Kürnach

Standort und Demografie

Kürnach ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Würzburg mit 4.916 Einwohnern auf einer Fläche von 12,28 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 400 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Gemeinde liegt acht Kilometer nordöstlich von Würzburg und hat sich seit Ende des 20. Jahrhunderts von einem ländlichen Dorf zu einer modernen Stadtrandgemeinde entwickelt. Die Einwohnerzahl stieg von rund 1.300 im Jahr 1950 auf heute knapp 5.000. Im Berichtszeitraum 2015 bis 2024 wuchs die Bevölkerung um 2,5 % – von 4.796 auf 4.916 – und liegt damit über dem Trend vieler ländlicher Gemeinden in Bayern.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 3,7 % (2023) deutlich unter dem Ausgangswert von 5,2 % im Jahr 2015 und spiegelt die Nähe zum Arbeitsmarkt der Großstadt Würzburg wider. Der Rückgang auf 2,9 % im Jahr 2022 unterstreicht die positive Entwicklung, wobei der Anstieg auf 3,7 % im Jahr 2023 eine leichte Korrektur darstellt.

Der Landkreis Würzburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 11 von rund 400 Kreisen im Index Wohlstand und soziale Lage. Dieser Wert ist ein starker Standortfaktor, der die Nachfrage nach Wohnraum in den umliegenden Gemeinden stützt. Gleichzeitig liegt der Kreis bei der Dynamik mit Rang 360 deutlich abgeschlagen – ein Muster, das für viele wohlhabende ländliche Kreise in Bayern typisch ist: hoher Lebensstandard, aber geringe Wachstumsdynamik.

Immobilienmarkt: Preise und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.449 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,73 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,74 %, der Kaufpreisfaktor 26,78.

Im Vergleich zum Landkreis Würzburg liegt Kürnach bei der Angebotsmiete mit 10,73 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 10,00 Euro und über dem bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 3.449 Euro liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 2.886 Euro und über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 26,78 liegt über dem Kreiswert von 23,88 und über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Die Bruttomietrendite von 3,74 % liegt unter dem Kreiswert von 4,38 % und dem Landeswert von 4,13 %. Der Bundesdurchschnitt liegt bei 5,10 %. Diese Diskrepanz zeigt, dass die Kaufpreise in Kürnach stärker über dem regionalen und überregionalen Mittel liegen als die Mieten. Der Kaufpreisfaktor von 26,78 bestätigt dies: Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite multipliziert mit 100 und liegt damit höher als im Kreis, was einen angespannten Kaufmarkt mit hoher Nachfrage und begrenztem Angebot signalisiert.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Estenfeld, drei Kilometer entfernt, weist mit 4.663 Euro pro Quadratmeter einen deutlich höheren Kaufpreis und mit 3,04 % eine niedrigere Rendite auf – ein Hinweis auf einen noch stärker nachgefragten Markt. Prosselsheim liegt mit 1.801 Euro und 5,69 % Rendite auf der anderen Seite der Skala. Kürnach positioniert sich damit im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Preis- und Mietentwicklung

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Kürnach war in den letzten Jahren von erheblichen Schwankungen geprägt. Die Angebotskaufpreise stiegen von 3.225 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 3.952 Euro 2019, fielen dann bis 2022 auf 2.842 Euro und erreichten 2024 mit 5.305 Euro einen neuen Höchststand, bevor sie 2026 auf 2.878 Euro sanken. Diese Volatilität ist ungewöhnlich und deutet auf einen Markt hin, der stark von externen Faktoren wie Zinsentwicklung und Nachfrageverschiebungen beeinflusst wird.

Die Angebotsmiete entwickelte sich moderater. Sie stieg von 9,15 Euro 2018 auf 10,35 Euro 2024, korrigierte leicht auf 9,76 Euro 2026 und liegt damit auf einem ähnlichen Niveau wie vor sechs Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) von 0,81 % für die Miete steht im deutlichen Gegensatz zum negativen CAGR von -1,42 % für die Kaufpreise über denselben Zeitraum.

Diese Entwicklung zeigt, dass die aktuellen Kaufpreise nicht mehr nachhaltig durch die Mietniveaus gedeckt sind. Bei einer Miete von 10,73 Euro pro Quadratmeter und einem Kaufpreis von 3.449 Euro ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,74 %, die unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt. Das bedeutet, dass Investoren in Kürnach eine niedrigere Rendite erwarten als in anderen Teilen des Landkreises oder Bayerns – ein Zeichen dafür, dass der Kaufmarkt stärker von Kapitalanlage- und Eigenheimnachfrage als von reinen Mietkalkulationen getrieben wird.

Standortfaktoren und Einordnung

Kürnach liegt an der Entwicklungsachse Würzburg–Schweinfurt und profitiert von der Nähe zum Oberzentrum. Die Gemeinde hat keine eigenen Hochschulen.

Die Lagefaktordaten des Prognos-Zukunftsatlas beziehen sich auf den Landkreis Würzburg, nicht auf die Gemeinde selbst. Der Kreis erreicht Platz 175 von rund 400 Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut abschneidet er mit Platz 11 im Index Wohlstand und soziale Lage, während er bei der Dynamik mit Platz 360 deutlich abgeschlagen ist. Dieser Widerspruch – hoher Wohlstand bei geringer Dynamik – ist charakteristisch für viele wohlhabende ländliche Kreise in Bayern. Die Stärke im Wettbewerb und Innovation liegt mit Platz 201 im Mittelfeld, die demografische Entwicklung mit Platz 242 unter dem Median.

Die Kombination aus sehr niedriger Arbeitslosigkeit, moderatem Bevölkerungswachstum und einem angespannten Immobilienmarkt mit niedrigen Renditen macht Kürnach zu einer Gemeinde, die vor allem als Wohngemeinde für Pendler nach Würzburg attraktiv ist. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,74 % spricht weniger für reine Kapitalanlage als für Eigennutzung oder langfristige Wertanlage in einem stabilen Umfeld.