Bergtheim
Bergtheim (PLZ 97241) liegt im Kreis Würzburg in Bayern. Der Ort zählt 3.890 Einwohner auf 26,5 km², das entspricht 147 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,14 € pro m², der Kaufpreis bei 2.439 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,99 % und ein Kaufpreisfaktor von 20,1 — rechnerisch sind das 20 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bergtheim über dem Renditeniveau von 83 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 5,75 € auf 10,63 € pro m², im Mittel 8,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,3 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 7,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Würzburg Rang 175 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 360, Stärkerang 131). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Oberpleichfeld, Unterpleichfeld und Hausen b.Würzburg an.
Immobilienpreise in Bergtheim im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Bergtheim
Bergtheim im Landkreis Würzburg bietet mit einer Bruttomietrendite von 4,99 Prozent eine der höchsten Renditen im ländlichen Bayern. Der Kaufpreis von 2.439 Euro pro m² liegt deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Miete von 10,14 Euro pro m² auf dem bayerischen Niveau liegt. Die Mieten haben sich im Beobachtungszeitraum mehr als verdoppelt, die Kaufpreise blieben stabil. Die Gemeinde mit 3.890 Einwohnern ist eine Pendlergemeinde zwischen Würzburg und Schweinfurt im wohlhabenden Landkreis Würzburg.
Marktüberblick: Hohe Rendite durch moderate Kaufpreise
Bergtheim liegt im unterfränkischen Landkreis Würzburg, etwa auf halbem Weg zwischen Würzburg und Schweinfurt, und hat 3.890 Einwohner auf 26,48 km². Die Gemeinde besteht aus den drei Gemeindeteilen Bergtheim, Dipbach und Opferbaum. Mit einem Angebotskaufpreis von 2.439 Euro pro Quadratmeter und einer Angebotsmiete von 10,14 Euro pro Quadratmeter positioniert sich der Ort preislich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, bietet aber bei einer Bruttomietrendite von 4,99 Prozent eine der höchsten Renditen im ländlichen Bayern. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 20,05 und damit deutlich unter dem Kreiswert von 23,88 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Das Perzentil von 83 im Bundesland bedeutet, dass Bergtheim eine höhere Mietrendite aufweist als 83 Prozent der 2.056 verglichenen bayernweiten Orte. Die niedrige Rendite in Würzburg-Stadt und den größeren Gemeinden des Kreises drückt die Kreisrendite auf 4,38 Prozent, während Bergtheim davon profitiert, dass die Kaufpreise moderat bleiben, die Mieten aber auf dem Niveau des Landesdurchschnitts liegen.
Preisentwicklung: Mieten steigen, Kaufpreise stabil
Die Angebotsmiete ist im Beobachtungszeitraum von 5,75 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 10,63 Euro (2026) mehr als verdoppelt. Der stärkste Anstieg occurred zwischen 2018 und 2019, als die Miete von 5,75 auf 10,22 Euro sprang. Seit 2020 bewegt sie sich in einem Band zwischen 8,80 und 10,63 Euro. Der Angebotskaufpreis verläuft deutlich ruhiger: Er stieg von 2.152 Euro (2018) auf 2.611 Euro (2023), fiel dann auf 2.028 Euro (2025) und liegt 2026 bei 2.379 Euro. Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis erklärt die gestiegene Attraktivität für Investoren: Während die Mieten stark gestiegen sind, blieben die Kaufpreise relativ stabil. Der CAGR der Miete liegt bei fast 8 Prozent pro Jahr, der des Kaufpreises bei rund 1,3 Prozent. Diese Scherung zwischen Miet- und Preisentwicklung ist ein charakteristisches Merkmal des Bergtheimer Marktes und unterscheidet ihn von vielen anderen Orten im ländlichen Bayern, wo Kaufpreise oft stärker steigen als die Mieten.
Regionale Einordnung: Überdurchschnittliche Mieten bei unterdurchschnittlichen Preisen
Im Vergleich zum Landkreis Würzburg liegt der Angebotskaufpreis Bergtheims mit 2.439 Euro pro Quadratmeter 15,5 Prozent unter dem Kreiswert von 2.886 Euro. Die Angebotsmiete von 10,14 Euro liegt knapp über dem Kreiswert von 10,00 Euro und fast auf dem Niveau des bayerischen Durchschnitts von 10,11 Euro. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro pro Quadratmeter liegt die Bergtheimer Miete 13,7 Prozent darüber. Der Kaufpreis liegt mit 2.439 Euro nur leicht über dem bundesweiten Durchschnitt von 2.409 Euro. In der Nachbarschaft zeigt sich ein heterogenes Bild: Prosselsheim (5,69 Prozent Rendite) und Eisenheim (6,98 Prozent) bieten deutlich höhere Renditen bei niedrigeren Kaufpreisen, während Kürnach mit 3,74 Prozent Rendite und 3.449 Euro Kaufpreis das teurste Nachbargebiet ist. Bergtheim liegt mit seiner Miete von 10,14 Euro in der Nachbarschaft an der oberen Grenze und übertrifft damit Oberpleichfeld (7,80 Euro), Hausen (8,34 Euro) und Prosselsheim (8,54 Euro).
Standortfaktoren: Pendlergemeinde im wohlhabenden Landkreis
Die Einwohnerzahl Bergtheims ist von 3.608 (2015) auf 3.890 (2024) um 7,8 Prozent gestiegen, wobei das Wachstum seit 2023 bei 3.890 Einwohnern stagniert. Die Bevölkerungsdichte beträgt 147 Einwohner pro Quadratkilometer. Bergtheim ist eine klassische Pendlergemeinde: 2017 standen 1.647 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 536 Arbeitsplätzen vor Ort gegenüber, was einem Auspendlerüberschuss von 1.111 Personen entspricht. Die Gemeinde ist über die B19 mit Würzburg verbunden und besitzt einen Haltepunkt an der Bahnstrecke Bamberg–Rottendorf mit stündlichem Regionalbahnverkehr. Der nächste Autobahnanschluss an die A7 befindet sich bei Erbshausen. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Landkreis Würzburg auf Platz 11 von rund 400 Kreisen in Wohlstand und sozialer Lage, was die wirtschaftliche Stärke der Region unterstreicht. Schwächer schneidet der Kreis in der Dynamik (Platz 360) und im Arbeitsmarkt (Platz 289) ab. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Arbeitslosigkeit lag 2023 bei 59 Personen, was bei der Einwohnerzahl einer Quote von rund 1,5 Prozent entspricht und deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt liegt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bergtheim entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bergtheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,75 €/m² |
| 2019 | 10,22 €/m² |
| 2020 | 8,80 €/m² |
| 2021 | 9,00 €/m² |
| 2022 | 9,47 €/m² |
| 2023 | 9,69 €/m² |
| 2024 | 10,42 €/m² |
| 2025 | 10,13 €/m² |
| 2026 | 10,63 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bergtheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.152 €/m² |
| 2019 | 4.076 €/m² |
| 2021 | 2.194 €/m² |
| 2022 | 2.453 €/m² |
| 2023 | 2.611 €/m² |
| 2024 | 2.425 €/m² |
| 2025 | 2.028 €/m² |
| 2026 | 2.380 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bergtheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,21 % |
| 2019 | 3,01 % |
| 2021 | 4,92 % |
| 2022 | 4,63 % |
| 2023 | 4,45 % |
| 2024 | 5,16 % |
| 2025 | 5,99 % |
| 2026 | 5,36 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bergtheim
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.608 Einwohner |
| 2016 | 3.632 Einwohner |
| 2017 | 3.590 Einwohner |
| 2018 | 3.756 Einwohner |
| 2019 | 3.815 Einwohner |
| 2020 | 3.844 Einwohner |
| 2021 | 3.845 Einwohner |
| 2022 | 3.875 Einwohner |
| 2023 | 3.890 Einwohner |
| 2024 | 3.890 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bergtheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,88 % |
| 2016 | 2,24 % |
| 2017 | 1,83 % |
| 2018 | 1,60 % |
| 2019 | 1,62 % |
| 2020 | 2,09 % |
| 2021 | 1,72 % |
| 2022 | 1,70 % |
| 2023 | 2,39 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 175 Rang |
| Dynamik | 360 Rang |
| Stärke | 131 Rang |
| Demografie | 242 Rang |
| Arbeitsmarkt | 289 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 201 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 11,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Bergtheim liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Bergtheim im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bergtheim ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bergtheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bergtheim
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Eisenheim | 10,78 €/m² |
| Kürnach | 10,73 €/m² |
| Bergtheim | 10,14 €/m² |
| Unterpleichfeld | 9,70 €/m² |
| Schwanfeld | 9,09 €/m² |
| Prosselsheim | 8,54 €/m² |
| Hausen b.Würzburg | 8,34 €/m² |
| Waigolshausen | 7,94 €/m² |
| Oberpleichfeld | 7,80 €/m² |
| Wipfeld | 7,79 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bergtheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bergtheim
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Eisenheim | 6,98 % |
| Prosselsheim | 5,69 % |
| Wipfeld | 5,02 % |
| Bergtheim | 4,99 % |
| Hausen b.Würzburg | 4,63 % |
| Schwanfeld | 4,53 % |
| Waigolshausen | 4,20 % |
| Oberpleichfeld | 4,01 % |
| Unterpleichfeld | 4,00 % |
| Kürnach | 3,74 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Oberpleichfeld | 2,7 km | 97241 | 7,80 € | 2.333 € | 4,01 % |
| Unterpleichfeld | 3,7 km | 97294 | 9,70 € | 2.911 € | 4,00 % |
| Hausen b.Würzburg | 4,3 km | 97262 | 8,34 € | 2.161 € | 4,63 % |
| Schwanfeld | 5,6 km | 97523 | 9,09 € | 2.409 € | 4,53 % |
| Prosselsheim | 5,9 km | 97279 | 8,54 € | 1.801 € | 5,69 % |
| Kürnach | 6,1 km | 97273 | 10,73 € | 3.449 € | 3,74 % |
| Waigolshausen | 8,1 km | 97534 | 7,94 € | 2.269 € | 4,20 % |
| Eisenheim, M | 8,1 km | 97247 | 10,78 € | 1.853 € | 6,98 % |
| Wipfeld | 8,3 km | 97537 | 7,79 € | 1.864 € | 5,02 % |
Wo liegt Bergtheim?
Lage
Bergtheim auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bergtheim
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,14 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.439 € |
| Bruttomietrendite | 4,99 % |
| Kaufpreisfaktor | 20,1 |
| Einwohner | 3.890 |
| Einwohner je km² | 147 |
| Fläche (km²) | 26,5 |
| Arbeitslosenquote | 2,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #175 |
| Prognos Dynamikrang | #360 |
| Prognos Stärkerang | #131 |
| Koordinaten | 49,8987, 10,0674 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bergtheim
Was kostet eine Wohnung in Bergtheim?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Bergtheim liegt bei 10,14 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.439 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Miete knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, der Kaufpreis jedoch deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Im Vergleich zum benachbarten Kreis Würzburg (2.886 Euro pro Quadratmeter) ist Bergtheim mit rund 16 Prozent günstiger.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bergtheim entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 5,75 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,63 Euro im Jahr 2026 gestiegen — das entspricht einem Anstieg von rund 85 Prozent. Die Kaufpreise lagen 2018 bei 2.152 Euro pro Quadratmeter und betrugen 2026 rund 2.380 Euro pro Quadratmeter. Die Mietentwicklung war dabei deutlich dynamischer als die der Kaufpreise.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bergtheim?
Die Bruttomietrendite liegt bei 4,99 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 20,05. Die Rendite liegt damit über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem Durchschnitt des Kreises Würzburg von 4,38 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 20,05 ist niedriger als der bayerische Durchschnitt von 26,10, was auf ein moderates Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bergtheim?
Die Einwohnerzahl ist von 3.608 im Jahr 2015 auf 3.890 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 7,8 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 147 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,9 Prozent.
Wie schneidet Bergtheim im Vergleich zu Nachbarorten ab?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten weist Bergtheim eine Angebotsmiete von 10,14 Euro pro Quadratmeter auf. Die Bruttomietrendite von 4,99 Prozent liegt dabei über der von Oberpleichfeld (4,01 Prozent) und Unterpleichfeld (4,00 Prozent), aber unter der von Prosselsheim (5,69 Prozent) und Eisenheim (6,98 Prozent). Der Kaufpreis von 2.439 Euro pro Quadratmeter liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden.
Woher stammen die Daten zu Bergtheim?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bergtheim sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bergtheim führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Würzburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Aub, St | 97239 | 8,50 € | 1.256 € | 8,12 % |
| Tauberrettersheim | 97285 | 8,45 € | 1.433 € | 7,08 % |
| Eisenheim, M | 97247 | 10,78 € | 1.853 € | 6,98 % |
| Bieberehren | 97243 | 10,57 € | 2.189 € | 5,79 % |
| Prosselsheim | 97279 | 8,54 € | 1.801 € | 5,69 % |
| Röttingen, St | 97285 | 8,19 € | 1.742 € | 5,64 % |
| Frickenhausen a.Main, M | 97252 | 10,43 € | 2.223 € | 5,63 % |
| Remlingen, M | 97280 | 8,39 € | 1.924 € | 5,24 % |