Unterpleichfeld

Marktüberblick

Unterpleichfeld ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Würzburg mit 3.243 Einwohnern auf einer Fläche von 23,93 km². Der Ort liegt verkehrsgünstig zwischen Würzburg und Schweinfurt und umfasst sechs Gemeindeteile: Unterpleichfeld, Burggrumbach, Hilpertshausen, Schloßmühle, Seemühle und Rupprechtshausen. Die Gemeinde hat sich in den letzten Jahren zu einem bevorzugten Wohnort entwickelt, was sich an einem deutlichen Bevölkerungszuwachs ablesen lässt.

Die aktuellen Angebotswerte liegen bei 9,70 Euro je Quadratmeter Monatsmiete und 2.911 Euro je Quadratmeter Kaufpreis. Die Bruttomietrendite beträgt 4,0 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. den tatsächlichen Transaktionspreisen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Der CAGR der Angebotsmiete beträgt 4,33 Prozent. Die Zeitreihe der letzten Jahre verläuft mit Werten zwischen 6,33 Euro/m² (2019) und 10,94 Euro/m² (2024), wobei der aktuelle Wert von 9,70 Euro/m² (2026) leicht unter dem 2024er Spitzenwert liegt.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler. Zwischen 2020 und 2025 schwankten die angebotenen Kaufpreise zwischen 1.807 Euro/m² (2023) und 4.275 Euro/m² (2022). Der aktuelle Wert von 2.911 Euro/m² liegt damit in der Mitte dieses breiten Spektrums. Der CAGR des Kaufpreises beträgt 7,29 Prozent, was auf einen starken langfristigen Anstieg hindeutet, der durch die kurzfristigen Schwankungen überlagert wird.

Die hohe Volatilität der Kaufpreise macht eine einfache Trendextrapolation schwierig. Die Spanne zwischen dem Tiefstwert 2023 und dem Höchstwert 2022 beträgt mehr als das Doppelte.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von 9,70 Euro/m² knapp unter dem Durchschnitt des Landkreises Würzburg (10,00 Euro/m²) und dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro/m²), deutlich aber über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro/m²).

Der Kaufpreis von 2.911 Euro/m² liegt leicht über dem Kreis-Durchschnitt (2.886 Euro/m²), unter dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro/m²) und deutlich über dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,0 Prozent liegt unter dem Kreis-Durchschnitt (4,38 Prozent), dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent) und dem deutschen Durchschnitt (5,10 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 25 liegt über dem Kreis-Durchschnitt (23,88) und dem deutschen Mittel, aber unter dem bayerischen Durchschnitt (26,10). Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Unterpleichfeld ist teurer als der deutsche Durchschnitt, aber günstiger als viele bayerische Orte.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Estenfeld liegt mit 11,81 Euro/m² Miete und 4.663 Euro/m² Kaufpreis deutlich über Unterpleichfeld, während Prosselsheim mit 8,54 Euro/m² Miete und 1.801 Euro/m² Kaufpreis darunter liegt. Oberpleichfeld, nur 3 km entfernt, weist mit 7,80 Euro/m² Miete und 2.333 Euro/m² Kaufpreis niedrigere Werte auf als Unterpleichfeld. Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft zwischen 3,04 Prozent (Estenfeld) und 5,69 Prozent (Prosselsheim). Unterpleichfeld liegt mit 4,0 Prozent im unteren Mittelfeld der Nachbarorte.

Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl von Unterpleichfeld ist von 3.041 (2015) auf 3.243 (2024) gestiegen, was einem Wachstum von 6,6 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 136 Einwohner je km². Das Wachstum ist bemerkenswert, da es sich um eine Gemeinde handelt, die keine Stadt ist, aber durch die verkehrsgünstige Lage zwischen Würzburg und Schweinfurt attraktiv für Pendler ist.

Der Landkreis Würzburg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 175 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut schnitt der Kreis mit Rang 11 in der Kategorie Wohlstand und soziale Lage ab. Schwächer positioniert ist er mit Rang 289 im Arbeitsmarkt und Rang 360 in der Dynamik. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über drei Kindergärten mit 285 Plätzen und zwei Grund- sowie Mittel-/Hauptschulen mit 400 Schülern.

Durch den Neubau der Bundesstraße 19 ist der Ort ohne Ortsdurchfahrten schnell an Würzburg und die A 7 angebunden, was zur gestiegenen Wohnattraktivität beigetragen haben könnte.

Arbeitsmarkt und Demografie

Für das Jahr 2022 liegen Daten zur Beschäftigung vor: 724 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte arbeiteten am Arbeitsort Unterpleichfeld, während 1.515 Personen am Wohnort beschäftigt waren. Es gab 23 Arbeitslose. Das Verhältnis von Einpendlern (724) zu Auspendlern (1.515 - 724 = 791) zeigt einen leichten Pendlerausgleich.

Die Arbeitslosenquote in den Lagefaktor-Daten weist für die Jahre 2015 bis 2023 Werte zwischen 23 und 36 auf. Eine Einordnung dieser Werte ist ohne Kenntnis der Berechnungsmethode nicht möglich.

Im verarbeitenden Gewerbe gab es 2022 keine Betriebe, im Bauhauptgewerbe vier. 39 landwirtschaftliche Betriebe nutzten 3.086 Hektar landwirtschaftliche Fläche. Lange war Unterpleichfeld durch drei Sauerkrautfabriken bekannt, von denen die letzte 2011 die Produktion einstellte.