Langenfeld

Marktüberblick: Niedrige Mieten, hoher Kaufpreisfaktor

Langenfeld (Mittelfranken) ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim mit 1.056 Einwohnern auf 7,2 km². Die Bevölkerungsdichte von 147 Einwohnern je km² unterstreicht den ländlichen Charakter. Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 6,03 € je m² deutlich unter allen Vergleichswerten, während der Angebotskaufpreis mit 2.430 € je m² knapp über dem Bundesdurchschnitt liegt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 2,98 % – der zweittiefsten aller Nachbarorte – und einem Kaufpreisfaktor von 33,57, der alle Vergleichswerte übertrifft.

Der Kaufpreisfaktor von 33,57 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 33,57-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Der Bundesdurchschnitt liegt bei 26,10, der bayerische bei 26,10 und der Kreisdurchschnitt bei 25,50. Langenfeld weist damit das größte Gefälle zwischen Kaufpreis und Miete im gesamten Umland auf. Die niedrige Miete bei gleichzeitig relativ hohem Kaufpreis führt zu einer strukturell niedrigen Rendite.

Preisentwicklung: Gegenläufige Trends bei Miete und Kaufpreis

Die Preisentwicklung der letzten Jahre verläuft in Langenfeld gegenläufig zu den meisten deutschen Märkten. Die Angebotsmiete stieg von 4,54 € je m² (2018) auf 6,29 € je m² (2025) – ein Anstieg um 38,5 %. Der Wert 2025 liegt deutlich über dem Vorjahreswert von 5,69 € (2024), nachdem 2022 mit 6,36 € ein vorläufiger Höhepunkt erreicht wurde. Die Entwicklung zeigt eine gewisse Volatilität mit einem Einbruch 2023/2024 und einem erneuten Anstieg 2025.

Der Angebotskaufpreis entwickelte sich hingegen rückläufig: Von 2.985 € je m² (2019) auf 2.154 € je m² (2025) – ein Rückgang um 27,8 %. Diese gegenläufige Entwicklung – steigende Mieten bei fallenden Kaufpreisen – führt dazu, dass sich der Kaufpreisfaktor aus der Zeitreihe von rund 54,8 (2019: 2.985 / (4,54 × 12)) auf 28,5 (2025: 2.154 / (6,29 × 12)) verbessert hat.

Die aktuellen Marktdaten weichen von der Zeitreihe ab: Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt mit 2.430 € je m² über dem Zeitreihenwert von 2025, die Angebotsmiete mit 6,03 € je m² leicht darunter. Daraus ergibt sich der aktuelle Kaufpreisfaktor von 33,57. Der Anstieg des Kaufpreises gegenüber dem Zeitreihenwert 2025 hat den Faktor wieder verschlechtert.

Regionale Einordnung: Das niedrigste Mietniveau im Umland

Im regionalen Vergleich fällt Langenfeld vor allem durch die niedrige Miete auf. Mit 6,03 € je m² liegt sie 26 % unter dem Kreisdurchschnitt (8,18 €), 40 % unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €) und 32 % unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 €). Der Kaufpreis von 2.430 € je m² liegt dagegen nur knapp über dem Bundesdurchschnitt (2.409 €), aber 2 % unter dem Kreisdurchschnitt (2.488 €) und 25 % unter dem bayerischen Durchschnitt (3.246 €).

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8,4 km hat Langenfeld die niedrigste Angebotsmiete – deutlich unter dem nächstgelegenen Baudenbach (8,00 €) und Sugenheim (7,61 €). Der Kaufpreis liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Die Bruttomietrendite von 2,98 % ist die zweittiefste aller Nachbarorte; nur Münchsteinach (2,91 %) liegt noch darunter. Der Perzentilrang von 10,7 im bayerischen Vergleich zeigt, dass Langenfeld bei der Rendite zu den unteren 11 % aller bayrischen Orte gehört.

Das Muster ist klar: Langenfeld ist ein ländlicher Ort mit niedrigen Mietniveaus, aber einem Kaufpreis, der nicht im gleichen Maße absinkt. Das Ergebnis ist eine strukturell niedrige Rendite.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit stabiler Bevölkerungsentwicklung

Langenfeld liegt in den südlichen Ausläufern des Steigerwalds am Ehebach und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Scheinfeld. Der Ort hat drei Gemeindeteile: das Pfarrdorf Langenfeld, den Weiler Hohenholz und die Einöde Lamprechtsmühle. Historisch war Langenfeld über die Bundesstraße 8 und bis 1991 auch über die Bahnstrecke Fürth–Würzburg angebunden.

Die Bevölkerung wuchs von 1.012 Einwohnern (2015) auf 1.056 (2024) um 4,3 %. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,35 %. Neun arbeitslose Personen stehen einer kleinen Erwerbsbevölkerung gegenüber.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim den Gesamtrang 144 von rund 400 Kreisen – im mittleren Drittel. Besonders schwach ist der Kreis im Index Wettbewerb & Innovation (Rang 221), während er bei Wohlstand & Soziale Lage mit Rang 43 deutlich besser abschneidet. Die Dynamik liegt mit Rang 191 im unteren Mittelfeld. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Auf kommunaler Ebene wurden in den letzten Jahren Infrastrukturprojekte umgesetzt: Das 2008 errichtete Mehrgenerationenhaus wurde im Wettbewerb Deutschland – Land der Ideen ausgezeichnet, 2017 eröffnete ein Dorfladen, und 2014 entstand ein Mehrgenerationen-Wohnprojekt mit Tagespflege.