Langenburg, Stadt

Standort und Struktur

Langenburg liegt im fränkisch geprägten Nordosten Baden-Württembergs im Landkreis Schwäbisch Hall. Das 31,4 Quadratkilometer große Stadtgebiet umfasst neben der Kernstadt elf weitere Dörfer, Weiler und Höfe. Die Bevölkerungsdichte beträgt 60 Einwohner je Quadratkilometer — weit unter dem Landesdurchschnitt von 301 Einwohnern je km².

Die Stadt ist mit unter 1.800 Einwohnern die kleinste Stadt Baden-Württembergs. Diese geringe Größe prägt den lokalen Immobilienmarkt grundlegend: Der Markt ist dünn, die Anzahl der Inserate ist begrenzt, und einzelne Angebote können die Durchschnittswerte überproportional beeinflussen. Dies zeigt sich deutlich in den Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise, die starke Schwankungen aufweisen.

Langenburg liegt rund 47 Kilometer ostnordöstlich von Heilbronn inmitten Hohenlohes in einer Höhe zwischen 280 und 491 Metern über NHN, überwiegend rechtsseits der Jagst. Die nächstgelegenen Nachbarorte sind Gerabronn (5,3 km), Braunsbach (7,4 km) und Wolpertshausen (9,6 km). Eine aktuelle Schienenanbindung besteht nicht; die letzte Bahnstrecke nach Blaufelden wurde 1996 stillgelegt.

Preisniveau und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.188 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,28 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Bundesdurchschnitt (Kaufpreis: 2.409 Euro, Miete: 8,92 Euro) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (Kaufpreis: 3.140 Euro, Miete: 11,08 Euro). Auch im Kreis Schwäbisch Hall, dessen Durchschnittswerte bei 2.711 Euro je m² Kaufpreis und 9,87 Euro je m² Miete liegen, nimmt Langenburg die untere Preisklasse ein.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,02 und liegt damit unter dem Bundes- und Landesdurchschnitt von jeweils 23,49 sowie unter dem Kreiswert von 22,89. Ein niedrigerer Faktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete niedriger ist — was einer höheren Bruttomietrendite entspricht. Mit 4,54 % liegt Langenburg über dem Kreisdurchschnitt (4,44 %) und dem Landesdurchschnitt (4,36 %), aber unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Im Bundesland belegt Langenburg damit den 68. Perzentilrang bei der Rendite, liegt also im oberen Drittel aller untersuchten Orte in Baden-Württemberg.

Alle acht Nachbarorte im Umkreis von bis zu 12 Kilometern weisen höhere Angebotsmieten auf — zwischen 9,07 Euro je m² (Blaufelden) und 10,88 Euro je m² (Braunsbach). Bei den Kaufpreisen sind die Nachbarn heterogener: Braunsbach liegt mit 2.150 Euro je m² knapp unter Langenburg, während Kupferzell mit 3.206 Euro je m² deutlich darüber liegt. Die Bruttomietrenditen der Nachbarn reichen von 3,99 % (Kupferzell) bis 6,07 % (Braunsbach). Langenburg liegt mit 4,54 % damit im Mittelfeld der Region.

Das Preisniveau in Langenburg ist insgesamt durch das geringe Bevölkerungs- und damit nachfragebedingte Marktvolumen geprägt. Die niedrigeren Preise im Vergleich zu Kreis und Bundesland entsprechen dem ländlichen Charakter des Ortes. Die überdurchschnittliche Rendite im Landesvergleich resultiert daraus, dass die Mieten zwar niedriger sind als im Landesdurchschnitt, die Kaufpreise aber noch stärker unter dem Landesmittel liegen.

Preisentwicklung und Demografie

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen eine starke Volatilität, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Inseraten hindeutet. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 2018 und 2026 zwischen 7,24 Euro je m² (2023) und 11,73 Euro je m² (2021). Der Wert von 11,73 Euro im Jahr 2021 ist ein deutlicher Ausreißer nach oben; im Folgejahr fiel die Miete auf 7,45 Euro je m² zurück. Der langfristige Entwicklungstrend (CAGR) liegt bei 2,40 % pro Jahr.

Beim Kaufpreis ist die Schwankung noch ausgeprägter: Von 1.691 Euro je m² (2018) stieg der Wert 2020 auf 3.809 Euro je m², fiel dann auf 2.029 Euro je m² (2023) und zeigte 2024 mit 1.043 Euro je m² einen extremen Tiefststand. 2025 erholte er sich auf 2.185 Euro je m². Der CAGR über die gesamte Reihe beträgt 3,11 % pro Jahr. Die extremen Ausschläge in beiden Richtungen — 2020 nach oben und 2024 nach unten — deuten darauf hin, dass einzelne Inserate den Durchschnittswert in diesem kleinen Markt überproportional beeinflussen können.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief bis 2021 positiv: Von 1.790 Einwohnern (2015) wuchs die Zahl auf 1.934 (2021), was einem Anstieg von 8,0 % entspricht. Seit 2022 geht die Bevölkerungszahl wieder zurück — auf 1.886 Einwohner (2024). Der Rückgang seit dem Höchststand beträgt 2,5 %. Insgesamt liegt die Bevölkerung seit Serienbeginn 2015 um 5,4 % über dem Ausgangsniveau.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 32 Promille (3,2 %). Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Schwäbisch Hall im Teilindex Arbeitsmarkt den Rang 137 von rund 400 Kreisen — damit leicht unter dem Median. Der Gesamt-Rang des Kreises beträgt 102, der Rang im Teilindex Dynamik 135. Keine dieser Kennzahlen bezieht sich auf die Gemeinde Langenburg selbst, sondern auf den Kreis Schwäbisch Hall als Bezugsgröße.

Einordnung und Perspektiven

Langenburg verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die Standortfaktoren des Prognos-Zukunftsatlas 2025 beziehen sich auf den Landkreis Schwäbisch Hall. Mit dem Gesamt-Rang 102 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im oberen Mittelfeld. Der Teilindex Wohlstand und soziale Lage erreicht Rang 88, während die Teilindizes Dynamik (135), Arbeitsmarkt (137) und Wettbewerb und Innovation (151) im unteren bis unteren Mittelfeld liegen. Der Demografie-Index mit Rang 55 gehört zu den besseren Teilindizes des Kreises.

Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, einer über dem Landesdurchschnitt liegenden Bruttomietrendite und einem ländlichen, kleinstrukturierten Markt spricht für einen stabilen, aber wenig dynamischen Wohnimmobilienmarkt. Die starke Volatilität in den Zeitreihen unterstreicht die begrenzte Markttiefe. Für Investoren bietet Langenburg eine Rendite, die im Bundesland im oberen Drittel liegt — allerdings auf einem niedrigen absoluten Preisniveau und in einer Region mit rückläufiger Bevölkerungstendenz seit 2022.