Willanzheim, M

Marktüberblick

Willanzheim ist ein Markt im unterfränkischen Landkreis Kitzingen mit 25,14 km² Fläche und drei Gemeindeteilen: dem Hauptort Willanzheim, Hüttenheim und Markt Herrnsheim. Der Ort liegt im Steigerwaldvorland und ist geprägt von Weinbautradition, die in Hüttenheim bis ins Jahr 1199 zurückreicht. Mit rund 1.594 Einwohnern auf 25 km² handelt es sich um eine kleine, ländliche Gemeinde mit einer Bevölkerungsdichte von 63 Einwohnern je km², die Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Iphofen ist.

Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch ein besonderes Preisgefüge aus: Die Angebotsmiete liegt bei 8,55 € je m², während der Angebotskaufpreis mit 1.189 € je m² deutlich unter dem Niveau der Nachbargemeinden liegt. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 8,63 %, die mit Abstand die höchste im gesamten Landkreis Kitzingen und im gesamten Bundesland Bayern ist (98. Perzentil). Der Kaufpreisfaktor beträgt 11,59, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 11,59-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Alle Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Zu beachten ist, dass der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.189 €/m² über dem letzten Wert der Jahresreihe (848 €/m² in 2025) liegt. Die Zeitreihenwerte schwanken stark und können durch einzelne Transaktionen verzerrt sein.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt starke Schwankungen: Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 6,81 €/m², stieg sie 2022 auf 9,52 €/m², fiel 2023 auf 8,18 €/m², erreichte 2024 mit 10,42 €/m² einen neuen Höchstwert und lag 2025 bei 8,33 €/m². Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die Reihe beträgt 2,92 %.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch volatiler: Nach 2.075 €/m² (2022) und 2.494 €/m² (2023) brachen die Preise 2024 auf 479 €/m² ein, bevor sie 2025 auf 848 €/m² stiegen. Der CAGR über die Kaufpreisreihe liegt bei -25,79 %. Diese extremen Schwankungen in den Jahreswerten deuten auf einen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.189 €/m² liegt zwischen den Extremen von 2023 und 2024.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt Willanzheim vor allem durch deutlich niedrigere Kaufpreise auf. Mit 1.189 €/m² liegt der Ort unter allen acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 6,5 km. Die nächstgelegenen Orte wie Mainbernheim (3,2 km, 2.238 €/m²) und Iphofen (3,3 km, 2.852 €/m²) weisen mehr als das Doppelte an Kaufpreisen auf. Selbst Seinsheim (4,4 km, 2.155 €/m²) liegt mehr als doppelt so hoch.

Auf Kreisebene liegt Willanzheim mit 1.189 €/m² unter dem Durchschnitt des Landkreises Kitzingen (2.333 €/m²). Auf Landesebene beträgt der bayerische Durchschnitt 3.246 €/m², der deutsche Durchschnitt 2.408 €/m². Willanzheim liegt also sowohl unter dem Kreis- als auch unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt.

Die Angebotsmiete von 8,55 €/m² liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt (9,23 €/m²), dem Landesdurchschnitt (10,11 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Allerdings ist der Rückstand bei den Mieten deutlich geringer als bei den Kaufpreisen. Diese Diskrepanz zwischen relativ moderat unter dem Durchschnitt liegenden Mieten und stark unterdurchschnittlichen Kaufpreisen erklärt die außergewöhnlich hohe Bruttomietrendite von 8,63 %.

Der Kaufpreisfaktor von 11,59 ist deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 21,09 und der bayerische Durchschnitt von 26,10. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete niedrig ist.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Willanzheim ist seit 2015 stabil bei etwa 1.594 Einwohnern. Seit Serienbeginn (2015) zeigt sich ein minimaler Rückgang von -0,25 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 63 Einwohner je km², was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,94 %, was einem Wert von 20 arbeitslosen Personen entspricht. Im Zeitverlauf von 2015 bis 2023 bewegte sich die Quote zwischen 1,26 % (2021) und 1,94 % (2023) und lag damit durchweg sehr niedrig. Dies entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde mit geringem Arbeitslosigkeitsniveau.

Der Landkreis Kitzingen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 98 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen: Demografie Rang 95, Arbeitsmarkt Rang 104, Wettbewerb und Innovation Rang 195, Wohlstand und soziale Lage Rang 36. Der Kreis liegt also im oberen Mittelfeld der Kreisvergleiche, wobei der Bereich Wettbewerb und Innovation schwächer abschneidet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Weinbautradition, die bis ins Jahr 1199 in Hüttenheim zurückreicht, prägt den Ort bis heute. Heckenwirtschaften, Weinprobierstuben und touristische Angebote wie Urlaub auf dem Winzerhof sind Teil der lokalen Struktur.