Bühlertann

Der Ort im Überblick

Bühlertann ist eine Gemeinde im fränkisch geprägten Nordosten Baden-Württembergs und gehört zum Landkreis Schwäbisch Hall. Auf einer Fläche von 23,59 km² leben 3.084 Einwohner, was einer Dichte von 131 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Ort liegt im Regionalverband Heilbronn-Franken. Am Ort besteht mit dem EnBW-Windpark Bühlertann eine nachweisbare Infrastruktur im Bereich erneuerbarer Energien.

Marktüberblick und aktuelle Preise

Die aktuellen Angebotswerte liegen bei 9,66 Euro je Quadratmeter Monatsmiete und 2.670 Euro je Quadratmeter Kaufpreis. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,03, die Bruttomietrendite 4,34 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im direkten Vergleich zum Landkreis Schwäbisch Hall liegt die Angebotsmiete mit 9,66 unter dem Kreisdurchschnitt von 9,87 Euro, der Kaufpreis mit 2.670 unter 2.711 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 23,03 liegt leicht über dem Kreiswert von 22,89. Im Landesvergleich Baden-Württemberg zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Miete liegt unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, der Kaufpreis unter 3.140 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 23,03 liegt knapp unter dem Landeswert von 23,49. Die Bruttomietrendite von 4,34 Prozent liegt sowohl unter dem Kreiswert von 4,44 als auch unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Im Bundesvergleich liegt die Miete mit 9,66 über dem deutschen Durchschnitt von 8,92, der Kaufpreis mit 2.670 über 2.409. Die Rendite von 4,34 liegt jedoch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent.

Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 54,3. Bühlertann liegt damit knapp über dem Median aller 1.102 Orte in Baden-Württemberg – die Mietrendite ist durchschnittlich im Landesvergleich, nicht herausragend hoch, aber auch nicht außergewöhnlich niedrig.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung, die für einen kleinen ländlichen Markt typisch ist.

Bei den Mieten schwankten die Angebotswerte zwischen 7,13 Euro (2019) und 12,02 Euro (2023). Der aktuelle Wert von 11,20 Euro liegt nahe dem historischen Maximum von 2023, ist aber deutlich höher als der Startwert von 7,29 Euro (2018). Das jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 5,51 Prozent über den gesamten Zeitraum ist aufgrund dieser extremen Schwankungen nur bedingt aussagekräftig.

Auch bei den Kaufpreisen sind große Ausschläge zu verzeichnen: Von 2.158 Euro (2018) stieg der Wert 2020 auf 3.475 Euro, fiel dann bis 2024 auf 2.401 Euro und liegt aktuell bei 2.539 Euro (2026). Der CAGR von 2,05 Prozent über acht Jahre spiegelt diese Volatilität nur unzureichend wider. Der aktuelle Kaufpreis liegt damit wieder nahe dem Niveau von 2018, obwohl er zeitweise fast 60 Prozent darüber lag.

Die Volatilität ist auf das kleine Marktumfeld zurückzuführen: In einer Gemeinde mit 3.084 Einwohnern können wenige Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf tatsächlich gemeldeten Angeboten.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Bühlertann ist seit 2015 leicht gewachsen: Von 2.995 Einwohnern (2015) auf 3.084 (2024), das entspricht einem Anstieg von rund 3 Prozent. Die Entwicklung verläuft nicht linear – zwischen 2017 und 2018 ging die Einwohnerzahl leicht zurück, seit 2023 ist sie stabil bei 3.084. Dieser leichte Zuzug steht im Kontext des ländlichen Raums und könnte mit der Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum aus den größeren Städten einhergehen.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,7 Prozent (in den Daten als 47 Hundertstel-Prozent angegeben). Im Vergleich zu 2015 (5,1 Prozent) hat sie sich leicht verbessert, schwankte aber dazwischen zwischen 3,6 Prozent (2019) und 5,1 Prozent (2015). Die Entwicklung ist relativ stabil und liegt im typischen Bereich für ländliche Gemeinden in Baden-Württemberg.

Die Bevölkerungsdichte von 131 Einwohnern je Quadratkilometer ist niedrig, aber höher als der Durchschnitt vieler ländlicher Gemeinden im Umland. Die stabile bis leicht wachsende Bevölkerungsentwicklung deutet auf eine funktionierende lokale Struktur hin, ohne dass ein starkes Wachstum oder Abwanderungstendenzen erkennbar sind.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Landkreis Schwäbisch Hall auf Platz 102 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Dynamik liegt mit Platz 135 im unteren Mittelfeld, die wirtschaftliche Stärke mit Platz 105 im oberen Drittel. Besonders schwach positioniert ist der Index Wettbewerb und Innovation mit Platz 151, während der Arbeitsmarkt auf Platz 137 ebenfalls unter dem Median liegt. Der Demografie-Index mit Platz 55 und der Wohlstands-Index mit Platz 88 gehören zu den stärkeren Bereichen des Kreises.

Diese Struktur entspricht dem Muster einer ländlichen Region mit solidem Wohlstand, aber begrenzter Innovationsdynamik. Der schwache Innovations- und Arbeitsmarkt-Index steht im Einklang mit der geringen Bevölkerungsdichte und der Abwesenheit größerer Arbeitgeber oder Hochschulen am Ort. Bühlertann selbst verfügt über keine Hochschulen.

Als nachweisbare Infrastruktur besteht am Ort der EnBW-Windpark Bühlertann, ein Projekt der EnBW Energie Baden-Württemberg AG, eines der größten Energieunternehmen Deutschlands. Dieser Windpark ist Teil des bundesweiten Ausbaus erneuerbarer Energien durch das Unternehmen und verweist auf die Nutzung lokaler Ressourcen für die Energieerzeugung.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Obersontheim (1,9 km entfernt) weist mit 10,40 Euro Miete und 2.711 Euro Kaufpreis leicht höhere Werte auf, während Bühlerzell (4,3 km) mit 8,07 Euro Miete und 1.886 Euro Kaufpreis deutlich niedrigere Preise bietet. Frankenhardt (6,9 km) liegt mit 3.221 Euro Kaufpreis über dem Bühlertanner Niveau, bietet aber mit 3,73 Prozent die niedrigste Rendite aller Nachbarorte. Diese Unterschiede verdeutlichen, dass der lokale Markt innerhalb des Landkreises heterogen ist und keine einheitliche Preiszone bildet.