Scheinfeld, St

Marktüberblick und Preisniveau

Scheinfeld ist eine Stadt im Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim in Mittelfranken mit 4.945 Einwohnern auf 45,12 km². Der Ort liegt am Südwestabfall des Steigerwaldes und war bis 1972 Zentralort des gleichnamigen Landkreises. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 8,16 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.939 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,81, die Bruttomietrendite 5,05 Prozent.

Das Preisniveau in Scheinfeld liegt deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt. Die Angebotsmiete von 8,16 Euro je Quadratmeter liegt 19 Prozent unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Auch der Kaufpreis von 1.939 Euro je Quadratmeter liegt 40 Prozent unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Im bundesweiten Vergleich liegt Scheinfeld mit seiner Miete unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro und mit seinem Kaufpreis unter dem deutschen Mittel von 2.409 Euro. Innerhalb des Landkreises liegt Scheinfeld mit seiner Miete knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 8,18 Euro, mit dem Kaufpreis deutlich darunter bei 2.488 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 19,81 ist einer der niedrigsten in der Region und liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 sowie dem Kreisdurchschnitt von 25,50. Das bedeutet, dass der Kaufpreis in Scheinfeld etwa 20 Jahresmieten entspricht, während er in Bayern im Durchschnitt 26 Jahre Miete kostet.

Preisentwicklung und Marktkorrektur

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen eine deutliche Preisdynamik mit einem Höhepunkt Mitte der 2020er-Jahre und einer anschließenden Korrektur.

Der Kaufpreis stieg von 1.234 Euro je Quadratmeter (2018) auf 2.366 Euro (2024) – eine Verdopplung in sechs Jahren. Seitdem korrigiert der Markt stark: 2025 lag der Kaufpreis bei 1.911 Euro, 2026 bei 1.547 Euro. Das entspricht einem Rückgang von rund 35 Prozent vom Höchststand. Die Miete entwickelte sich weniger volatil: Nach einem Tief von 5,60 Euro (2020) stieg sie auf 8,86 Euro (2025) und korrigierte 2026 auf 7,91 Euro – ein Rückgang von rund 11 Prozent vom Hoch.

Die unterschiedliche Volatilität von Kaufpreis und Miete zeigt, dass der Mietmarkt in Scheinfeld stabiler ist als der Kaufmarkt. Während die Miete nach dem Anstieg der Pandemiejahre zunächst weiter stieg, folgte der Kaufpreis bereits 2024 einem deutlichen Wendepunkt. Die aktuelle Angebotsmiete von 8,16 Euro liegt damit unter dem 2025er-Wert von 8,86 Euro, der Kaufpreis von 1.939 Euro unter dem 2024er-Höchstwert von 2.366 Euro.

Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) liegen bei 2,99 Prozent für die Miete und 2,86 Prozent für den Kaufpreis über den gesamten Zeitraum. Diese Durchschnittswerte verschleiern die starke Dynamik in der Mitte der Reihe: Der Kaufpreis verdoppelte sich zwischen 2020 und 2024, während die Miete in diesem Zeitraum um rund 40 Prozent stieg.

Regionale Einordnung und Rendite

Die Bruttomietrendite von 5,05 Prozent liegt im bayerischen Vergleich im oberen Drittel. Mit einem Perzentilrang von 83,8 von 2.056 bayerischen Orten liegt Scheinfeld besser als rund 84 Prozent aller verglichenen Orte im Freistaat. Der bayerische Durchschnitt liegt bei 4,13 Prozent. Im bundesweiten Vergleich liegt Scheinfeld mit 5,05 Prozent leicht unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.

Der niedrige Kaufpreisfaktor von 19,81 bei gleichzeitig moderaten Mieten führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite im Landesvergleich. Das Muster zeigt sich auch in den Nachbarorten: Orte mit deutlich höheren Kaufpreisen wie Münchsteinach (4.060 Euro je Quadratmeter) oder Langenfeld (2.430 Euro) weisen deutlich niedrigere Renditen von 2,91 bzw. 2,98 Prozent auf. Oberscheinfeld liegt mit 5,35 Prozent sogar noch leicht über Scheinfeld, bei einem niedrigeren Kaufpreis von 1.763 Euro.

Im Landkreis Neustadt a.d.Aisch-Bad Windsheim liegt die durchschnittliche Bruttomietrendite bei 4,22 Prozent. Scheinfeld liegt damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt. Der Kreisdurchschnittskaufpreis von 2.488 Euro ist 28 Prozent höher als in Scheinfeld, während die Kreisdurchschnittsmiete von 8,18 Euro nur knapp über dem Scheinfelder Wert liegt.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Scheinfeld ist im Beobachtungszeitraum deutlich gestiegen. Von 4.586 Einwohnern (2015) auf 4.945 (2024) entspricht das einem Wachstum von 7,8 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Zuzug in den Jahren 2021 bis 2023, als die Bevölkerung von 4.706 auf 4.945 wuchs – ein Anstieg von 5,1 Prozent in zwei Jahren.

Gleichzeitig zeigt die Arbeitslosenquote eine gegenteilige Entwicklung. Von 4,8 Prozent (2019) stieg sie auf 8,4 Prozent (2023). Die Arbeitslosigkeit hat sich in diesem Zeitraum fast verdoppelt. Bevölkerungswachstum und steigende Arbeitslosigkeit gehen in Scheinfeld Hand in Hand – ein Muster, das auf strukturelle Veränderungen im Arbeitsmarkt hindeutet, ohne dass eine einzelne Ursache aus den vorliegenden Daten abgeleitet werden kann.

Die Bevölkerungsdichte liegt bei 110 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Stadt besteht aus 18 Gemeindeteilen.

Standortfaktoren und Struktur

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim mit Rang 144 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Bewertung zeigt ein klares Gefälle zwischen den Teilindizes.

Besonders gut schneidet der Kreis beim Index "Wohlstand und soziale Lage" ab mit Rang 43 – das gehört zu den besten 11 Prozent aller deutschen Kreise. Dieser Wert korrespondiert mit dem moderaten Preisniveau in Scheinfeld: Wohlstand ohne überhöhte Immobilienpreise kann eine attraktive Wohnlage erklären.

Schwächer positioniert ist der Kreis bei "Wettbewerb und Innovation" mit Rang 221 sowie bei "Dynamik" mit Rang 191. Diese Werte entsprechen dem Muster einer ländlichen Region, die zwar über stabile Wohlstandsstrukturen verfügt, aber keine wachstumsstarken Wirtschaftsimpulse setzt. Die steigende Arbeitslosenquote geht mit diesem Muster einher.

Scheinfeld selbst verfügt über keine Hochschule. Die Standortfaktoren des Prognos-Atlas gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde. Die Kombination aus gutem Wohlstandsranking und schwacher Innovationsdynamik beschreibt eine Region mit stabiler, aber nicht expansiver wirtschaftlicher Basis.