Schopfloch, M

Marktüberblick und Preisniveau

Schopfloch ist ein Markt im westlichen Mittelfranken im Landkreis Ansbach, liegt an der Romantischen Straße zwischen Feuchtwangen und Dinkelsbühl und zählt zur Metropolregion Nürnberg. Mit 15,34 km² Fläche und rund 2.980 Einwohnern ist die Gemeinde eine der kleineren im Kreis, weist aber mit 194 Einwohnern je km² eine überdurchschnittliche Dichte auf.

Das aktuelle Angebotsmietniveau liegt bei 9,28 Euro je Quadratmeter und damit knapp über dem Kreis- (8,94 Euro) und Bundesdurchschnitt (8,92 Euro), jedoch unter dem bayerischen Mittel (10,11 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.570 Euro je Quadratmeter übertrifft leicht den Kreis- (2.484 Euro) und Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), liegt aber deutlich unter dem bayerischen Niveau (3.246 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,09 und liegt damit unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was auf ein moderates Preisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Die Bruttomietrendite von 4,33 % übertrifft den bayerischen Durchschnitt (4,13 %) und liegt im Perzentilrang 70,1 im Bundesland – das bedeutet, etwa 70 % der bayerischen Orte weisen eine niedrigere Rendite auf. Im regionalen Vergleich schneidet Schopfloch unterschiedlich ab: Dürrwangen erreicht mit 7,93 % eine deutlich höhere Rendite bei einem Kaufpreis von nur 1.452 Euro je Quadratmeter, während Dinkelsbühl mit 2,95 % und einem Kaufpreis von 4.030 Euro je Quadratmeter das günstigste Mietverhältnis bietet.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise in Schopfloch sind im Betrachtungszeitraum von 2018 bis 2026 um durchschnittlich 6,03 % pro Jahr gestiegen (CAGR). Der Wert entwickelte sich von 6,60 Euro je Quadratmeter (2018) auf 10,54 Euro je Quadratmeter (2026), mit einem deutlichen Anstieg zwischen 2021 und 2023 (von 6,80 auf 10,71 Euro). Im Jahr 2024 folgte eine Korrektur auf 9,93 Euro, 2025 ein weiterer Rückgang auf 8,19 Euro, bevor 2026 wieder ein Anstieg auf 10,54 Euro verzeichnet wird.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt noch stärkere Schwankungen. Von 1.034 Euro je Quadratmeter (2018) stieg der Wert 2020 sprunghaft auf 3.279 Euro, fiel dann bis 2023 auf 2.040 Euro und erholte sich bis 2025 auf 2.967 Euro, bevor 2026 ein Rückgang auf 2.412 Euro zu verzeichnen ist. Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 11,16 %. Die extremen Ausschläge – insbesondere der massive Anstieg 2020 und der anschließende Rückgang – deuten auf einen volatil entwickelten lokalen Markt hin, der möglicherweise von einzelnen Transaktionen oder einer begrenzten Anzahl von Angeboten geprägt ist.

Der Kaufpreisfaktor von 23,09 ergibt sich aus dem aktuellen Kaufpreis und der Miete und liegt unter dem bayerischen Durchschnitt (26,10), was auf ein moderates Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mietniveau schließen lässt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Schopfloch ist im Betrachtungszeitraum von 2015 bis 2024 relativ stabil geblieben. Von 2.948 Einwohnern (2015) entwickelte sie sich leicht rückläufig bis 2019 auf 2.909, erholte sich dann wieder und lag 2023 und 2024 bei 2.983 Einwohnern. Die Gesamtentwicklung seit 2015 beträgt +1,19 %. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 194 Einwohnern je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote des Landkreises Ansbach entwickelte sich von 68 (2015) auf 64 (2023) – die Werte sind in Hundertstel-Prozent angegeben, was einer Quote von 0,68 % bzw. 0,64 % entspricht. Diese extrem niedrigen Werte deuten auf eine sehr geringe Arbeitslosigkeit im Kreis hin, was mit dem hohen Prognos-Index "Wohlstand und soziale Lage" (Rang 14 von 400 Kreisen) korrespondiert. Gleichzeitig schneiden die Teilindizes "Arbeitsmarkt" (Rang 227) und "Demografie" (Rang 177) deutlich schwächer ab, was auf strukturelle Herausforderungen hinweist, die sich in der stabilen, aber nicht wachsenden Bevölkerung niederschlagen.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Schopfloch liegt im Landkreis Ansbach, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 131 von rund 400 deutschen Kreisen platziert ist. Besonders stark ist der Kreis im Index "Wohlstand und soziale Lage" mit Rang 14, während die Teilindizes "Arbeitsmarkt" (Rang 227), "Wettbewerb und Innovation" (Rang 170) und "Demografie" (Rang 177) im unteren Mittelfeld liegen. Der Dynamik-Index mit Rang 88 gehört zu den besseren Werten.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Historisch war Schopfloch durch Maurer- und Steinmetzhandwerk geprägt, das ab 1881 durch den "Schopflocher Maurerzug" – einen auf Wanderarbeiter und Wochenendpendler zugeschnittenen Zug – nach Nürnberg und Stuttgart erschlossen wurde. Noch 1938 lebte etwa ein Drittel der Bevölkerung vom Bauhandwerk. Diese handwerkliche Tradition könnte die aktuelle Nachfrage nach Immobilien mit erklären.

Im regionalen Vergleich liegt Schopfloch mit seiner Bruttomietrendite von 4,33 % im Mittelfeld der Nachbarorte. Dürrwangen (7,93 %) bietet mit einem deutlich niedrigeren Kaufpreis (1.452 Euro je Quadratmeter) die höchste Rendite, während Dinkelsbühl (2,95 %) mit einem hohen Kaufpreis (4.030 Euro je Quadratmeter) das niedrigste Mietverhältnis aufweist. Feuchtwangen (5,5 km entfernt) liegt mit 4,39 % und 9,73 Euro je Quadratmeter nahe an Schopfloch.