Mulfingen

Marktüberblick

Mulfingen liegt im nordöstlichen Hohenlohekreis an der Jagst und zählt rund 3.650 Einwohner auf 80 km². Der Ort ist durch zwei industrielle Präsenzen geprägt: ebm-papst, mit rund 3.815 Beschäftigten am Standort des Weltmarktführers für Motoren und Ventilatoren, sowie die JAKO AG, den zweitgrößten deutschen Hersteller von Teamsportbekleidung, im Ortsteil Hollenbach. Diese Arbeitgeber strukturieren den lokalen Arbeitsmarkt und wirken der sonst in ländlichen Räumen typischen Abwanderung entgegen.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.239 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,31 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,46 Prozent, der Kaufpreisfaktor 22,44. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotspreise zeigt eine starke Volatilität. Der Kaufpreis entwickelte sich von 1.730 Euro je Quadratmeter (2018) über 1.667 Euro (2019) und einen Tiefstwert von 1.303 Euro (2020) auf einen ersten Höchstwert von 2.247 Euro (2021). Danach folgte ein Rückgang auf 2.204 Euro (2022) und 1.642 Euro (2023), bevor die Preise wieder stiegen: 1.716 Euro (2024), 1.841 Euro (2025) und 2.603 Euro (2026). Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 5,24 Prozent.

Die Angebotsmiete entwickelte sich weniger stabil: Von 5,41 Euro (2018) stieg sie auf 6,52 Euro (2019), fiel leicht auf 6,35 Euro (2020), stieg dann auf 6,89 Euro (2021), 8,00 Euro (2022) und 9,16 Euro (2023), erreichte 2024 mit 10,05 Euro einen Höchststand und fiel dann auf 8,16 Euro (2025) und 6,25 Euro (2026). Die CAGR liegt bei 1,82 Prozent.

Der deutliche Unterschied zwischen Kaufpreis- und Mietentwicklung zeigt, dass die Kaufpreise stärker schwanken als die Mieten. Der Kaufpreisfaktor von 22,44 liegt unter dem Kreisdurchschnitt (23,85) und dem Landesdurchschnitt (23,49), was auf ein relativ günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis hindeutet.

Regionale Einordnung

Mulfingen positioniert sich im unteren Preissegment des Hohenlohekreises und Baden-Württembergs. Der Angebotskaufpreis von 2.239 Euro je Quadratmeter liegt 25 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt (2.988 Euro) und 29 Prozent unter dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro). Die Angebotsmiete von 8,31 Euro je Quadratmeter liegt 20 Prozent unter dem Kreiswert (10,43 Euro) und 25 Prozent unter dem Landeswert (11,08 Euro).

Im bundesweiten Vergleich liegt Mulfingen bei beiden Kennzahlen leicht unter dem deutschen Durchschnitt (Kaufpreis: 2.409 Euro, Miete: 8,92 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,46 Prozent liegt jedoch über dem Kreisdurchschnitt (4,22 Prozent) und dem Landesdurchschnitt (4,36 Prozent), was auf das Verhältnis von relativ niedrigen Kaufpreisen zu moderaten Mieten hindeutet.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 13 Kilometern liegt Mulfingen bei den Kaufpreisen im Mittelfeld. Nur Niederstetten (1.892 Euro) und Assamstadt (2.048 Euro) sind günstiger. Bei der Miete liegt Mulfingen mit 8,31 Euro je Quadratmeter auf dem dritten Platz der günstigsten Nachbarorte. Die Rendite von 4,46 Prozent liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn, deutlich unter Assamstadt (5,92 Prozent) und Niederstetten (5,34 Prozent), aber über Dörzbach (4,13 Prozent) und Künzelsau (4,27 Prozent).

Mulfingen belegt im Bundesland den 63. Perzentilrang bei der Bruttomietrendite, liegt also besser als rund 63 Prozent der vergleichbaren Orte in Baden-Württemberg.

Standortfaktoren

Der Hohenlohekreis, zu dem Mulfingen gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 58 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Wohlstand und soziale Lage (Rang 50) sowie Wettbewerb und Innovation (Rang 69) gehören zum oberen Drittel. Der Arbeitsmarkt (Rang 108) und die Demografie (Rang 106) liegen im unteren Drittel, und der Dynamik-Index (Rang 138) ist der schwächste Teilindex.

Diese Struktur entspricht dem Muster vieler ländlicher Kreise in Baden-Württemberg: Eine solide wirtschaftliche Basis bei gleichzeitigem demografischen Wandel und geringerer Dynamik. Die Anwesenheit von ebm-papst als großer industrieller Arbeitgeber wirkt der demografischen und arbeitsmarktlichen Schwäche entgegen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Breitbandversorgung ist mit Glasfaser ausgebaut, seit 2012 steht eine flächendeckende Versorgung mit Datenübertragungsraten von über 500 MBit/s zur Verfügung, was für die Ansiedlung von Unternehmen und die Lebensqualität relevant ist.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Mulfingens ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 3.700 Einwohnern (2015) auf 3.651 (2024), ein Verlust von 1,3 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 46 Einwohner je Quadratkilometer. Die Entwicklung verläuft nicht linear: Zwischen 2015 und 2018 ging die Einwohnerzahl von 3.700 auf 3.643 zurück, erholte sich 2019–2022 leicht auf 3.677 und fiel dann wieder auf 3.651.

Die Arbeitslosenquote stieg von 3,3 Prozent (2018) auf 5,3 Prozent (2023). Dieser Anstieg entspricht dem Muster der schwächeren Arbeitsmarkt-Position des Kreises im Prognos-Ranking (Rang 108 von 400). Trotz der Anwesenheit von ebm-papst als großem Arbeitgeber hat sich der lokale Arbeitsmarkt verschlechtert, was auf strukturelle Veränderungen in der Region hindeutet.