Bühlerzell

Lage und Struktur

Bühlerzell ist eine Gemeinde im fränkisch geprägten Nordosten Baden-Württembergs, eingebettet in das Bühlertal zwischen Schwäbisch Hall (18 km nordwestlich) und Ellwangen (16 km östlich). Mit 49,3 km² Fläche und rund 2.130 Einwohnern ist sie eine der kleineren Gemeinden im Landkreis Schwäbisch Hall. Mehr als die Hälfte der Gemeindefläche ist bewaldet, das Siedlungsbild ist durch 33 verstreute Dörfer, Weiler und Höfe geprägt.

Die Lage in der Peripherie der beiden Mittelzentren und der hohe Waldanteil bestimmen die Struktur des Ortes: ländlich, ruhig und naturverbunden. Diese Lage schlägt sich deutlich in den Immobilienpreisen nieder, die unter allen verfügbaren Vergleichswerten liegen.

Preisniveau und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.886 Euro pro Quadratmeter. Das ist deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.711 Euro (−30 %), unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 3.140 Euro (−40 %) und auch unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro (−22 %). Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,47 – ebenfalls der niedrigste Wert in allen Vergleichsebenen. Im Kreis liegt er bei 22,9, in Baden-Württemberg bei 23,5, bundesweit bei 24,1.

Die Angebotsmiete von 8,07 Euro pro Quadratmeter folgt demselben Muster: Sie liegt unter dem Kreiswert von 9,87 Euro (−18 %), unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro (−27 %) und leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro (−9 %). Bei beiden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 5,14 %. Damit liegt Bühlerzell knapp über dem Bundesdurchschnitt (5,10 %) und deutlich über dem Kreiswert von 4,44 %. Im Perzentilrang aller Orte im Bundesland belegt Bühlerzell mit 88,7 % einen der höchsten Werte – die Rendite ist hier eine der höchsten in ganz Baden-Württemberg. Dieser Umstand ist kein Zeichen besonderer Attraktivität, sondern spiegelt den niedrigen Kaufpreis wider: Die Miete ist zwar ebenfalls niedrig, aber der Kaufpreis ist es noch stärker.

In der Nachbarschaft zeigt sich ein ähnliches Bild: Adelmannsfelden (8,2 km) hat mit 3,92 % die niedrigste Rendite bei einem Kaufpreis von 2.231 Euro, während Rosenberg (8,5 km) mit 4,9 % und 2.297 Euro nahe an Bühlerzell heranreicht. Bühlerzell hat den niedrigsten Kaufpreis aller Nachbarorte und damit auch die höchste Rendite.

Preisentwicklung

Die Mietpreise zeigen seit 2018 starke Schwankungen: Von 6,90 Euro 2018 stiegen sie 2021 auf 10,00 Euro, fielen 2023 wieder auf 6,96 Euro, stiegen 2024 auf 9,78 Euro und lagen 2026 bei 7,76 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 1,48 %. Die Preisschwankungen sind beträchtlich und deuten auf einen dünn liquiden Markt hin, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Die Kaufpreise waren noch volatiler: Von 1.649 Euro 2018 stiegen sie 2022 auf 2.586 Euro, fielen 2024 auf 1.387 Euro und lagen 2026 bei 1.786 Euro. Der CAGR beträgt 1,00 %. Auch hier sind die Ausschläge signifikant – ein Anstieg von über 50 % innerhalb von vier Jahren, gefolgt von einem Rückgang von über 40 % in den folgenden zwei Jahren.

Beide Reihen sind als gesicherte Daten ausgewiesen, nicht als geschätzt. Die Volatilität ist jedoch ein Hinweis darauf, dass die aktuellen Werte mit Vorsicht zu interpretieren sind und keine stabile Marktentwicklung abbilden.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Bühlerzell ist seit 2015 um 5,6 % von 2.016 auf 2.129 Einwohner gewachsen. Das Wachstum beschleunigte sich ab 2020: Von 2.041 (2020) auf 2.127 (2022) stieg die Zahl um 4,2 % in nur zwei Jahren, bevor sie 2023 und 2024 bei 2.129 stagnierte. Die Bevölkerungsdichte beträgt 43 Einwohner pro Quadratkilometer – ein typisch ländlicher Wert.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,02 %, was 27 arbeitslosen Personen entspricht. Im Vergleich zu 0,5 % im Jahr 2015 ist die Quote gestiegen, bleibt aber auf einem niedrigen absoluten Niveau.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Schwäbisch Hall Platz 102 von rund 400 Kreisen in der Gesamtwertung. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Demografie (Rang 55) und Wohlstand/Soziale Lage (Rang 88) sind überdurchschnittlich, während Dynamik (Rang 135), Arbeitsmarkt (Rang 137) und Wettbewerb/Innovation (Rang 151) unter dem Median liegen. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Einordnung und Perspektiven

Bühlerzell ist seit 2006 staatlich anerkannter Erholungsort. Die Gemeinde liegt im Tal der Bühler, die weiter talab dem Kocher zufließt, und hat Anteil an den Naturräumen Schwäbisch-Fränkische Waldberge und Hohenloher-Haller Ebene. Der hohe Waldanteil (über 50 %) und die ruhige Lage in der Peripherie der Mittelzentren tragen zum Erholungswert bei.

Die Standortfaktoren des Landkreises zeigen ein gemischtes Bild: Starke demografische und wohlstandsbezogene Indizes stehen schwächere Werte bei Dynamik und Innovation gegenüber. Das entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde, die von Ruhe und Natur lebt, aber nicht von wirtschaftlicher Dynamik oder Innovationskraft.

Die niedrigen Immobilienpreise und die hohe Bruttomietrendite entsprechen dem Muster einer ländlichen Peripheriegemeinde. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 19,47 liegt unter allen Vergleichswerten und entspricht dem niedrigen Preisniveau, das für eine abgelegene Lage ohne zentrale Anbindung typisch ist.