Obersontheim

Standort und Lage

Obersontheim ist eine Gemeinde im fränkisch geprägten Nordosten Baden-Württembergs mit 5.532 Einwohnern auf 54,84 km². Der Ort liegt 15 km südöstlich der Kreisstadt Schwäbisch Hall und 17 km westlich von Crailsheim, eingebettet in das Bühlertal zwischen den Ellwanger Bergen und den Limpurger Bergen. Als Sitz des Gemeindeverwaltungsverbands Oberes Bühlertal, zu dem auch Bühlertann und Bühlerzell gehören, nimmt Obersontheim eine zentrale Funktion im Umland ein. Zwei Landesstraßen (L 1066 und L 1060) kreuzen sich im Ort und verbinden ihn mit der A 6 (Heilbronn–Nürnberg) und der A 7 (Ulm–Würzburg).

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Obersontheim wuchs zwischen 2015 und 2024 von 4.769 auf 5.532 Einwohner, was einer Zunahme von knapp 16 % entspricht. Dieser Zuzug ist bemerkenswert für eine Gemeinde dieser Größe in einer ländlichen Lage. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,57 % und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (ca. 6 %). Selbst der Tiefststand von 2,27 % im Jahr 2019 zeigt einen sehr arbeitsstarken Standort. Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und niedriger Arbeitslosigkeit spricht für eine attraktive Wohnumgebung mit guter wirtschaftlicher Einbindung in die Mittelzentren Schwäbisch Hall und Crailsheim.

Aktueller Immobilienmarkt

Die Angebotsmiete liegt aktuell bei 10,40 €/m². Im Vergleich dazu beträgt der Durchschnitt des Landkreises Schwäbisch Hall 9,87 €/m², der von Baden-Württemberg 11,08 €/m² und der Bundesdurchschnitt 8,92 €/m². Obersontheim liegt damit über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt, aber unter dem Landesmittel. Der Abstand zum Landesdurchschnitt ist mit 0,68 €/m² moderat – der Ort liegt preislich zwischen dem ländlichen Umland und den stärker nachgefragten Ballungsräumen.

Die Angebotskaufpreise liegen bei 2.711 €/m². Auch hier übertrifft Obersontheim den Kreis- und Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²), liegt aber unter dem Landesdurchschnitt (3.140 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 21,73 liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt (22,89) und dem Landesdurchschnitt (23,49), was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen im Kreis und im Land gut sind.

Die Bruttomietrendite von 4,6 % liegt über dem Landesdurchschnitt (4,36 %), aber unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Perzentilrang von 70,6 % im Bundesland zeigt: Von 1.102 vergleichbaren Orten liegen etwa 70 % unter Obersontheim in der Mietrendite. Das bedeutet, Obersontheim bietet im Landesvergleich eine der attraktiveren Renditen. Der Unterschied zum Bundesdurchschnitt erklärt sich daraus, dass Baden-Württemberg insgesamt höhere Kaufpreise aufweist, die die Renditen landesweit drücken.

Preisentwicklung

Die Angebotsmieten zeigen seit 2018 einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 7,83 €/m² im Jahr 2018 stiegen sie auf 11,24 €/m² im Jahr 2025, was einer Steigerung von rund 43 % entspricht. Der CAGR von 4,59 % ist für einen ländlichen Ort hoch.

Die Kaufpreise verlaufen deutlich volatiler. Nach einem Anstieg von 2.370 €/m² (2018) auf 2.956 €/m² (2020) folgte ein Rückgang auf 2.366 €/m² (2023). 2024 stiegen sie wieder auf 2.711 €/m². Der Wert von 3.868 €/m² im Jahr 2025 und der Einbruch auf 293 €/m² im Jahr 2026 sind statistische Ausreißer – der 2026-Wert ist mit 293 €/m² unrealistisch niedrig und deutet auf eine Datenanomalie hin. Der CAGR von -23 % über den gesamten Zeitraum wird maßgeblich von diesen Extremwerten verzerrt.

Die Kombination aus steigenden Mieten und volatilen Kaufpreisen führt dazu, dass sich die Mietrendite im Zeitverlauf verbessert hat: Lag sie 2018 noch bei etwa 4,0 % (7,83 × 12 / 2.370), beträgt sie heute 4,6 %. Diese Entwicklung korrespondiert mit dem Bevölkerungswachstum, das die Mietnachfrage erhöht, während die Kaufpreise nicht im gleichen Maße folgen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Obersontheim ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 10,40 €/m² liegt über den Werten von Bühlertann (9,66 €/m²), Bühlerzell (8,07 €/m²) und Rosenberg (9,37 €/m²), aber unter denen von Gaildorf (10,34 €/m²), Michelbach an der Bilz (10,27 €/m²), Frankenhardt (10,01 €/m²) und Vellberg (10,02 €/m²). Der Kaufpreis von 2.711 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden – über Bühlerzell (1.886 €/m²) und Rosenberg (2.297 €/m²), aber unter Frankenhardt (3.221 €/m²) und Michelbach an der Bilz (3.066 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,6 % liegt über allen Nachbarorten außer Bühlerzell (5,14 %) und Sulzbach-Laufen (4,63 %). Die niedrige Trendite bei Frankenhardt (3,73 %) korrespondiert mit dem höchsten Kaufpreis der Gruppe, während die hohe Rendite bei Bühlerzell auf den deutlich niedrigeren Kaufpreis (1.886 €/m²) zurückzuführen ist.

Auf Kreisebene erreicht der Landkreis Schwäbisch Hall im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 102 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Index für Wettbewerb und Innovation mit Rang 151, während der Demografie-Index mit Rang 55 eine starke Position aufweist. Der Arbeitsmarkt-Index (Rang 137) und der Dynamik-Index (Rang 135) liegen im unteren Mittelfeld. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Obersontheim, geben aber Hinweise auf die strukturellen Rahmenbedingungen.