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Ansbach liegt der Faktor bei 23,3, in Bayern bei 26,1. Colmberg liegt damit deutlich über dem regionalen und überregionalen Mittel.

Regionale Einordnung

Colmberg weist im Vergleich zu seinen Nachbarn ein einzigartiges Preisprofil auf. Mit 3.412 Euro je Quadratmeter Kaufpreis liegt der Ort über allen acht verfügbaren Nachbarorten. Der nächstgelegene Nachbar Leutershausen (6,3 km) liegt mit 3.084 Euro noch 328 Euro darunter, Oberdachstetten (6,9 km) mit 3.117 Euro. Dagegen liegen Orte wie Geslau (7,3 km) mit 1.164 Euro oder Windelsbach (9,3 km) mit 1.104 Euro bei etwa einem Drittel von Colmbergs Preisniveau.

Bei der Angebotsmiete liegt Colmberg mit 9,39 Euro im Mittelfeld der Nachbarn. Buch a.Wald (6,1 km) liegt mit 9,80 Euro leicht darüber, Leutershausen mit 9,29 Euro knapp darunter. Die enorme Spannbreite bei den Kaufpreisen bei vergleichbaren Mieten führt zu extrem unterschiedlichen Renditen: Buch a.Wald weist mit 8,97 Prozent die höchste Rendite auf, Oberdachstetten mit 2,77 Prozent die niedrigste. Colmbergs 3,3 Prozent liegen damit im unteren Drittel der Nachbarn.

Auf Ebene des Landkreises Ansbach liegt Colmberg bei der Miete mit 9,39 Euro leicht über dem Kreisdurchschnitt von 8,94 Euro. Beim Kaufpreis mit 3.412 Euro liegt der Ort jedoch 37 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 2.484 Euro. Im Bundeslandvergleich liegt die Miete unter dem Bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, der Kaufpreis jedoch 5,1 Prozent darüber. Die Bruttomietrendite von 3,3 Prozent liegt im Perzentilrang 23,7 im Bundesland – das bedeutet, dass 76,3 Prozent der bayerischen Orte eine höhere Rendite aufweisen.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Colmberg ist seit 2015 um 10,3 Prozent gewachsen – von 1.977 auf 2.181 Einwohner. Besonders deutlich war der Anstieg zwischen 2019 und 2020, als die Einwohnerzahl von 2.036 auf 2.117 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung mit 2.181 Einwohnern stabil. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 57 Einwohnern je Quadratkilometer, was den ländlichen Charakter des Ortes unterstreicht.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,23 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Mit nur 16 arbeitslosen Personen weist Colmberg eine der niedrigsten Arbeitslosenquoten auf. Die Quote ist seit 2015 von 1,68 Prozent auf 1,23 Prozent gesunken, mit einem Tiefpunkt 2023. Diese Entwicklung korrespondiert mit dem Bevölkerungswachstum und deutet auf eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum hin.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Ansbach mit dem Gesamtrang 131 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abschneidet der Kreis mit Rang 14 im Index Wohlstand und soziale Lage. Schwächer ist die Position im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 227) und Demografie (Rang 177). Der Dynamik-Index mit Rang 88 gehört zu den stärksten Teilindizes des Landkreises.

Standortfaktoren

Colmberg liegt im Naturpark Frankenhöhe und ist Teil der Metropolregion Nürnberg. Die historische Reichsburg und der Gemeindeteil Häslabronn (Europa-Nostra-Auszeichnung 1992) sind lokale Ankerpunkte. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus überdurchschnittlichen Kaufpreisen im Vergleich zu den Nachbarn, moderaten Mieten und einem stabilen Arbeitsmarkt mit wachsender Bevölkerung macht Colmberg zu einem Ort, der sich durch eine relativ stabile Wohnraumnachfrage auszeichnet. Die überdurchschnittlichen Kaufpreise bei gleichzeitig niedriger Rendite deuten darauf hin, dass der Markt eher von Eigennutzern als von Investoren geprägt ist.