Simmershofen

Marktüberblick und Preisniveau

Simmershofen ist eine Gemeinde im Landkreis Neustadt a.d.Aisch-Bad Windsheim in Mittelfranken mit 969 Einwohnern auf 34,2 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 28 Einwohner je Quadratkilometer. Die Gemeinde umfasst sechs Gemeindeteile und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Uffenheim.

Das Immobilienangebot liegt mit einer Angebotsmiete von 7,28 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 8,18 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.537 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Kreiswert von 2.488 Euro, aber deutlich unter dem bayerischen Niveau von 3.246 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 29,05 ist der höchste im Vergleich zu den verfügbaren Referenzräumen – er liegt über dem Kreiswert von 25,50 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Das bedeutet, dass die Bruttomiete fast 29 Jahre benötigt, um den Kaufpreis zu decken. Diese Diskrepanz entsteht durch die Kombination eines leicht über dem Kreisdurchschnitt liegenden Kaufpreises (das 1,02-Fache) mit einer unter dem Durchschnitt liegenden Miete (das 0,89-Fache des Kreiswerts). Die Bruttomietrendite von 3,44 Prozent liegt damit unter dem Kreiswert von 4,22 Prozent und dem bayerischen Wert von 4,13 Prozent. Im bayerischen Vergleich belegt Simmershofen mit einem Perzentilrang von 30,6 ein unteres Drittel bei den Mietkennzahlen.

Preisentwicklung und Marktvolatilität

Die Zeitreihe der letzten Jahre zeigt eine deutliche Volatilität auf dem Simmershofer Immobilienmarkt. Die Angebotsmiete fiel von 10 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 auf 6,67 Euro im Jahr 2024, bevor sie 2025 leicht auf 7,06 Euro anstieg. Der Kaufpreis entwickelte sich ähnlich dynamisch: Von 3.532 Euro je Quadratmeter im Jahr 2023 sank er 2024 auf 1.776 Euro – ein Rückgang von knapp 50 Prozent in einem Jahr – und erholte sich 2025 auf 2.275 Euro.

Diese Schwankungen sind für einen ländlichen Markt mit geringer Transaktionszahl typisch, da einzelne Verkäufe das Angebot signifikant beeinflussen können. Der Kaufpreisfaktor von 29,05 resultiert aus der aktuellen Kombination: Der Kaufpreis liegt mit dem 1,02-Fachen des Kreisdurchschnitts leicht darüber, während die Miete nur das 0,89-Fache des Kreiswerts erreicht. Im bayerischen Kontext entspricht der Kaufpreisfaktor dem 1,11-Fachen des Landesdurchschnitts, die Miete nur dem 0,72-Fachen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Simmershofens ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: Von 877 Einwohnern im Jahr 2015 auf 969 im Jahr 2024, einem Anstieg von über 10 Prozent. Dieses Wachstum steht im Kontrast zu vielen ländlichen Gemeinden in Bayern, die unter Abwanderung leiden. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,94 Prozent und damit auf einem extrem niedrigen Niveau. Sie schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 0,86 Prozent (2017) und 2,31 Prozent (2020), blieb aber durchweg unter 2,5 Prozent.

Die Kombination aus Bevölkerungszuwachs und niedriger Arbeitslosigkeit deutet auf eine stabile bis attraktive Wohnlage hin. Die Gemeinde profitiert vermutlich von der Nähe zu den größeren Orten im Umland, während sie selbst ein ruhiges, ländliches Umfeld bietet.

Regionale Einordnung

Simmershofen liegt im unteren Drittel Bayerns bei den Mietkennzahlen (Perzentilrang 30,6). Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Die Angebotsmiete von 7,28 Euro liegt über der von Hemmersheim (5,05 Euro) und Ohrenbach (6,76 Euro), aber unter der von Aub (8,50 Euro), Gelchsheim (8,58 Euro), Uffenheim (9,27 Euro) und Bieberehren (10,57 Euro).

Bei den Kaufpreisen liegt Simmershofen mit 2.537 Euro je Quadratmeter über allen Nachbarorten außer Uffenheim (3.069 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,44 Prozent liegt damit im unteren Drittel der Nachbarn: Nur Ohrenbach (3,41 Prozent) und Hemmersheim (2,96 Prozent) weisen niedrigere Renditen aus. Alle anderen Nachbarorte liegen deutlich darüber – von Gollhofen (3,60 Prozent) bis Aub (8,12 Prozent).

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig überdurchschnittlichem Kaufpreis im Vergleich zum Umland unterstreicht, dass Simmershofen eher ein Wohn- denn ein Investitionsstandort ist. Die Kaufpreise sind relativ stabil, während die Mieten stärker schwanken.

Standortfaktoren

Der Landkreis Neustadt a.d.Aisch-Bad Windsheim erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 144 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Position im oberen Mittelfeld wird getragen von einem starken Wohlstandsrang (Platz 43), der auf die gute soziale Lage im Kreis hinweist. Schwächer positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 221) sowie bei der Dynamik (Rang 191). Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 136 im oberen Drittel, während die demografische Entwicklung mit Rang 184 eher im unteren Mittelfeld liegt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Standortfaktoren des Kreises spiegeln eine typisch ländliche Struktur wider: guter Wohlstand, aber geringere Innovationsdynamik. Dies korrespondiert mit dem Immobilienmarkt, der durch stabile Wohnnachfrage bei gleichzeitig begrenzter gewerblicher Dynamik geprägt ist.