Tauberrettersheim

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Tauberrettersheim ist eine 8,56 km² große Gemeinde im Landkreis Würzburg in Bayern mit 814 Einwohnern (Stand 2024). Der Immobilienmarkt des Ortes zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Preisgefüge aus: Die Angebotskaufpreise liegen mit 1.433 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 2.886 Euro. Die Angebotsmiete von 8,45 Euro pro Quadratmeter liegt leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Das Zusammenspiel von niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 7,08 Prozent. Dieser Wert liegt im 96.5. Perzentil Bayerns – von den 2.056 bewerteten Orten im Freistaat weisen nur rund 3,5 Prozent eine höhere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 14,13 liegt mehr als 40 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 23,88 und unter dem Bundesdurchschnitt von 26,10.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Mietverhältnis dar. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung: Kaufverfall und Mietanstieg

Die Zeitreihen zeigen eine seltene Gegenläufigkeit von Kauf- und Mietentwicklung. Die Angebotskaufpreise sind zwischen 2018 und 2023 von 1.200 Euro auf rund 500 Euro pro Quadratmeter gefallen – ein Rückgang von etwa 58 Prozent. Die durchschnittliche jährliche Veränderung beträgt -16,1 Prozent. Im selben Zeitraum ist die Bevölkerung um 6,2 Prozent von 868 auf 814 Einwohner gesunken, was den Druck auf den Kaufmarkt weiter erhöht hat.

Die Mietentwicklung verläuft entgegengesetzt: Von 2021 bis 2024 stieg die Angebotsmiete von 6,00 Euro auf 11,94 Euro pro Quadratmeter – eine Verdopplung in drei Jahren. Die durchschnittliche jährliche Steigerung liegt bei 25,8 Prozent. Dieser Anstieg ist jedoch vor dem Hintergrund zu sehen, dass die Ausgangswerte in 2021 mit 6,00 Euro sehr niedrig lagen und die aktuelle Miete von 8,45 Euro (aktueller Angebotswert) deutlich unter dem Zeitreihenwert von 11,94 Euro liegt. Die Diskrepanz zwischen dem aktuellen Angebotswert und dem Zeitreihenwert deutet auf eine hohe Volatilität im Mietangebot hin.

Die Kaufpreisentwicklung ist nicht geschätzt, die Mietzeitreihe ist ebenfalls nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung: Unterdurchschnittliche Preise

Im regionalen Vergleich liegt Tauberrettersheim bei den Kaufpreisen deutlich unter allen benachbarten Orten. Der nächstgelegene Nachbarort Weikersheim (2,7 km) weist mit 3.228 Euro pro Quadratmeter mehr als doppelt so hohe Kaufpreise aus. Röttingen (3 km) liegt bei 1.742 Euro, Bieberehren (5,7 km) bei 2.189 Euro. Selbst der vergleichsweise günstige Nachbarort Riedenheim (7,5 km) liegt mit 2.372 Euro pro Quadratmeter um 66 Prozent über Tauberrettersheim.

Bei den Mieten bewegt sich Tauberrettersheim mit 8,45 Euro pro Quadratmeter im unteren Drittel der Nachbarn. Weikersheim verlangt 8,98 Euro, Bieberehren 10,57 Euro und Igersheim 10,30 Euro. Nur Röttingen (8,19 Euro) und Creglingen (8,25 Euro) liegen leicht darunter.

Die Bruttomietrendite von 7,08 Prozent ist die höchste unter allen Nachbarorten. Weikersheim weist mit 3,34 Prozent die niedrigste Rendite auf, gefolgt von Igersheim mit 4,32 Prozent. Die nächstgelegenen Orte mit vergleichbarer Rendite sind Röttingen (5,64 Prozent) und Bieberehren (5,79 Prozent), die jedoch beide deutlich höhere Kaufpreise aufweisen.

Der extreme Preisunterschied zu den Nachbarn lässt sich nicht allein durch die Größe oder die Einwohnerzahl erklären. Tauberrettersheim liegt mit 95 Einwohnern pro Quadratkilometer zwar unter der Dichte größerer Orte, aber die Preisdifferenz ist strukturell und nicht nur skalenbedingt.

Standortfaktoren: Wohlstand und Demografie

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Würzburg auf Rang 175 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking ein. Auffällig ist die starke Differenzierung der Teilindizes: Der Wohlstand- und Soziale-Lage-Index erreicht mit Rang 11 einen Spitzenwert unter allen deutschen Kreisen. Der Index für Dynamik liegt mit Rang 360 im unteren Drittel, ebenso der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 289. Der Demografie-Index liegt auf Rang 242, der Wettbewerbs- und Innovationsindex auf Rang 201.

Die sehr niedrige Arbeitslosenquote von 1,78 Prozent (Stand 2023) mit neun arbeitslosen Personen unterstreicht die gute lokale Arbeitsmarktsituation. Die Quote ist von einem Tiefstand von 0,77 Prozent im Jahr 2019 auf das aktuelle Niveau gestiegen, bleibt aber deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt.

Der Bevölkerungsrückgang von 6,2 Prozent seit 2015 ist bemerkenswert. Besonders der Rückgang von 866 Einwohnern (2019/2020) auf 814 (2023/2024) fällt ins Gewicht. Die Bevölkerungsdichte von 95 Einwohnern pro Quadratkilometer ist gering. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus hohem Wohlstand, niedriger Arbeitslosigkeit und gleichzeitigem Bevölkerungsrückgang deutet auf eine Gemeinde hin, in der die verbleibende Bevölkerung über vergleichsweise hohe Ressourcen verfügt, die Nachfrage nach Wohnraum aber strukturell abnimmt.