Ebrach, M

Marktüberblick

Ebrach liegt im Steigerwald im Landkreis Bamberg auf einer Fläche von 32,26 km² und hat 1.845 Einwohner. Der Ort gehört zur Metropolregion Nürnberg, ist aber durch die ländliche Struktur und die Entfernung zu größeren Zentren geprägt. Die Bevölkerungszahl ist seit 2015 mit 1.845 Einwohnern (2024) nahezu stabil geblieben; der Höchststand von 1.934 wurde 2021 erreicht, gefolgt von einem leichten Rückgang. Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,99 % (2023) deutlich unter dem bayerischen und bundesweiten Durchschnitt und weist auf eine lokale Arbeitsmarktsituation ohne nennenswerte Arbeitslosigkeit hin.

Die Bruttomietrendite von 5,58 % liegt über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 % und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Im Vergleich der 2.056 Orte in Bayern liegt Ebrach damit im Perzentil 89,64 – die Rendite ist höher als bei fast 90 % der vergleichbaren Orte im Freistaat. Diese hohe Rendite resultiert aus dem Zusammenspiel moderater Angebotsmieten und niedriger Kaufpreise.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete liegt bei 8,62 € je m², der Angebotskaufpreis bei 1.855 € je m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,94, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp 18-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Bamberg (23,70) und Bayerns (26,10), was die relative Preisgünstigkeit von Ebrach im regionalen Vergleich unterstreicht.

Die Zeitreihe der Mieten zeigt eine starke Entwicklung von 4,96 €/m² (2018) auf 10,00 €/m² (2026), mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 9,16 %. Der aktuelle Angebotsmietenwert von 8,62 €/m² liegt unter dem Zeitreihenwert von 10,00 €/m² für 2026 – beide Werte stammen aus unterschiedlichen Erhebungsverfahren und sind nicht direkt vergleichbar. Die Kaufpreiszeitreihe weist extreme Schwankungen auf – von 1.209 €/m² (2023) über 2.871 €/m² (2024) bis 1.105 €/m² (2025) und 2.667 €/m² (2026). Der CAGR liegt bei 1,24 %. Die Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die hohe Miet-CAGR bei gleichzeitig moderatem Kaufpreiswachstum führt zur überdurchschnittlichen Rendite.

Regionale Einordnung

Ebrach liegt mit der Angebotsmiete von 8,62 €/m² unter dem Landkreisdurchschnitt von 9,36 €/m² und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m². Der Kaufpreis von 1.855 €/m² liegt unter dem Landkreisdurchschnitt von 2.665 €/m² und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m². In beiden Kennzahlen folgt Ebrach dem Muster der ländlichen Peripherie des Landkreises Bamberg.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Ebrach eine gemischte Position: Die Miete von 8,62 €/m² liegt über der von Rauhenebrach (7,38 €/m²), Oberschwarzach (7,52 €/m²) und Burgwindheim (7,04 €/m²), aber unter der von Geiselwind (9,34 €/m²) und Dingolshausen (9,75 €/m²). Beim Kaufpreis liegt Ebrach mit 1.855 €/m² über Burgwindheim (1.268 €/m²), aber unter Rauhenebrach (2.551 €/m²), Geiselwind (2.946 €/m²) und Michelau (1.969 €/m²). Die Bruttomietrendite von 5,58 % liegt über der von Rauhenebrach (3,47 %), Oberschwarzach (3,84 %), Michelau (4,19 %), Geiselwind (3,81 %), Gerolzhofen (3,88 %) und Prichsenstadt (4,63 %), aber unter der von Burgwindheim (6,66 %) und Dingolshausen (5,96 %).

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite, die Ebrach im bayernweiten Vergleich auszeichnet.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Bamberg auf Rang 267 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist der Rang 396 in der Kategorie Dynamik – der Kreis liegt damit an letzter Stelle der Bewertung. In der Kategorie Wohlstand und soziale Lage erreicht er Rang 73, was auf eine gute lokale Wirtschaftsstruktur hinweist. Der Rang im Bereich Arbeitsmarkt liegt bei 374, was strukturelle Schwächen im lokalen Arbeitsmarkt anzeigt.

Ebrach selbst hat keine Hochschulen, was die Abhängigkeit von größeren Bildungszentren wie Bamberg oder Würzburg unterstreicht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 57 Einwohner je km², was den ländlichen Charakter des Ortes bestätigt.

Die niedrige Arbeitslosenquote von 1,99 % geht einher mit dem schlechten Prognos-Arbeitsmarktrang des Kreises. In ländlichen Räumen ist die registrierte Arbeitsquote oft niedriger als in städtischen Gebieten, wo auch strukturelle Arbeitslosigkeit sichtbar wird. Die stabile Bevölkerungsentwicklung ohne nennenswerten Zuzug oder Wegzug bestätigt die begrenzte Attraktivität des Ortes für externe Zuwanderer.