Oberscheinfeld, M

Der Ort

Oberscheinfeld liegt im ländlichen Raum des Landkreises Neustadt a.d.Aisch-Bad Windsheim in Mittelfranken. Mit 1.129 Einwohnern auf 42,25 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 27 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Ort gehört zu den kleineren Gemeinden der Region und weist ein typisch ländliches Profil auf. Für Bodenrichtwerte liegen keine Daten vor.

Marktüberblick und Preisniveau

Die Angebotsmiete in Oberscheinfeld beträgt 7,86 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 1.763 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,35 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 18,69. Die Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im direkten Vergleich zum Landkreis Neustadt a.d.Aisch-Bad Windsheim liegt die Angebotsmiete mit 7,86 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 8,18 Euro. Der Kaufpreis fällt mit 1.763 Euro deutlich unter den Kreisdurchschnitt von 2.488 Euro. Gegenüber Bayern insgesamt zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Miete liegt 22 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 10,11 Euro, der Kaufpreis 46 Prozent unter 3.246 Euro.

Die Bruttomietrendite von 5,35 Prozent liegt damit über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und auch über dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. In Bayern belegt Oberscheinfeld mit einem Perzentilrang von 87,79 Prozent eine Position im oberen Drittel der Renditeverteilung. Das bedeutet: 88 Prozent der bayerischen Orte haben eine niedrigere oder gleich hohe Rendite. Diese überdurchschnittliche Rendite ergibt sich strukturell daraus, dass die Kaufpreise im Ort stärker unter dem Landesdurchschnitt liegen als die Mieten.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Die Miete von 7,86 Euro liegt unter den meisten Nachbargemeinden, ist aber höher als die von Rüdenhausen (7,67 Euro) und Wiesenbronn (7,72 Euro). Der Kaufpreis von 1.763 Euro liegt unter den meisten Nachbarn, ist aber höher als der von Markt Taschendorf (1.350 Euro) und Castell (1.637 Euro). Die Rendite von 5,35 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden – deutlich unter Castells 6,8 Prozent, aber über denen von Geiselwind (3,81 Prozent), Rüdenhausen (4,10 Prozent) und Wiesenbronn (4,29 Prozent).

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete entwickelte sich zwischen 2018 und 2026 nicht linear. Sie stieg von 5,77 Euro im Jahr 2018 auf 8,44 Euro im Jahr 2024 – ein Anstieg um 46 Prozent in sechs Jahren. Im Jahr 2025 fiel sie auf 7,92 Euro und liegt 2026 bei 8,00 Euro. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,17 Prozent.

Der Kaufpreis verzeichnete einen noch stärkeren Anstieg: Von 1.199,50 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 2.045,60 Euro im Jahr 2026 entspricht einem Wachstum von 70 Prozent in sieben Jahren, bei einem CAGR von 7,92 Prozent. Die Kaufpreisentwicklung ist damit deutlich dynamischer als die Mietentwicklung.

Diese unterschiedliche Dynamik führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite im Zeitverlauf verändert hat. Während die Miete um 4,17 Prozent pro Jahr wuchs, stiegen die Kaufpreise mit 7,92 Prozent doppelt so schnell. Das bedeutet, dass sich die Rendite für Investoren über den betrachteten Zeitraum verschlechtert hat, auch wenn sie aktuell mit 5,35 Prozent noch über dem Bundesdurchschnitt liegt.

Die Zeitreihen für Miete, Kaufpreis, Bevölkerung und Arbeitslosenquote sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und beruhen auf erfassten Daten.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung in Oberscheinfeld zeigt einen leichten Rückgang gefolgt von einer Stabilisierung. Von 1.144 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl auf 1.107 im Jahr 2021 – ein Verlust von 3,2 Prozent in sechs Jahren. Seit 2022 erholte sich die Bevölkerung leicht und lag 2024 bei 1.129 Einwohnern. Insgesamt beträgt der Rückgang seit 2015 1,3 Prozent.

Die Arbeitslosenquote von 0,96 Prozent im Jahr 2023 ist extrem niedrig und liegt weit unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Mit nur 7 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 1.129 weist der Ort eine nahezu vollbeschäftigte Bevölkerung auf. Die Arbeitslosenquote schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 0,79 Prozent (2019) und 1,70 Prozent (2016).

Die stabile bis leicht wachsende Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig sehr niedriger Arbeitslosigkeit entspricht dem Muster ländlicher Räume mit starker Einbindung in den Arbeitsmarkt der Region.

Standortfaktoren

Der Landkreis Neustadt a.d.Aisch-Bad Windsheim erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 144 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im mittleren Drittel der deutschen Kreisvergleiche.

Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Rang 43 ein sehr gutes Ergebnis und liegt damit im vorderen Viertel aller deutschen Kreise. Der Arbeitsmarkt-Index liegt auf Rang 136, der Index für Wettbewerb und Innovation auf Rang 221. Der Dynamik-Index mit Rang 191 und der Demografie-Index mit Rang 184 liegen im unteren mittleren Bereich.

Dieses Profil – starker Wohlstand bei schwächerer Dynamik und Innovation – entspricht dem Muster ländlicher Räume in Bayern, die von einer soliden wirtschaftlichen Basis und guter sozialer Lage geprägt sind, aber weniger von Wachstumsimpulsen und Innovationsdynamik profitieren.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Abwesenheit akademischer Einrichtungen ist für eine Gemeinde dieser Größe typisch und hat keinen direkten Einfluss auf das lokale Immobilienangebot, da Oberscheinfeld kein studentischer Wohnstandort ist.