Oberschwarzach, M

Marktüberblick: Niedrige Mieten, niedrige Rendite

Oberschwarzach ist ein Markt im unterfränkischen Landkreis Schweinfurt mit 1.446 Einwohnern auf 25,51 km². Der Ort liegt im Steigerwaldvorland und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Gerolzhofen. Die Angebotsmiete beträgt 7,52 € je m², der Angebotskaufpreis 2.349 € je m². Die Bruttomietrendite liegt bei 3,84 %, der Kaufpreisfaktor bei 26,04. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.

Die Miete von 7,52 € je m² liegt 13,4 % unter dem Kreisdurchschnitt von 8,68 € und 25,6 % unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €. Im bundesweiten Vergleich mit 8,92 € je m² liegt Oberschwarzach 15,7 % darunter. Der Kaufpreis von 2.349 € je m² liegt hingegen nur 3,0 % unter dem Kreisdurchschnitt von 2.422 € und 2,5 % unter dem Bundesdurchschnitt von 2.408 €. In Bayern liegt er 27,7 % unter dem Landesdurchschnitt von 3.246 €.

Die niedrige Miete bei einem Kaufpreis nahe dem Bundesdurchschnitt führt zu einer Bruttomietrendite von 3,84 %, die unter der des Kreises (4,36 %) und deutlich unter der Deutschlands (5,10 %) liegt. Im Bundesland liegt Oberschwarzach mit einem Perzentilrang von 50,2 % genau im Mittelfeld. Der Kaufpreisfaktor von 26,04 entspricht dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 nahezu und liegt über dem Kreiswert von 23,40.

Preisentwicklung: Starker Mietanstieg, Kaufpreisschock 2022

Die Mietpreise haben zwischen 2018 und 2026 eine starke Entwicklung genommen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 5,80 € je m², stieg sie bis 2025 auf 9,67 € je m² an und korrigierte sich 2026 auf 8,12 € je m². Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,30 %.

Der Kaufpreis entwickelte sich anders. 2021 lag er bei 3.485 € je m², brach 2022 auf 1.998,50 € je m² ein und erholte sich bis 2024 auf 2.373,93 € je m². Die CAGR über den verfügbaren Zeitraum von 2021 bis 2024 liegt bei -12,01 %. Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Diskrepanz zwischen der starken Mietentwicklung und dem Kaufpreiseinbruch 2022 ist auffällig. Während die Miete bis 2025 um 66,7 % stieg, fiel der Kaufpreis zwischen 2021 und 2022 um 42,7 %. Die aktuelle Miete von 7,52 € je m² liegt damit über dem 2023-Wert von 6,80 €, aber deutlich unter dem 2025-Höchststand von 9,67 €. Der Kaufpreisfaktor von 26,04 ergibt sich aus der aktuellen Relation zwischen Kaufpreis und Miete.

Regionale Einordnung: Unter dem Kreisdurchschnitt, im Bayern-Mittelfeld

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,8 km zeigt Oberschwarzach ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,52 € je m² liegt unter allen Nachbarorten außer Michelau i. St. (6,88 €) und Frankenwinheim (7,29 €). Mit 10,74 € je m² weist Wiesentheid die höchste Miete auf, mit 9,75 € je m² Dingolshausen und Lülsfeld liegen ebenfalls deutlich darüber.

Beim Kaufpreis von 2.349 € je m² liegt Oberschwarzach im mittleren Bereich der Nachbarn. Ebrach M. liegt mit 1.855 € je m² am niedrigsten, Gerolzhofen mit 2.612 € je m² am höchsten. Die Bruttomietrendite von 3,84 % liegt unter dem Durchschnitt der Nachbarn. Mit 3,60 % liegt nur Frankenwinheim darunter, mit 5,96 % liegt Dingolshausen am höchsten.

Der Kreis Schweinfurt als übergeordnete Ebene liegt mit 8,68 € je m² Miete und 2.422 € je m² Kaufpreis jeweils leicht über Oberschwarzach. Die Bruttomietrendite des Kreises beträgt 4,36 %, der Kaufpreisfaktor 23,40. Oberschwarzach liegt damit in der Miete, dem Kaufpreis und der Rendite unter dem Kreisdurchschnitt, während der Kaufpreisfaktor darüber liegt. Dies entspricht dem Muster, dass der Ort einen schwächeren Mietmarkt bei vergleichbarem Kaufpreis aufweist.

Demografie und Wirtschaft: Wachstum bei hoher Pendlerquote

Die Einwohnerzahl von Oberschwarzach stieg von 1.388 im Jahr 2015 auf 1.446 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 4,18 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 57 Einwohner je km². Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,26 %, was 11 arbeitslosen Personen entspricht. Damit liegt sie deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt.

Die wirtschaftliche Struktur zeigt eine starke Pendlerquote. Nach amtlicher Statistik von 2020 waren am Arbeitsort nur 74 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt (32 im produzierenden Gewerbe, 42 im Handel und Verkehr). Demgegenüber standen 565 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort. Das bedeutet, dass rund 87 % der erwerbstätigen Einwohner außerhalb von Oberschwarzach arbeiten. Im verarbeitenden Gewerbe gab es 2020 keinen Betrieb, im Bauhauptgewerbe einen.

51 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 1.297 Hektar landwirtschaftlich genutzte Fläche, davon 1.030 Hektar Ackerfläche und 192 Hektar Dauergrünfläche. Weinbau hat traditionell einen hohen Stellenwert im Ort. Die Bundesstraße 22 durchquert den Gemeindeteil Breitbach und bietet eine Verbindung in die Region.

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 durchgehend positiv, mit einem leichten Einbruch 2023/2024 nach einem Höhepunkt von 1.453 Einwohnern 2022. Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig sehr niedriger Arbeitslosigkeit geht einher mit der Struktur als Wohnort für Pendler in die umliegenden Städte.

Standortfaktoren: Wohlstandsstärke bei strukturellen Schwächen

Der Landkreis Schweinfurt erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 216 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Die Teilindizes zeigen ein klares Muster: Der Wohlstandsindex liegt mit Platz 47 im vorderen Drittel und ist der stärkste Bereich des Kreises. Der Index für Wettbewerb und Innovation erreicht Platz 196, die Dynamik Platz 152. Schwächste Bereiche sind der Arbeitsmarkt mit Platz 324 und die Demografie mit Platz 293.

Diese Struktur spiegelt sich in den lokalen Daten wider: Die sehr niedrige Arbeitslosenquote von 1,26 % steht im Widerspruch zum schlechten Arbeitsmarkt-Rang des Kreises. Dies korrespondiert mit der hohen Pendlerquote – die Arbeitslosigkeit ist lokal niedrig, weil die Erwerbstätigen außerhalb des Kreises arbeiten. Der Wohlstandsindex von Platz 47 entspricht der stabilen wirtschaftlichen Situation der Bevölkerung, die durch Erwerbstätigkeit in der Region Schweinfurt oder Würzburg gesichert ist.

Der schlechte Demografie-Rang des Kreises (293) steht im Kontrast zum lokalen Bevölkerungswachstum von 4,18 % in Oberschwarzach. Dies entspricht dem Muster, dass einzelne Gemeinden im Kreis Zuzug verzeichnen, während andere Gemeinden des Kreises Bevölkerungsrückgang aufweisen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen Bildungseinrichtungen befinden sich in Schweinfurt und Würzburg.