Vellberg, Stadt

Marktüberblick

Vellberg ist eine Stadt im fränkisch geprägten Nordosten Baden-Württembergs im Landkreis Schwäbisch Hall mit 31,89 km² Fläche und rund 4.750 Einwohnern. Die Stadt liegt elf Kilometer südsüdöstlich der Kreisstadt Schwäbisch Hall und ist staatlich anerkannter Erholungsort. Zur Stadt gehören neben dem Kernort zwölf weitere Dörfer, Weiler und Höfe, darunter die 1972 eingemeindete Gemeinde Großaltdorf.

Der Immobilienmarkt in Vellberg ist durch moderate Preise gekennzeichnet, die knapp über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt liegen, aber deutlich unter den Werten der größeren Städte in der Region. Die Angebotsmiete beträgt 10,02 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 2.685 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite von 4,48 Prozent liegt leicht über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was auf ein ausgewogenes Verhältnis von Miete zu Kaufpreis hindeutet.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen für Vellberg eine ungewöhnlich hohe Volatilität.

Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,46 Euro pro Quadratmeter (2019) und 10,98 Euro (2023). Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 2.126 Euro (2024) und einem Ausreißer von 4.563 Euro (2021). Diese Extremwerte verzerren die durchschnittliche jährliche Entwicklung: Der CAGR für Mieten liegt bei 1,45 Prozent, für Kaufpreise bei 1,05 Prozent. Beide Reihen sind als nicht geschätzt gekennzeichnet.

Die aktuelle Angebotsmiete von 10,02 Euro liegt über dem 9-Jahres-Durchschnitt von 9,29 Euro, der aktuelle Kaufpreis von 2.685 Euro knapp unter dem 9-Jahres-Durchschnitt von 2.835 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 22,33 liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 22,89 und dem Landesdurchschnitt von 23,49, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete im regionalen Vergleich moderat ist.

Bevölkerung und Demografie

Vellberg verzeichnet seit 2015 ein durchgängiges Bevölkerungswachstum. Von 4.302 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 4.752 im Jahr 2023 und 2024, was einem Zuwachs von 10,5 Prozent entspricht. Dieser Trend ist bemerkenswert für eine Gemeinde dieser Größe im ländlichen Raum.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 6,4 Prozent (2023) und hat sich seit 2019 von 6,2 Prozent nur leicht erhöht. Im Vergleich dazu lag sie 2015 bei 7,2 Prozent. Die stabile bis leicht steigende Arbeitslosenquote bei gleichzeitigem Bevölkerungswachstum geht einher mit einer positiven Entwicklung.

Standortfaktoren

Der Landkreis Schwäbisch Hall erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 102 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Rang im Teilindex Dynamik liegt bei 135, im Index Stärke bei 105. Der Arbeitsmarktrang (137) und der Wettbewerbs- und Innovationsrang (151) sind die schwächeren Bereiche, während der Demografieberreich (55) und der Wohlstandsindex (88) überdurchschnittlich abschneiden.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen Bildungseinrichtungen für weiterführende Schulen befinden sich in Ilshofen im Rahmen des Nachbarschaftsschulverbands. Vellberg verfügt über eine zweizügig geführte Grundschule.

Die Lage als staatlich anerkannter Erholungsort und die historische Bausubstanz (Unteres und Oberes Schloss, Fachwerkhäuser, mittelalterliche Wehranlagen) sind Standortfaktoren, die die Attraktivität der Stadt erhöhen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Vellberg bei der Angebotsmiete (10,02 Euro) knapp über dem Kreisdurchschnitt (9,87 Euro) und unter dem Landesdurchschnitt (11,08 Euro). Der Kaufpreis von 2.685 Euro pro Quadratmeter liegt leicht unter dem Kreiswert (2.711 Euro) und deutlich unter dem Landeswert (3.140 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,48 Prozent liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils 4,44 bzw. 4,36 Prozent) und belegt damit das 64. Perzentil innerhalb Baden-Württembergs. Das bedeutet, dass Vellberg von den 1.102 vergleichbaren Orten im Land die 36. prozentbeste Rendite aufweist.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Obersontheim (3,5 km Entfernung) weist mit 10,40 Euro eine höhere Miete und eine höhere Rendite von 4,6 Prozent auf. Bühlerzell (9,7 km) fällt mit 8,07 Euro Miete und 1.886 Euro Kaufpreis deutlich unter das Niveau Vellbergs, bietet aber mit 5,14 Prozent die höchste Rendite der Nachbarschaft. Schwäbisch Hall als nächstgrößere Stadt liegt mit 11,84 Euro Miete und 3.266 Euro Kaufpreis deutlich über Vellberg.

Der Kaufpreisfaktor von 22,33 liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was darauf hindeutet, dass Vellberg im Verhältnis zur Miete günstiger ist als viele andere Orte in der Region.