Kreßberg

Marktüberblick und Preisniveau

Kreßberg liegt im Landkreis Schwäbisch Hall im nordöstlichen Baden-Württemberg und umfasst 48,46 km² mit 4.065 Einwohnern. Der Immobilienmarkt des Ortes zeigt ein deutliches Gefälle zwischen Miete und Kaufpreis: Die Angebotsmiete von 9,34 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,87 Euro und deutlich unter dem baden-württembergischen Mittel von 11,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.872 Euro je Quadratmeter liegt hingegen über dem Kreiswert von 2.711 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro, aber unter dem Landeswert von 3.140 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,9 Prozent ist die niedrigste im direkten Vergleich mit allen acht Nachbarorten und liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 4,4 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 25,62 liegt über allen Vergleichswerten – Kreis 22,9, Baden-Württemberg 23,5, Deutschland rund 23,5. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in der Region. Ein Käufer muss bei aktuellen Werten etwa 25,6 Jahre Bruttomiete zahlen, um den Kaufpreis zu decken, während im Kreis im Mittel 22,9 Jahre genügen würden.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei Kaufpreis und Miete starke Schwankungen, die auf einen Markt mit geringen Transaktionszahlen hindeuten. Der Kaufpreis stieg von 1.508 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 3.604 Euro im Jahr 2021 – ein Anstieg um 139 Prozent in drei Jahren. Anschließend folgte ein Rückgang auf 2.142 Euro im Jahr 2025. Der Wert von 4.167 Euro im Jahr 2026 stellt einen erneuten, starken Anstieg dar und liegt deutlich über dem Vorjahreswert.

Die Angebotsmiete entwickelte sich ähnlich volatil: Von 6,63 Euro im Jahr 2019 fiel sie 2020 auf 4,71 Euro, stieg dann auf 10,94 Euro im Jahr 2026. Die CAGR-Werte von 7,4 Prozent für die Miete und 13,5 Prozent für den Kaufpreis über die Zeitreihen spiegeln diese starken Ausschläge wider.

Bei einem kleinen ländlichen Markt mit geringen Transaktionszahlen können einzelne Verkäufe das Durchschnittsergebnis stark beeinflussen. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Kreßbergs wuchs von 3.889 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.065 im Jahr 2024 – ein Zuwachs von 4,5 Prozent. In einer Zeit, in der viele ländliche Gemeinden Einbußen verzeichnen, ist diese Entwicklung bemerkenswert. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 84 Einwohnern je Quadratkilometer.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2015 bei 48 und betrug 2023 mit 49 nahezu unverändert. Bei einer Bevölkerung von rund 4.000 Einwohnern entspricht dies einer sehr niedrigen absoluten Arbeitslosenzahl. Die nahezu unveränderte Arbeitslosenzahl bei wachsender Bevölkerung entspricht einem stabilen lokalen Arbeitsmarkt.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 12 Kilometern liegt Kreßberg preislich im mittleren Feld. Der Kaufpreis von 2.872 Euro je Quadratmeter ist höher als in Fichtenau (2.033 Euro) und Schopfloch (2.570 Euro), aber niedriger als in Crailsheim (3.373 Euro), Satteldorf (3.514 Euro), Stimpfach (3.276 Euro) und Dinkelsbühl (4.030 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,9 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Die höchste Rendite weist Fichtenau mit 5,31 Prozent auf, die niedrigste Dinkelsbühl mit 2,95 Prozent. Kreßberg liegt damit nahe am Niveau von Schnelldorf (4,08 Prozent) und Crailsheim (4,0 Prozent). Der Ort folgt damit dem regionalen Muster, bei dem höhere Kaufpreise mit niedrigeren Renditen einhergehen.

Auf Landesebene liegt Kreßberg mit einem Rendite-Perzentil von 23,3 Prozent im unteren Viertel der baden-württembergischen Orte. Das bedeutet, dass 76,7 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Schwäbisch Hall, in dem Kreßberg liegt, mit dem Gesamt-Rang 102 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit befindet sich der Kreis im mittleren Drittel der deutschen Kreise.

Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Demografie-Index liegt mit Rang 55 im vorderen Bereich, was der positiven Bevölkerungsentwicklung Kreßbergs entspricht. Der Arbeitsmarkt-Index (Rang 137) und der Index für Wettbewerb und Innovation (Rang 151) liegen im unteren Drittel und deuten auf strukturelle Schwächen der lokalen Wirtschaft hin. Der Wohlstands- und Sozialindex mit Rang 88 gehört zu den besseren Werten.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Dynamik des Kreises liegt mit Rang 135 im unteren Mittelfeld. Die Standortfaktoren des Kreises – insbesondere die schwächeren Werte in den Bereichen Innovation und Dynamik – können erklären, warum Kreßberg preislich unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt liegt: Die schwächeren Wachstumsindikatoren begrenzen die nachfrageseitigen Impulse.