Hemmersheim

Marktüberblick: Niedrige Preise, niedrige Rendite

Hemmersheim präsentiert sich als Ort mit ungewöhnlich niedrigen absoluten Immobilienpreisen. Die Angebotsmiete liegt bei 5,05 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.050 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 8,18 Euro bzw. 2.488 Euro und unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro bzw. 3.246 Euro.

Doch die niedrigen absoluten Preise täuschen über die tatsächliche Marktlage hinweg: Die Bruttomietrendite beträgt 2,96 Prozent und ist damit die niedrigste aller acht Nachbarorte im Umkreis bis 8 Kilometer. Der Kaufpreisfaktor von 33,83 liegt sowohl über dem Kreisdurchschnitt (25,5) als auch über dem bayerischen Durchschnitt (26,1). Das bedeutet: Die Kaufpreise stehen im Verhältnis zur Miete hoch. Wer in Hemmersheim kauft, zahlt im Verhältnis zur erzielbaren Miete mehr als in den meisten anderen Orten der Region.

Dieses Muster – niedrige absolute Preise bei niedriger Rendite – entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden in wohlhabenden Regionen: Die Kaufpreise werden durch die Nachfrage nach Wohneigentum getragen, während das Mietsegment schwach nachgefragt ist.

Preis- und Mietentwicklung: Starker Anstieg, geschätzte Kaufpreise

Die Miete in Hemmersheim ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Lag sie 2018 noch bei 4,44 Euro pro Quadratmeter, betrug sie 2023 bereits 5,62 Euro – ein Anstieg mit einer jährlichen Wachstumsrate von 4,83 Prozent. Die Kaufpreise zeigen noch stärkere Dynamik: Von 1.700 Euro pro Quadratmeter (2021) stiegen sie auf geschätzt 2.120 Euro (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von 5,67 Prozent entspricht.

Zwei Einschränkungen sind wichtig: Erstens handelt es sich bei den Kaufpreiswerten ab 2023 um geschätzte Werte, nicht um tatsächliche Transaktionsdaten. Zweitens stammen sowohl Miet- als auch Kaufwerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und dem tatsächlichen Transaktionsniveau.

Trotz dieser Einschränkungen zeigt die Entwicklung klar: Sowohl Mieten als auch Kaufpreise steigen in Hemmersheim schneller als in vielen anderen Regionen. Die Kaufpreise steigen dabei schneller als die Mieten, was die bereits niedrige Rendite weiter unter Druck setzt.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt, aber mit Ausreißer-Rendite

Im regionalen Vergleich liegt Hemmersheim in allen Preiskennzahlen unter dem Mittel. Die Angebotsmiete von 5,05 Euro pro Quadratmeter ist die niedrigste aller Nachbarorte – Aub an der Steige mit 8,50 Euro liegt mehr als doppelt so hoch. Auch der Kaufpreis von 2.050 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt.

Bei der Bruttomietrendite jedoch ist Hemmersheim der Ausreißer nach unten: Mit 2,96 Prozent liegt der Ort deutlich unter allen Nachbarorten. Simmershofen (4 km, 3,44 %) und Sonderhofen (7,6 km, 3,38 %) weisen die nächstliegenden Renditen auf. Selbst der Kreisdurchschnitt von 4,22 Prozent wird um mehr als einen Prozentpunkt unterschritten.

Der Perzentilrang von 10,2 im Bundesland bestätigt: Hemmersheim gehört zu den 10 Prozent der bayerischen Orte mit der niedrigsten Bruttomietrendite. Das unterstreicht die Besonderheit des Marktes: Niedrige absolute Preise bei gleichzeitig niedriger Rendite sind eine untypische Kombination.

Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil. Mit 655 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 27 Einwohnern pro Quadratkilometer handelt es sich um eine kleine ländliche Gemeinde. Die Bevölkerung schwankte zwischen 629 (2020) und 655 (2023/2024) bei einem leichten Anstieg seit 2015 (+1,1 Prozent). Die Arbeitslosenquote von 1,53 Prozent (2023) liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stabilität der Region wider.

Standortfaktoren: Wohlstand statt Innovation

Der Landkreis Neustadt a.d.Aisch-Bad Windsheim liegt im Nordwesten Mittelfrankens und ist Mitglied der Metropolregion Nürnberg. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt er insgesamt Rang 144 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Aufschlüsselung zeigt ein klares Muster: Der Wohlstandsindex liegt mit Rang 43 im oberen Fünftel, während der Innovations- und Wettbewerbsindex mit Rang 221 unterdurchschnittlich ist. Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 136 im oberen Mittelfeld, die Dynamik mit Rang 191 und die Demografie mit Rang 184 im unteren Mittelfeld.

Der hohe Wohlstandsindex und die Zugehörigkeit zur Metropolregion Nürnberg sind wichtige Faktoren für den Immobilienmarkt. Wohlhabende Haushalte suchen nach Wohneigentum außerhalb der Großstädte, was die Kaufpreise in Gemeinden wie Hemmersheim stützt. Gleichzeitig fehlen Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach Mietwohnungen einschränkt und die niedrige Miete erklärt.

Die Kombination aus hohem Wohlstand, niedriger Innovationskraft und fehlenden Hochschulen beschreibt ein typisches Muster für ländliche Gemeinden im Umkreis größerer Städte: Die Bewohner profitieren von der wirtschaftlichen Stabilität der Region, sind aber nicht auf den lokalen Arbeitsmarkt angewiesen. Das erklärt die niedrige Arbeitslosenquote, aber auch die schwache Mietnachfrage.