Geiselwind, M

Marktüberblick

Geiselwind liegt im östlichen Landkreis Kitzingen in Unterfranken, rund 39 Kilometer westlich von Würzburg. Die Gemeinde erstreckt sich über 48,75 Quadratkilometer und hat 2.736 Einwohner. Mit 56 Einwohnern pro Quadratkilometer ist sie dünn besiedelt, der Hauptort selbst hat eine höhere Dichte. Geiselwind liegt im Steigerwald auf über 340 Metern Höhe und ist damit einer der höhergelegenen Orte im Kreis. Die Gemeinde verfügt über einen direkten Anschluss an die Bundesautobahn 3, was die verkehrliche Anbindung deutlich über das typische Maß einer ländlichen Gemeinde hinaushebt.

Der Markt ist bekannt für den Autohof Geiselwind, einen der größten seiner Art in Europa, sowie für das Freizeitland Geiselwind, den flächenmäßig größten Freizeitpark Bayerns. Diese Infrastruktur zieht Besucher aus der Region an und prägt das Ortsbild. Der Hauptort hat sich zum Kleinzentrum des östlichen Landkreises entwickelt, wobei die Dienstleistungsbranche, insbesondere im Zusammenhang mit dem Fernverkehr, den größten Wirtschaftssektor darstellt.

Preisniveau und Entwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.946 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,34 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,81 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 26,28.

Diese Werte bilden ein klares Bild: Geiselwind weist die höchsten Angebotskaufpreise aller Nachbarorte im Umkreis bis 10 Kilometer auf. Mit 2.946 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort deutlich über dem nächsthöheren Nachbarort Wiesentheid (2.446 Euro). Bei der Angebotsmiete liegt Geiselwind mit 9,34 Euro ebenfalls hoch, wird aber von Wiesentheid (10,74 Euro) und Castell (9,27 Euro) übertroffen oder annähernd erreicht. Die Bruttomietrendite von 3,81 Prozent ist zugleich die niedrigste in der Nachbarschaft – Castells 6,8 Prozent liegen mehr als doppelt so hoch. Das bedeutet, dass die Kaufpreise in Geiselwind im Verhältnis zu den Mieten stärker ausfallen als in den umliegenden Gemeinden.

Im Kreisvergleich bestätigt sich dieses Bild. Der Kreisdurchschnitt von Kitzingen liegt bei 2.333 Euro pro Quadratmeter, Geiselwind damit um 26 Prozent darüber. Bei der Miete ist der Unterschied mit 9,23 Euro pro Quadratmeter deutlich geringer, Geiselwind liegt nur 1,2 Prozent über dem Kreisdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor des Kreises beträgt 21,09, Geiselwind liegt bei 26,28 – also rund 25 Prozent höher. Die Bruttomietrendite des Kreises liegt bei 4,94 Prozent, Geiselwind bei 3,81 Prozent.

Im Landesvergleich bewegt sich Geiselwind nahe dem bayerischen Durchschnitt. Der bayerische Kaufpreisdurchschnitt liegt bei 3.246 Euro pro Quadratmeter, Geiselwind damit knapp 10 Prozent darunter. Die bayerische Angebotsmiete liegt bei 10,11 Euro pro Quadratmeter, Geiselwind leicht darunter. Der bayerische Kaufpreisfaktor beträgt 26,10, Geiselwind 26,28 – praktisch identisch. Die Bruttomietrendite Bayerns liegt bei 4,13 Prozent, Geiselwind mit 3,81 Prozent etwas darunter. Im Perzentilrang der Mietrenditen im Bundesland belegt Geiselwind den 49. Platz von 100 – damit liegt der Ort genau im Mittelfeld Bayerns.

Die Preisentwicklung der vergangenen Jahre war volatil. Der Kaufpreis stieg von 1.959 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf 3.459 Euro im Jahr 2021, fiel dann auf 2.642 Euro im Jahr 2022, stieg 2023 erneut auf 3.418 Euro und fiel bis 2025 auf 1.801 Euro. Der Wert von 4.492 Euro im Jahr 2026 wirkt als Ausreißer und steht im Widerspruch zu den vorangegangenen Jahren. Die hohe Volatilität in den Zeitreihen ist charakteristisch für einen Markt mit wenigen Transaktionen, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die aktuellen Angebotswerte liegen systematisch über den historischen Transaktionswerten der Zeitreihe, da es sich um Inserate und nicht um tatsächliche Verkaufspreise handelt.

Demografie und Wirtschaftsstruktur

Die Bevölkerungsentwicklung von Geiselwind ist ein deutliches Signal. Zwischen 2015 und 2024 wuchs die Einwohnerzahl von 2.416 auf 2.736, was einem Anstieg von 13,2 Prozent entspricht. Dieser Zuzug ist bemerkenswert für eine Gemeinde dieser Größe und liegt weit über dem typischen Trend ländlicher Gemeinden in Bayern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,7 Prozent und gehörte damit zu den niedrigsten Werten im Betrachtungszeitraum. Der Tiefpunkt von 1,7 Prozent wurde 2018 erreicht. Diese niedrige Arbeitslosigkeit geht einher mit dem Prognos-Zukunftsatlas 2025, der den Landkreis Kitzingen auf Platz 36 von rund 400 deutschen Kreisen im Index "Wohlstand und soziale Lage" platziert – einem der drei stärksten Teilindizes. Der Gesamtindex rangiert auf Platz 98, der Index "Wettbewerb und Innovation" auf Platz 195. Die Dynamik liegt mit Platz 136 im mittleren Bereich.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, niedriger Arbeitslosigkeit und einem überdurchschnittlichen Wohlstandsindex entspricht dem Muster einer stabilen, nachfragestarken Gemeinde. Die Kaufpreise liegen damit über dem Kreisdurchschnitt und die Renditen darunter – ein Zusammenhang, der sich aus der Nachfrage nach Wohneigentum in einer wachsenden Gemeinde mit begrenztem Angebot ergibt.

Seit 2023 ist die Bevölkerungsentwicklung stabil bei 2.736 Einwohnern. Ob dies ein vorübergehender Einbruch oder ein neues Gleichgewicht ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Standortfaktoren

Geiselwind liegt verkehrsgünstig an der A3, was die Gemeinde von vielen ländlichen Orten im Steigerwald unterscheidet. Die Autobahnanschlussstelle ermöglicht Pendlerverbindungen nach Würzburg (39 km) und in den Raum Nürnberg-Fürth (ca. 100 km). Der Autohof Geiselwind, einer der größten in Europa, ist direkt an der Autobahn angesiedelt und schafft Arbeitsplätze sowie Durchgangsverkehr. Das Freizeitland Geiselwind, der flächenmäßig größte Freizeitpark Bayerns, zieht zusätzliche Besucher an.

Der Hauptort hat sich seit den 1960er Jahren, parallel zum Autobahnbau, zu einem Kleinzentrum des östlichen Landkreises entwickelt. Seitdem siedelten sich vermehrt verarbeitende Unternehmen an. Die Dienstleistungsbranche, insbesondere im Zusammenhang mit dem Fernverkehr, ist der größte Wirtschaftssektor.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die nächste Universität befindet sich in Würzburg, rund 39 Kilometer entfernt. Dies begrenzt die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende, was im Vergleich zu Hochschulstädten ein strukturierender Unterschied ist.

Der Landkreis Kitzingen liegt in der bayerischen Planungsregion Würzburg und hat Anteil an der Region Mainfranken. Geiselwind selbst liegt im Mittleren Steigerwald, was die landschaftliche Qualität erhöht, aber auch die bauliche Entwicklung begrenzt. Die Gemeinde gehört mit über 340 Metern Höhe zu den höchstgelegenen Orten im Landkreis Kitzingen.