Gallmersgarten

Marktüberblick

Gallmersgarten ist eine Gemeinde im fränkischen Schichtstufenland mit 819 Einwohnern auf 15,18 km². Der Ort gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Burgbernheim und liegt im Nordwesten des Landkreises Neustadt a.d.Aisch-Bad Windsheim. Mit einem Angebotskaufpreis von 872 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort deutlich unter dem Landkreisdurchschnitt von 2.488 Euro und unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete beträgt 6,76 Euro pro Quadratmeter und liegt damit ebenfalls unter dem Landkreiswert von 8,18 Euro sowie dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 9,3 Prozent. Dieser Wert liegt mehr als doppelt so hoch wie der Landkreisdurchschnitt von 4,2 Prozent und der bayerische Durchschnitt von 4,1 Prozent. Gallmersgarten rangiert im Bundesland mit einem Perzentilrang von 98,9 – das bedeutet, dass nur etwa ein Prozent der bayerischen Orte eine höhere Rendite aufweist. Der Kaufpreisfaktor beträgt 10,75, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem Zehnfachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Landkreis bei 25,5 und Bayern bei 26,1.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Gallmersgarten zeigt erhebliche Schwankungen. Die Angebotsmiete stieg von 5,22 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 6,40 Euro im Jahr 2020 und 6,64 Euro im Jahr 2021. Im Jahr 2023 erreichte sie mit 8,28 Euro einen Höhepunkt, fiel dann aber 2024 auf 4,73 Euro zurück, bevor sie 2025 wieder auf 6,25 Euro und 2026 auf 6,70 Euro anstieg. Diese Schwankungen entsprechen dem Muster kleiner Märkte mit geringer Inseratendichte, bei denen einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Der Jahreswachstumswert (CAGR) für Mieten liegt bei 3,63 Prozent.

Die Kaufpreise zeigen ein stabileres Bild: Seit 2023 bewegen sie sich auf einem Niveau von rund 870 bis 875 Euro pro Quadratmeter. Der CAGR von -0,25 Prozent signalisiert eine leichte Abwärtsbewegung, die jedoch kaum messbar ist. Der Kaufpreisfaktor von 10,75 ist ein direkter Abkömmling dieser Preisstruktur: Bei niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten sinkt der Faktor. Im Vergleich dazu liegt der Landkreis bei 25,5 und Bayern bei 26,1 – Gallmersgarten liegt also weniger als der Hälfte des regionalen und überregionalen Niveaus.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten hebt sich Gallmersgarten deutlich ab. Mit 872 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis liegt der Ort unter allen acht benachbarten Gemeinden. Der nächstgelegene Nachbarort Burgbernheim (3,4 km) weist mit 3.164 Euro den dreifachen Kaufpreis auf. Ohrenbach (5,1 km) liegt bei 2.377 Euro, Marktbergel (6,3 km) bei 1.412 Euro. Selbst Windelsbach (6,8 km) mit 1.104 Euro liegt über dem Gallmersgarter Niveau.

Die Angebotsmiete von 6,76 Euro liegt im unteren Drittel der Nachbarn. Nur Ohrenbach weist mit ebenfalls 6,76 Euro einen identischen Wert aus. Alle anderen Nachbarorte liegen zwischen 7,40 Euro (Illesheim) und 8,86 Euro (Burgbernheim).

Die Bruttomietrendite von 9,3 Prozent ist die höchste im gesamten Nachbarnetz. Windelsbach folgt mit 8,94 Prozent, Marktbergel mit 6,7 Prozent. Alle anderen Nachbarorte liegen deutlich darunter zwischen 3,34 Prozent (Illesheim) und 5,23 Prozent (Ergersheim). Diese Diskrepanz ergibt sich aus der Kombination extrem niedriger Kaufpreise und moderater Mieten – ein Muster, das im gesamten Landkreis Neustadt a.d.Aisch-Bad Windsheim nicht flächendeckend anzutreffen ist.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Gallmersgartens ist im Beobachtungszeitraum von 737 im Jahr 2015 auf 819 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Zuwachs von 11,1 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 2017 (769) auf 2019 (800) und von 2021 (774) auf 2023 (819). Im Jahr 2021 fiel die Einwohnerzahl kurzfristig um 39 Personen, bevor sie sich erholte. Die Bevölkerungsdichte beträgt 54 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote zeigt eine gegenteilige Entwicklung: Sie lag bei 0,76 Prozent im Jahr 2019 – ein sehr niedriger Wert – und stieg bis 2023 auf 4,05 Prozent an. Im Jahr 2023 waren 21 Personen arbeitslos gemeldet. Dieser Anstieg geht einher mit dem Bevölkerungszuwachs.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Neustadt a.d.Aisch-Bad Windsheim im Bereich Arbeitsmarkt den Rang 136 von rund 400 Kreisen, im Bereich Wohlstand und soziale Lage den Rang 43. Schwächer schneidet der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 221 ab. Der Rang im Bereich Demografie liegt bei 184.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Gallmersgarten liegt an der Ens und ist über eine Gemeindeverbindungsstraße an die Bundesstraße 470 angebunden. Der Bahnhof Steinach (bei Rothenburg ob der Tauber) im Gemeindeteil Steinach bei Rothenburg bietet Anbindung an die Bahnstrecke Treuchtlingen–Würzburg sowie an die Strecke nach Rothenburg ob der Tauber. Intercity-Züge der Relation Hamburg-Altona–Freilassing/Oberstdorf halten hier.

Der Ort verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde besteht aus sieben Gemeindeteilen: Bergtshofen, Gallmersgarten, Habermühle, Landthurm, Mörlbach, Steinach an der Ens und Steinach bei Rothenburg. Der Sitz der Gemeindeverwaltung befindet sich in Steinach bei Rothenburg ob der Tauber.

Der Landkreis Neustadt a.d.Aisch-Bad Windsheim ist Mitglied der Planungsregion Westmittelfranken und der Metropolregion Nürnberg. Die geografische Lage im fränkischen Schichtstufenland zwischen Steigerwald und Naturpark Frankenhöhe prägt das ländliche Profil des Ortes. Bodenrichtwerte liegen für diesen Ort nicht vor.