Martinsheim

Marktüberblick

Martinsheim (97340) ist eine Gemeinde im unterfränkischen Kreis Kitzingen mit 998 Einwohnern auf 23,22 km². Der Immobilienmarkt wird durch niedrige Angebotspreise und eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 8,87 €/m², der Angebotskaufpreis bei 2.124 €/m². Mit einer Bruttomietrendite von 5,01 % gehört Martinsheim zu den renditestärksten Orten in Bayern – das Perzentil von 83,4 % bedeutet, dass 83,4 % der 2.056 bayrischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 19,95 liegt deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und signalisiert, dass sich die Mieten hier relativ schnell amortisieren – ein Merkmal ländlicher Märkte mit moderaten Kaufpreisen.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt eine ungewöhnliche Dynamik. Von 2018 (6,46 €/m²) stieg die Miete bis 2021 auf 7,85 €/m², fiel dann aber 2022 wieder auf 6,47 und 2023 auf 6,30 €/m². Im Jahr 2024 sprang der Wert auf 12,50 €/m² – ein Anstieg von fast 100 % innerhalb eines Jahres. Dieser Wert ist ein extremer Ausreißer und wahrscheinlich nicht repräsentativ für die tatsächliche Marktlage. Er liegt weit über dem Vorjahreswert und auch über dem aktuellen Wert von 8,00 €/m² (2026). Die langfristige Entwicklung (CAGR von 2,71 % über den gesamten Zeitraum) deutet auf eine moderate, aber stabile Mietentwicklung hin.

Beim Kaufpreis ist die Entwicklung klarer: Von 2.043 €/m² (2022) über 1.935 €/m² (2023) auf 1.879 €/m² (2024) zeigt sich ein kontinuierlicher Rückgang um etwa 8 % in zwei Jahren. Dieser Abwärtstrend entspricht der allgemeinen Marktkorrektur im Immobilienbereich und wird durch den Bevölkerungsrückgang gestützt. Die unterschiedliche Richtung von Miete (+2,71 % CAGR) und Kaufpreis (-4,10 % CAGR) führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite in den letzten Jahren leicht verbessert hat.

Regionale Einordnung

Martinsheim liegt in der unteren Preiskategorie seiner Umgebung. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 6,7 km Entfernung hat nur Oberickelsheim (2,9 km) mit 7,57 €/m² eine niedrigere Angebotsmiete. Der Kaufpreis von 2.124 €/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 2.333 €/m² und deutlich unter dem von Marktbreit (2.698 €/m²) oder Segnitz (2.909 €/m²). Die Rendite von 5,01 % liegt damit im oberen Drittel der Nachbarn – sie wird primär durch die niedrigen Kaufpreise und nicht durch überdurchschnittlich hohe Miete erzielt.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Martinsheim bei der Miete (8,87 €/m²) leicht unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m² ab, beim Kaufpreis (2.124 €/m²) sogar darunter (Deutschland: 2.409 €/m²). Die Rendite von 5,01 % liegt knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Martinsheim ist also ein günstiger Standort mit einer soliden, aber nicht herausragenden Rendite.

Standortfaktoren und Demografie

Die Demografie von Martinsheim ist seit 2015 rückläufig: Von 1.067 Einwohnern (2015) auf 998 (2024) entspricht das einem Verlust von 6,5 %. Dieser Trend hat sich in den letzten Jahren verlangsamt – zwischen 2022 und 2024 blieb die Einwohnerzahl nahezu stabil (997 → 998). Die Bevölkerungsdichte beträgt 43 Einwohner pro km², was auf eine ländlich geprägte Struktur hinweist.

Die Arbeitslosenquote von 1,09 % (2023) ist außergewöhnlich niedrig und liegt weit unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Mit nur 7 arbeitslosen Personen bei fast 1.000 Einwohnern weist Martinsheim eine sehr enge Arbeitsmarktsituation auf. Dieser Umstand steht im Kontrast zum Bevölkerungsrückgang und deutet darauf hin, dass die verbleibende Bevölkerung gut in den Arbeitsmarkt integriert ist.

Der Kreis Kitzingen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 98 von rund 400 Kreisen. Besonders gut positioniert ist er im Wohlstand und der sozialen Lage (Rang 36/400), während er im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 195 schwächer abschneidet. Die Demografie-Rangfolge (95/400) und der Arbeitsmarkt (104/400) liegen im oberen Mittelfeld. Martinsheim profitiert somit von der soliden wirtschaftlichen Basis des Kreises, ohne selbst als Wirtschaftsstandort hervorzutreten – am Ort bestehen keine Hochschulen.