Sulzbach-Laufen

Der Ort

Sulzbach-Laufen ist eine Gemeinde im fränkisch geprägten Nordosten Baden-Württembergs im Landkreis Schwäbisch Hall. Sie entstand 1971 aus dem Zusammenschluss der beiden Orte Laufen am Kocher und Sulzbach am Kocher und umfasst heute 50 Dörfer, Weiler, Höfe und Einzelhäuser. Mit 2.540 Einwohnern auf 44 km² ist die Gemeinde dünn besiedelt (58 Einwohner je km²) und liegt im Naturraum der Schwäbisch-Fränkischen Waldberge im Kochertal. Der Ort ist über die Idyllische Straße und den Kocher-Jagst-Radweg touristisch erschlossen, verfügt jedoch nicht über einen eigenen Bahnanschluss – die Obere Kochertalbahn wurde bereits in der Nachkriegszeit stillgelegt. Die nächstgrößere Stadt ist Gaildorf in 6,7 km Entfernung.

Marktüberblick und regionale Einordnung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.394 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,23 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,63 Prozent, der Kaufpreisfaktor 21,62. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Sulzbach-Laufen gemischt ab: Die Angebotsmiete von 9,23 Euro liegt mit dem 1,03-Fachen des Bundesdurchschnitts (8,92 Euro) knapp darüber, während der Kaufpreis mit 2.394 Euro leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro liegt. Die Bruttomietrendite von 4,63 Prozent liegt damit unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent, was sich rechnerisch aus dem überproportional höheren Mietpreis im Verhältnis zum Kaufpreis ergibt.

Im Landesvergleich Baden-Württemberg positioniert sich der Ort unter dem Landesmittel: Die Miete liegt mit 9,23 Euro unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, der Kaufpreis mit 2.394 Euro unter 3.140 Euro. Die Rendite von 4,63 Prozent liegt dennoch über dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent, weil der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als im Landesdurchschnitt. Mit einem Perzentilrang von 72,8 im Bundesland liegt Sulzbach-Laufen bei der Bruttomietrendite besser als rund drei Viertel der 1.102 vergleichbaren Orte in Baden-Württemberg.

Innerhalb des Landkreises Schwäbisch Hall liegt der Ort bei drei von vier Kennzahlen unter dem Kreisdurchschnitt: Miete 9,23 zu 9,87 Euro, Kaufpreis 2.394 zu 2.711 Euro, Kaufpreisfaktor 21,62 zu 22,89. Die Bruttomietrendite von 4,63 Prozent liegt mit dem Kreisdurchschnitt von 4,44 Prozent knapp darüber. Der niedrigere Kaufpreisfaktor geht einher mit der niedrigeren Miete – der Markt ist insgesamt preislich unter dem Kreisdurchschnitt positioniert.

Preisentwicklung

Die historischen Jahresreihen zeigen für Sulzbach-Laufen außergewöhnlich starke Schwankungen, die auf einen kleinen Markt mit geringer Transaktionsdichte hindeuten könnten.

Bei den Mieten entwickelte sich der Angebotswert von 6,39 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,82 Euro im Jahr 2025 – ein Anstieg um 69 Prozent. Der Verlauf war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 10,00 Euro im Jahr 2021 folgte ein Rückgang auf 6,97 Euro im Jahr 2023, bevor die Werte erneut stiegen. Der CAGR von 4,07 Prozent über den gesamten Zeitraum beschreibt diesen Trend nur unzureichend, da die jährlichen Schwankungen zwischen 6,39 und 10,82 Euro weit größer sind als der durchschnittliche jährliche Anstieg.

Beim Kaufpreis war die Volatilität noch ausgeprägter: Der Wert stieg von 1.543 Euro im Jahr 2018 auf einen Höchststand von 3.187 Euro im Jahr 2022, fiel dann auf 2.295 Euro im Jahr 2024 und erholte sich 2025/2026 wieder auf rund 2.800 Euro. Der CAGR von 7,94 Prozent überdeckt diese starken Ausschläge. Der Kaufpreisfaktor von 21,62 entspricht dem aktuellen Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete und liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was auf eine im Verhältnis zum Kaufpreis höhere Miete hindeutet.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlichen Marktdaten beruhen. Die starken jährlichen Schwankungen sind jedoch typisch für kleine Gemeinden mit geringer Transaktionsdichte, bei denen einzelne Inserate den Jahresdurchschnitt stark beeinflussen können.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Sulzbach-Laufen entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil: Von 2.520 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.540 im Jahr 2024 entspricht das einem Anstieg von 0,79 Prozent. Der tiefste Wert mit 2.487 Einwohnern wurde 2020 erreicht, seither ist ein leichter Aufwärtstrend erkennbar.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,11 Prozent und entspricht damit dem Niveau von 2019 (1,85 Prozent) und 2017 (0,85 Prozent). Im historischen Verlauf schwankte sie zwischen 0,61 Prozent (2015) und 2,19 Prozent (2021). Die absolute Zahl der Arbeitslosen betrug 34 Personen.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Schwäbisch Hall den Gesamt-Rang 102 von rund 400 deutschen Kreisen – das entspricht dem mittleren Drittel. Besonders gut schnitt der Kreis bei Demografie (Rang 55) und Wohlstand sowie sozialer Lage (Rang 88) ab. Schwächer positioniert sind die Indizes für Dynamik (Rang 135), Arbeitsmarkt (Rang 137) und Wettbewerb sowie Innovation (Rang 151). Diese Struktur – stabile Demografie und Wohlstand bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Dynamik und Innovationskraft – beschreibt ein ländliches Gebiet, das zwar lebenswert und finanziell stabil ist, aber nicht als Wachstumsmotor wahrgenommen wird.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt und den Wohnungsmarkt primär auf Familien und Pendler ausrichtet.

Vergleich mit Nachbarorten

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 km zeigt Sulzbach-Laufen ein heterogenes Bild. Die Angebotsmiete von 9,23 Euro liegt im Mittelfeld: höher als in Bühlerzell (8,07 Euro), Eschach (8,27 Euro) und Obergröningen (7,96 Euro), aber niedriger als in Gaildorf (10,34 Euro), Fichtenberg (10,03 Euro) und Bühlertann (9,66 Euro).

Beim Kaufpreis ist die Spanne noch größer: Mit 2.394 Euro liegt Sulzbach-Laufen unter allen Nachbarorten außer Bühlerzell (1.886 Euro). Der höchste Wert mit 3.296 Euro wird in Eschach erreicht, der mit 6,8 km Entfernung am nächsten liegt. Diese Diskrepanz zwischen niedrigem Kaufpreis und relativ hoher Miete in Sulzbach-Laufen erklärt die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 4,63 Prozent im regionalen Vergleich.

Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft zwischen 3,01 Prozent in Eschach und 5,14 Prozent in Bühlerzell. Sulzbach-Laufen liegt mit 4,63 Prozent im oberen Mittelfeld und übertrifft damit Gaildorf (4,26 Prozent), Bühlertann (4,34 Prozent) und Obergröningen (3,56 Prozent). Der einzige Nachbarort mit höherer Rendite ist Bühlerzell mit 5,14 Prozent, was auf den deutlich niedrigeren Kaufpreis von 1.886 Euro bei gleichzeitig niedriger Miete zurückzuführen ist.

Die Nachbarschaft zeigt, dass Sulzbach-Laufen preislich zwischen dem teureren Gaildorf und den günstigeren Orten wie Bühlerzell positioniert ist. Die Kombination aus moderatem Kaufpreis und relativ hoher Miete macht den Ort im regionalen Vergleich bei der Rendite attraktiv.