Adelshofen

Marktüberblick

Adelshofen liegt im Taubertal im Landkreis Ansbach, etwa 6,5 Kilometer nördlich von Rothenburg ob der Tauber. Die Gemeinde umfasst zehn Gemeindeteile auf 27,18 Quadratkilometern und zählt zur Metropolregion Nürnberg. Mit 35 Einwohnern pro Quadratkilometer ist sie dünn besiedelt. Der Immobilienmarkt spiegelt die Struktur einer ländlichen Gemeinde wider: Angebotsmieten und Kaufpreise liegen unter dem bayerischen und kreisweiten Durchschnitt, während die Bruttomietrendite im bundesweiten Vergleich schwach ausfällt.

Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 8,03 Euro pro Quadratmeter und liegt damit 10 % unter dem Kreisdurchschnitt von 8,94 Euro sowie 21 % unter dem bayerischen Wert von 10,11 Euro. Gegenüber dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro liegt Adelshofen um 10 % darunter. Der Angebotskaufpreis von 2.425 Euro pro Quadratmeter liegt leicht über dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), unter dem Kreiswert (2.484 Euro) und deutlich unter dem bayerischen Niveau (3.246 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 25,17 liegt über dem Kreiswert von 23,26, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Die Bruttomietrendite von 3,97 % ist der schwächste Wert in allen Vergleichsebenen: Sie liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %, unter Bayern (4,13 %) und deutlich unter dem Kreis (4,71 %). Der Perzentilrang von 56,8 im Bundesland bedeutet, dass etwa 57 % der bayerischen Vergleichsorte eine niedrigere Rendite aufweisen – Adelshofen liegt damit im unteren Renditemittelfeld Bayerns.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreisentwicklung in Adelshofen ist durch extreme Schwankungen gekennzeichnet. In der nicht geschätzten Zeitreihe von 2018 bis 2026 bewegt sich die Angebotsmiete zwischen 4,47 Euro (2023) und 10,28 Euro (2024). Der jährliche Veränderungsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei −0,016 %, also praktisch bei null. Die Kaufpreisserie ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: von 2.400 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 3.150 Euro (2025), was einem CAGR von 7,03 % entspricht.

Die hohe Volatilität der Mietwerte – ein Sprung von 4,47 Euro auf 10,28 Euro innerhalb eines Jahres – ist für einen kleinen Ort typisch, an dem bereits wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen. Die Kaufpreiserhöhung von 7,03 % pro Jahr ist ebenfalls als geschätzt auszuweisen und kann daher nicht als gesicherte Marktentwicklung gewertet werden.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 Kilometern liegt Adelshofen bei der Angebotsmiete im unteren Mittelfeld. Mit 8,03 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort unter Steinsfeld (8,65 Euro, 3,4 km entfernt) und deutlich unter Rothenburg ob der Tauber (9,77 Euro, 7 km) sowie Neusitz (10,20 Euro, 8,3 km). Bei den Kaufpreisen liegt Adelshofen mit 2.425 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld der Nachbarn – über Steinsfeld (2.279 Euro) und Ohrenbach (2.377 Euro), aber unter Rothenburg (3.400 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,97 % liegt unter allen direkt vergleichbaren Nachbarorten. Steinsfeld weist 4,55 % auf, Neusitz 5,91 %, Gebsattel 5,41 %. Die höchsten Renditen finden sich bei Windelsbach (8,94 %) und Gallmersgarten (9,3 %), die sich durch sehr niedrige Kaufpreise (1.104 Euro bzw. 872 Euro pro Quadratmeter) auszeichnen. Adelshofen liegt damit in der Nachbarschaft bei der Rendite am unteren Ende – verursacht durch den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete.

Die Nachbargemeinde Ohrenbach (4,2 km) zeigt mit 6,76 Euro Miete und 3,41 % Rendite ein ähnliches Muster wie Adelshofen: niedrige Mieten bei moderaten Kaufpreisen, aber noch schwächere Rendite. Rothenburg ob der Tauber als nächstgrößere Stadt liegt bei beiden Preisen und der Rendite (3,45 %) deutlich über Adelshofen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Adelshofens ist von 979 Einwohnern (2015) auf 939 (2024) um 4,1 % gesunken. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,99 % und entspricht damit einem sehr niedrigen Niveau – deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Von den 939 Einwohnern sind 12 arbeitslos.

Der Landkreis Ansbach erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 131 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis mit Rang 14 im Index Wohlstand und soziale Lage. Schwächer ausgeprägt sind der Arbeitsmarkt (Rang 227), die Demografie (Rang 177) und Wettbewerb und Innovation (Rang 170). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 88 im oberen Drittel. Diese Werte gelten für den Kreis Ansbach, nicht für die Gemeinde Adelshofen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Rothenburg ob der Tauber. Die Staatsstraße 2416 durchquert das Gemeindegebiet und verbindet es mit Reichelshofen und Tauberscheckenbach. Tauberzell, ein Gemeindeteil von Adelshofen, ist der einzige Weinort im Landkreis Ansbach.

Für Adelshofen liegen keine Bodenrichtwerte vor.