Kirchberg an der Jagst, Stadt

Marktüberblick

Kirchberg an der Jagst liegt im nordöstlichen Baden-Württemberg im Landkreis Schwäbisch Hall, etwa auf halber Strecke zwischen Schwäbisch Hall und Rothenburg ob der Tauber. Die Landstadt umfasst 40,93 km² und hat 4.567 Einwohner. Der Immobilienmarkt zeigt sich als moderat: Die Angebotsmiete liegt bei 10,07 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.276 Euro pro Quadratmeter. Mit einem Kaufpreisfaktor von 18,84 und einer Bruttomietrendite von 5,31 % positioniert sich Kirchberg als einer der renditestärksten Orte in der Region.

Die Kombination aus moderaten Kaufpreisen und steigenden Mieten führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 18,84 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 18,84-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der unter dem Landesdurchschnitt von 23,49 liegt und auf ein günstiges Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu den Mieteinnahmen hindeutet.

Preisentwicklung

Die Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine deutliche Volatilität. Von 2.555 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis 2021 auf 3.639 Euro an – ein Anstieg von über 40 % in drei Jahren. Anschließend folgte ein starker Rückgang auf 1.928 Euro im Jahr 2024, was einem Verlust von fast 47 % gegenüber dem 2021er Höhepunkt entspricht. 2025 folgte ein erneuter Anstieg auf 3.605 Euro, bevor der Wert 2026 auf 2.711 Euro korrigierte.

Im Gegensatz dazu verläuft die Mietentwicklung deutlich stabiler und kontinuierlicher. Von 7,97 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Miete kontinuierlich auf 10,42 Euro im Jahr 2025. Die Mieten zeigen damit eine beständige Aufwärtsbewegung, während die Kaufpreise starken Schwankungen unterliegen.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis erklärt auch die aktuelle Renditestärke: Steigende Mieten bei zuvor gesunkenen Kaufpreisen (2022–2024) haben die Bruttomietrendite auf das Niveau von 5,31 % getrieben.

Die aktuellen Marktübersichtswerte (Miete 10,07 €/m², Kaufpreis 2.276 €/m²) weichen leicht von den Zeitreihenwerten für 2026 ab (Miete 10,02 €/m², Kaufpreis 2.711 €/m²). Diese Differenz zeigt, dass die aktuellen Inserate nicht exakt der Jahresreihenfolge entsprechen – ein Hinweis darauf, dass Angebotswerte kurzfristigen Schwankungen unterliegen können.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Kirchberg ein klares Profil. Die Angebotsmiete von 10,07 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, aber unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Beim Kaufpreis liegt Kirchberg mit 2.276 Euro pro Quadratmeter sowohl unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro) als auch deutlich unter dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,31 % ist die höchste aller acht untersuchten Nachbarorte im Umkreis bis 10,6 km. Gerabronn liegt mit 5,09 % am nächsten, während Satteldorf mit 3,66 % den niedrigsten Wert aufweist. Im Landesvergleich befindet sich Kirchberg mit einem Perzentilrang von 91,4 im oberen Neuntel der baden-württembergischen Orte – die Rendite liegt also höher als bei rund 91 % der vergleichbaren Orte im Land.

Der Kaufpreisfaktor von 18,84 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 22,89 und dem Landesdurchschnitt von 23,49. Das bedeutet, dass Kirchberger Immobilien im Verhältnis zu ihren Mieteinnahmen günstiger sind als der regionale und landesweite Durchschnitt. Diese niedrigere Bewertung korreliert mit der überdurchschnittlichen Rendite.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Demografie von Kirchberg an der Jagst zeigt eine positive Entwicklung. Die Einwohnerzahl stieg von 4.293 im Jahr 2015 auf 4.567 im Jahr 2024 – ein Zuwachs von 6,4 %. Parallel dazu sank die Arbeitslosenquote von 6,3 % im Jahr 2015 auf 4,8 % im Jahr 2023. Die Bevölkerungsdichte beträgt 112 Einwohner pro Quadratkilometer.

Bevölkerungswachstum und sinkende Arbeitslosigkeit gehen in Kirchberg Hand in – beide Entwicklungen deuten auf eine stabile lokale Wirtschaftslage hin. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit ein positiver Faktor für den lokalen Immobilienmarkt, da eine wachsende Einwohnerzahl die Wohnraumnachfrage unterstützt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Schwäbisch Hall, zu dem Kirchberg an der Jagst gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 102 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. In den Teilindizes zeigt sich ein gemischtes Bild: Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt mit Platz 151 deutlich schwächer, während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 88 besser abschneidet. Der Arbeitsmarkt-Rang von 137 und der Dynamik-Rang von 135 liegen im unteren Mittelfeld.

Kirchberg selbst verfügt über keine Hochschule, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die historische Bedeutung als Residenzstadt des Hauses Hohenlohe (1701–1861) prägt das Stadtbild, hat aber keine direkte Auswirkung auf die aktuellen Immobilienkennzahlen.

Ein struktureller Nachteil war der fehlende Eisenbahnanschluss seit dem Ausbau des württembergischen Netzes im 19. Jahrhundert, was zu einer langjährigen Stagnation führte. Die aktuelle Bevölkerungsentwicklung und die niedrige Arbeitslosenquote deuten darauf hin, dass diese Nachteile in jüngster Zeit überwunden wurden.