Niederstetten, Stadt

Marktüberblick

Niederstetten ist eine Landstadt im fränkischen Nordosten Baden-Württembergs und gehört zum Main-Tauber-Kreis. Mit 4.922 Einwohnern auf 104 km² ist die Stadt als Kleinzentrum eingestuft und umfasst zehn Stadtteile. Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch niedrige Kaufpreise und moderate Mieten aus, was zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite führt.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.892 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,42 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,74 – das heißt, der Kaufpreis entspricht dem 18,74-fachen der Jahreskaltmiete. Zum Vergleich: Im Main-Tauber-Kreis liegt der Faktor bei 23,90, in Baden-Württemberg bei 23,49. Niederstetten liegt damit deutlich unter dem regionalen und landesweiten Durchschnitt, was auf die Kombination aus moderaten Kaufpreisen und relativ stabilen Mieten zurückzuführen ist.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Niederstetten war in den vergangenen Jahren deutlich dynamischer als die Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 6,05 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,54 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um rund 41 Prozent. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 4,40 Prozent. Dabei verzeichnete die Miete Schwankungen: 2019 fiel sie leicht, 2024 erreichte sie mit 9,00 Euro ihren höchsten Wert, bevor sie 2025 und 2026 leicht sank.

Der Kaufpreis verhielt sich anders: Er kletterte von 1.453 Euro pro Quadratmeter (2018) auf einen Höhepunkt von 2.439 Euro (2021), fiel dann zunächst deutlich auf 1.823 Euro (2022) und schwankte in den Folgejahren zwischen 1.547 und 1.843 Euro. Der langfristige CAGR liegt bei nur 1,71 Prozent.

Diese unterschiedliche Entwicklung hat die Renditestruktur des Orts verändert: Während die Mieten insgesamt gestiegen sind, sind die Kaufpreise seit 2021 deutlich gesunken. Die Bruttomietrendite von 5,34 Prozent ist damit das Ergebnis steigender Miete bei gleichzeitig fallendem Kaufpreis – eine Konstellation, die in den Nachbarorten so nicht vorliegt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Niederstetten bei Miete und Kaufpreis unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 8,42 Euro pro Quadratmeter ist niedriger als im Main-Tauber-Kreis (8,75 Euro) und deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt (11,08 Euro). Auch der Kaufpreis von 1.892 Euro liegt unter dem Kreiswert (2.485 Euro) und dem Landeswert (3.140 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,34 Prozent liegt im Landesvergleich im 92. Perzentil – besser als 92 Prozent der vergleichbaren Orte in Baden-Württemberg. Unter den Nachbarorten übertreffen nur Tauberrettersheim (7,08 Prozent) und Röttingen (5,64 Prozent) die Rendite Niederstettens. Weikersheim fällt mit 3,34 Prozent Rendite und einem Kaufpreis von 3.228 Euro pro Quadratmeter als teurer Markt auf, während Mulfingen (4,46 Prozent) und Creglingen (4,63 Prozent) in einer ähnlichen Renditelage wie Niederstetten liegen.

Die niedrige Rendite in Weikersheim korrespondiert mit dem höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte – die Miete liegt dort zwar mit 8,98 Euro leicht über der Niederstettener, der Kaufpreis jedoch um rund 70 Prozent höher.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Niederstettens wuchs von 4.822 Einwohnern (2015) auf 4.922 (2024) – ein Zuwachs von rund 2 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 47 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Struktur typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,8 Prozent und hat sich damit leicht verbessert gegenüber 6,2 Prozent im Jahr 2015. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreichte der Main-Tauber-Kreis im Arbeitsmarkt den Rang 93 von rund 400 Kreisen – ein überdurchschnittliches Ergebnis. Schwächer positioniert ist der Kreis in der Dynamik (Rang 236) und im Wettbewerb und Innovation (Rang 248). Der Wohlstand liegt mit Rang 121 im oberen Mittelfeld, die Demografie mit Rang 198 im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Niederstetten ist als Kleinzentrum eingestuft, was bedeutet, dass die Grundversorgung für die umliegenden Orte sichergestellt ist, überregionale Funktionen aber an größere Zentren wie Tauberbischofsheim oder Würzburg gebunden sind.