Oberpleichfeld

Marktüberblick: Günstiger Preis im Würzburger Umland

Oberpleichfeld liegt als Gemeinde im Landkreis Würzburg etwa 13 Kilometer nordöstlich der Stadt und vereint Merkmale einer ländlichen Wohngemeinde mit der Nähe zu einem Oberzentrum. Die 8,65 km² große Gemeinde mit 1.135 Einwohnern (2024) weist eine Bevölkerungsdichte von 131 Einwohnern je km² auf und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Bergtheim.

Der Immobilienmarkt spiegelt diese Zwischenposition wider: Die Angebotsmiete liegt mit 7,80 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 10,00 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Sie liegt auch unter dem bundesweiten Mittel von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.333 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreiswert von 2.886 Euro und dem Landeswert von 3.246 Euro, ist aber nahezu gleichauf mit dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Bruttomietrendite beträgt 4,01 Prozent und liegt damit unter dem Kreis- (4,38 %) und Landesdurchschnitt (4,13 %), aber ebenfalls deutlich unter dem Bundeswert von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,91 liegt knapp über dem Kreiswert von 23,88, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Preisentwicklung: Kaufpreise ziehen schneller als Mieten

Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine deutliche Schere zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 7,13 Euro je Quadratmeter (2018) auf 8,33 Euro (2025) – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 2,25 Prozent. Der Kaufpreis kletterte in derselben Periode von 2.009 auf 2.820 Euro je Quadratmeter (2023), was einer jährlichen Wachstumsrate von 7,02 Prozent entspricht.

Diese divergierende Entwicklung hat direkte Auswirkungen auf die Rendite: Steigende Kaufpreise bei moderat steigenden Mieten drücken die Bruttomietrendite. Der aktuelle Wert von 4,01 Prozent liegt im regionalen Vergleich im unteren bis mittleren Segment. Unter den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7 Kilometern reicht die Spanne von 3,74 Prozent (Kürnach) bis 6,98 Prozent (Eisenheim). Oberpleichfeld liegt damit im unteren Drittel der Nachbargemeinden.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis ist ein Hinweis auf einen nachfrageseitigen Markt, bei dem die Kaufpreise stärker von externen Käufern getrieben werden als von der lokalen Mietsituation.

Demografie und Struktur: Wachsende Wohngemeinde mit Pendlercharakter

Oberpleichfeld verzeichnet seit Jahren ein moderates Bevölkerungswachstum. Von 1.070 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 1.135 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von 6,1 Prozent entspricht. Langfristig betrachtet war die Entwicklung noch deutlicher: 1961 lebten 731 Menschen in der Gemeinde, 2018 waren es 1.137 – ein Anstieg um über 55 Prozent in knapp sechs Jahrzehnten.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,09 Prozent, was 15 arbeitslosen Personen entspricht. Im historischen Vergleich war die Quote zwischen 2015 und 2023 zwischen 1,42 und 2,37 Prozent angesiedelt, ohne eine klare Trendrichtung aufzuweisen.

Die Struktur der Gemeinde ist durch einen deutlichen Pendlercharakter geprägt. Im Jahr 2017 gab es vor Ort nur 80 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze, während 509 Einwohner in versicherungspflichtiger Beschäftigung standen. Das bedeutet, dass 429 Personen mehr auspendelten als einpendelten. Oberpleichfeld ist damit eine typische Wohngemeinde im Umland von Würzburg, deren Bewohner vorwiegend in der Großstadt arbeiten.

Regionale Einordnung: Unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt

Oberpleichfeld positioniert sich als günstigerer Standort im Vergleich zum Kreis Würzburg und zum Bundesland Bayern. Der Kaufpreis liegt 19,2 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt, die Miete sogar 22,0 Prozent darunter. Im bundesweiten Vergleich ist der Abstand geringer: Der Kaufpreis liegt 3,2 Prozent unter dem deutschen Mittel, die Miete 12,6 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor von 24,91 beschreibt das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete: Ein Kaufobjekt würde etwa 25 Jahre brauchen, um sich durch die Mieteinnahmen selbst zu finanzieren (ohne Betriebskosten, Finanzierungskosten oder Instandhaltung). Dieser Wert liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 23,88, was darauf hindeutet, dass die Mieten im Kreis Würzburg insgesamt im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedriger sind als in Oberpleichfeld.

Im Landesvergleich schneidet Oberpleichfeld bei der Mietrendite im unteren Mittelfeld ab: Mit einem Perzentilrang von 58,6 im Bundesland Bayern liegt die Gemeinde besser als etwa 41 Prozent der 2.056 bewerteten Orte in Bayern, aber schlechter als der Großteil.

Standortfaktoren: Wohlstand ohne Dynamik

Die Standortfaktoren des Landkreises Würzburg, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, zeigen ein differenziertes Bild. Im Wohlstand und der sozialen Lage erreicht der Kreis mit Rang 11 von rund 400 deutschen Kreisen einen der Spitzenplätze. Diese hohe wirtschaftliche Basis der Region wirkt sich indirekt auf die Immobilienwerte aus.

In anderen Dimensionen schneidet der Kreis deutlich schwächer ab: Der Rang im Bereich Dynamik liegt bei 360, also im unteren Fünftel aller Kreise. Auch der Arbeitsmarkt-Rang von 289 und der Demografie-Rang von 242 deuten auf strukturelle Herausforderungen hin. Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt mit 201 im unteren Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Gemeinde verfügt über einen katholischen Kindergarten, aber keine weiterführenden Bildungseinrichtungen. Die Kombination aus hoher Wohlstandslage im Kreis und niedriger Dynamik in Oberpleichfeld selbst beschreibt eine Gemeinde, die von der wirtschaftlichen Stärke der Region Würzburg profitiert, aber keine eigene Wachstumsdynamik entfaltet.