Castell

Marktüberblick

Castell (97355) im unterfränkischen Landkreis Kitzingen bietet einen der niedrigsten Angebotskaufpreise der gesamten Region: 1.637 Euro je Quadratmeter liegen deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.333 Euro und unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Daraus resultiert die mit Abstand höchste Bruttomietrendite im Umkreis: 6,8 Prozent. Zum Vergleich: Der Kreis Kitzingen liegt bei 4,94 Prozent, Bayern bei 4,13 Prozent, der deutsche Durchschnitt bei 5,10 Prozent. Castell belegt damit im Bundesland den 95. Perzentilrang – die Rendite liegt höher als bei 95,7 Prozent aller verglichenen Orte in Bayern.

Der Kaufpreisfaktor von 14,71 ist der niedrigste im gesamten Vergleich. Er bedeutet, dass der Kaufpreis dem 14,71-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Kitzingen beträgt er 21,09, in Bayern 26,10. Ein niedriger Faktor signalisiert entweder niedrige Kaufpreise oder hohe Mieten – hier ist es eindeutig der niedrige Kaufpreis, der den Faktor drückt.

Die Angebotsmiete von 9,27 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt (9,23 Euro), aber unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro) und unter dem Niveau von Wiesentheid (10,74 Euro) und Rödelsee (10,65 Euro). Sie ist damit im regionalen Rahmen, aber nicht außergewöhnlich hoch.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis, moderater Miete und daraus folgender hoher Rendite macht Castell zu einem der renditestärksten kleinen Orte im unterfränkischen Weinanbaugebiet.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Castell war in den letzten Jahren außergewöhnlich volatil. Die Angebotsmiete stieg von 4,91 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,56 Euro im Jahr 2023 – das ist eine Verdopplung in fünf Jahren. Seit dem Höhepunkt 2023 ist sie wieder gesunken: 2024 auf 9,80 Euro, 2025 auf 8,12 Euro und 2026 wieder auf 9,61 Euro. Diese Schwankungen deuten auf einen Markt hin, der stark von Angebot und Nachfrage in Inseraten geprägt ist und keine stabile Preisbildung aufweist.

Der Kaufpreis verzeichnete zwischen 2021 (1.200 Euro je Quadratmeter) und 2022 (1.856 Euro) einen Anstieg von 54,7 Prozent in nur einem Jahr. Die Datenreihe für Kaufpreise beginnt erst 2021, sodass eine längere Entwicklung nicht abgebildet werden kann.

Die hohe Volatilität bei gleichzeitig niedrigem absolutem Preisniveau unterscheidet Castell von größeren Städten oder Ballungsräumen, wo Preise tendenziell stabiler verlaufen. Die aktuellen Werte liegen nach dem 2023er-Mietpreis-Höhepunkt wieder auf einem moderateren Niveau.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 7,7 Kilometern zeigt sich ein klares Muster: Castell hat den niedrigsten Kaufpreis (1.637 Euro) und damit die höchste Rendite (6,8 %) aller Orte. Der nächstgelegene Nachbar Rüdenhausen (2,5 km) liegt bei einem Kaufpreis von 2.245 Euro und einer Rendite von 4,1 Prozent – der Unterschied ist erheblich.

Bei der Angebotsmiete liegt Castell mit 9,27 Euro im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Nur Wiesentheid (10,74 Euro) und Rödelsee (10,65 Euro) liegen darüber. Kleinlangheim (9,30 Euro) liegt knapp darüber, Abtswind (8,89 Euro) knapp darunter. Das Muster zeigt: Höhere Mieten gehen in der Region nicht mit höheren Kaufpreisen einher – die Renditen variieren primär durch die Kaufpreisunterschiede.

Der Kreis Kitzingen als übergeordnete Ebene liegt bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 2.333 Euro und einer Rendite von 4,94 Prozent. Castell liegt damit sowohl beim Kaufpreis als auch bei der Rendite außerhalb des Kreisdurchschnitts – der Ort ist ein Ausreißer nach unten beim Preis und nach oben bei der Rendite.

Auf Bayer-Ebene ist Castell mit 1.637 Euro Kaufpreis deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Die Miete von 9,27 Euro liegt nahe am bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Dieser Unterschied erklärt, warum die Rendite in Castell so viel höher ausfällt als im bayerischen Mittel.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Castell hat 862 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 22,92 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 38 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde gehört zu den kleineren Orten im Landkreis Kitzingen.

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 positiv: Von 819 Einwohnern im Jahr 2015 auf 862 im Jahr 2024 entspricht das einem Zuwachs von 5,25 Prozent. Dieser Trend steht im Gegensatz zu vielen ländlichen Gemeinden, die Bevölkerungsrückgang verzeichnen.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,22 Prozent, was 11 arbeitslosen Personen entspricht. Der Wert ist zwar leicht gestiegen (2015: 1,7 Prozent), liegt aber weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und niedriger Arbeitslosigkeit spricht für eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum, auch wenn die absolute Zahl der potenziellen Nachfrager gering ist.

Standortfaktoren

Castell ist der Stammsitz der Fürsten zu Castell, deren Geschichte sich bis ins 12. Jahrhundert zurückverfolgen lässt. Der Ort war bis 1806 Hauptort der reichsunmittelbaren Grafschaft Castell und ist bis heute Sitz des Dekanats der Evangelisch-Lutherischen Kirche in Bayern. Diese historische Bedeutung prägt das Ortsbild mit barockem Schloss, Schlossgarten und historischen Kirchen.

Der Weinbau hat in Castell eine lange Tradition. Das Fürstlich-Castell'sche Domänenamt produziert Spitzenweine, und die Silvanertraube wurde 1659 erstmals auf deutschem Boden in Castell gepflanzt. Die Lagen Casteller Kirchberg, Casteller Bausch und Greuther Bastel sind überregional bekannt. Der Weinbau ist ein wichtiger Teil der lokalen Identität und des Tourismus.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Kitzingen den Gesamtrang 98 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes liegen bei Rang 136 für Dynamik und Rang 100 für Stärke. Damit befindet sich der Kreis im unteren Drittel der Bewertung. Dieser Rang gilt für den gesamten Landkreis, nicht für die einzelne Gemeinde, gibt aber einen Hinweis auf die strukturelle Einordnung der Region.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist eine reine Wohn- und Landwirtschaftsgemeinde ohne akademische Infrastruktur.

Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Wiesentheid und gliedert sich in sieben Gemeindeteile: Castell, Forsthaus, Geiersmühle, Greuth, Gründleinsmühle, Trautberg und Wüstenfelden.