Eisenheim, M

Marktüberblick: Hohe Rendite bei niedrigem Kaufpreis

Eisenheim, M liegt im unterfränkischen Landkreis Würzburg direkt am Main in der Volkacher Mainschleife. Der Markt umfasst die Gemeindeteile Obereisenheim und Untereisenheim sowie die Einöden Kaltenhausen und Schiffmühle auf einer Fläche von 11,56 km² und hat 1.388 Einwohner (2024). Die Bevölkerung ist seit 2015 um rund 5 % gewachsen, was auf eine stabile Siedlungsentwicklung in einer ländlichen Gemeinde hindeutet.

Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete von 10,78 € je m² liegt über dem Kreis- und Bayerndurchschnitt, während der Angebotskaufpreis mit 1.853 € je m² deutlich unter beiden liegt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 6,98 %, die im 96. Perzentil Bayerns liegt und damit eine der höchsten im Freistaat ist. Der Kaufpreisfaktor von 14,32 ist deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt (23,88) und der Bayerndurchschnitt (26,10).

Preis- und Mietentwicklung: Extreme Schwankungen

Die Zeitreihen zeigen eine außergewöhnliche Volatilität, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten könnte.

Die Angebotsmiete pendelte zwischen 4,84 €/m² (2020) und 15,28 €/m² (2025). Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 1.300 €/m² (2021) und 2.275 €/m² (2022). Diese Extremwerte deuten darauf hin, dass einzelne Inserate den Durchschnitt stark verzerren können. Die CAGR-Werte von 4,83 % für die Miete und 18 % für den Kaufpreis sind aufgrund dieser Volatilität nur bedingt aussagekräftig.

Die aktuelle Angebotsmiete von 10,78 €/m² liegt im oberen Drittel der historischen Werte, während der Kaufpreis von 1.853 €/m² in der Mitte der beobachteten Spanne liegt. Diese Konstellation trägt zur hohen Bruttomietrendite bei.

Regionale Einordnung: Spitzenwert bei der Rendite

Im regionalen Vergleich sticht Eisenheim durch seine herausragende Bruttomietrendite hervor. Mit 6,98 % liegt sie deutlich über allen Nachbarorten: Wipfeld (5,02 %), Nordheim a. Main (5,80 %), Prosselsheim (5,69 %), Schwanfeld (4,53 %), Oberpleichfeld (4,01 %), Sommerach (4,15 %), Volkach (3,62 %) und Kolitzheim (3,24 %).

Ursache ist primär der niedrige Kaufpreis: Mit 1.853 €/m² liegt er unter dem Kaufpreis von sieben der acht Nachbarorte. Prosselsheim (1.801 €/m²) ist der einzige Nachbarort mit einem noch niedrigeren Kaufpreis. Der nächstgelegene Nachbar, Wipfeld, weist mit 1.864 €/m² einen fast identischen Kaufpreis auf, aber eine deutlich niedrigere Miete (7,79 €/m² gegenüber 10,78 €/m²), was die Rendite bei 5,02 % liegen lässt. Nordheim a. Main hat mit 2.000 €/m² einen höheren Kaufpreis und eine niedrigere Miete (9,66 €/m²), was zu einer Rendite von 5,80 % führt.

Im Kreis Würzburg liegt Eisenheim mit seinem Kaufpreis deutlich unter dem Durchschnitt von 2.886 €/m². Die Miete von 10,78 €/m² liegt hingegen knapp über dem Kreisdurchschnitt von 10,00 €/m². Diese Asymmetrie – niedriger Kaufpreis bei überdurchschnittlicher Miete – ist der bestimmende Faktor für die herausragende Renditeposition.

Standortfaktoren: Stabile Demografie, begrenzte Dynamik

Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil bis leicht positiv: Von 1.323 Einwohnern (2015) auf 1.388 (2024) entspricht das einem Zuwachs von 4,9 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 120 Einwohner je km², was für eine ländliche Gemeinde im Landkreis Würzburg typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,74 % und ist damit leicht gestiegen (2015: 1,37 %). Der Anstieg spiegelt sich auch im Prognos-Zukunftsatlas wider: Der Landkreis Würzburg belegt Rang 289 von 400 Kreisen im Arbeitsmarkt-Index. Allerdings erreicht er Rang 11 im Wohlstand, was auf eine insgesamt gute wirtschaftliche Lage hindeutet. Der Dynamik-Index mit Rang 360 ist der schwächste Teilindikator und zeigt begrenzte Wachstumsperspektiven.

Infrastrukturell ist Eisenheim durch die Lage am Main und die beiden Fahrzeugfähren geprägt – die Obereisenheimer Fähre ist die einzige noch aktive Motorfähre im Landkreis Würzburg. Ein Haltepunkt an der Mainschleifenbahn wird derzeit nur im Sommer von Museumszügen bedient. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Estenfeld.