Schwanfeld

Marktüberblick

Schwanfeld ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Schweinfurt mit 1.749 Einwohnern auf 11,99 km². Der Ort liegt an der Volkacher Mainschleife, ist Teil der gleichnamigen Verwaltungsgemeinschaft und besteht aus den drei Gemeindeteilen Schwanfeld (Pfarrdorf), Neuheiligenthal (Weiler) und Heiligenthal (Einöde).

Aktuelle Marktlage

Die Angebotsmiete liegt mit 9,09 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt von 8,68 Euro, aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.409 Euro pro Quadratmeter liegt nahezu auf dem Kreismittel (2.423 Euro) und rund 26 % unter dem bayerischen Wert. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 4,53 Prozent übertrifft sowohl den Kreiswert (4,36 %) als auch den bayerischen Durchschnitt (4,13 %). Im Landesvergleich belegt Schwanfeld damit den 74. Perzentilrang – die Rendite liegt höher als bei rund drei Vierteln der 2.056 bayrischen Orte. Gegenüber dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent liegt Schwanfeld jedoch unterdurchschnittlich. Der Kaufpreisfaktor von 22,09 ist niedriger als der bayerische Mittelwert von 26,10, was die günstigere Bewertung im Vergleich zu vielen anderen Teilen Bayerns widerspiegelt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete zeigt in den letzten Jahren starke Schwankungen: 2018 lag sie bei 9,20 Euro, fiel 2019 auf 5,49 Euro, stieg 2020 auf 8,32 Euro, fiel dann weiter auf 6,54 Euro (2022) und 6,63 Euro (2023), bevor sie 2024 mit 10,00 Euro einen neuen Höchststand erreichte. 2026 liegt der Angebotswert bei 12,75 Euro. Der Anstieg von 2023 auf 2024 beträgt rund 51 Prozent. Die Kaufpreisentwicklung verlief deutlich kontinuierlicher: Von 1.066 Euro (2018) stieg sie über 1.482 Euro (2019) und 1.867 Euro (2021) auf 2.288 Euro (2023) und 3.083 Euro (2025). Für 2026 wird ein Wert von 2.875 Euro ausgewiesen, was einem Rückgang von rund 7 Prozent gegenüber 2025 entspricht. Der Kaufpreis-CAGR von 13,21 Prozent liegt deutlich über dem Miet-CAGR von 4,16 Prozent. Diese Schere zwischen Kaufpreis- und Mietentwicklung ist der Grund für die im bundesweiten Vergleich unterdurchschnittliche Rendite von 4,53 Prozent.

Regionale Einordnung

Schwanfeld liegt mit seiner Angebotsmiete von 9,09 Euro pro Quadratmeter im oberen Drittel der Nachbarorte. Sie ist höher als in Wipfeld (7,79 Euro), Waigolshausen (7,94 Euro), Oberpleichfeld (7,80 Euro), Prosselsheim (8,54 Euro) und Kolitzheim (7,60 Euro). Sie liegt unter der von Eisenheim (10,78 Euro), Bergtheim (10,14 Euro) und Werneck (9,19 Euro). Der Kaufpreis von 2.409 Euro liegt über dem der meisten Nachbarorte, jedoch unter dem von Bergtheim (2.439 Euro), Kolitzheim (2.817 Euro) und Werneck (2.644 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,53 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Sie ist höher als in Waigolshausen (4,20 Prozent), Oberpleichfeld (4,01 Prozent) und Kolitzheim (3,24 Prozent), aber niedriger als in Wipfeld (5,02 Prozent), Eisenheim (6,98 Prozent), Prosselsheim (5,69 Prozent) und Bergtheim (4,99 Prozent).

Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl Schwanfelds ist seit 2015 um 3,3 Prozent von 1.809 auf 1.749 zurückgegangen. Der Rückgang beschleunigte sich in den letzten Jahren: Von 2022 (1.774) auf 2023 (1.749) fiel die Bevölkerung um 25 Personen, 2024 blieb sie mit 1.749 unverändert. Die Bevölkerungsdichte beträgt 146 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,01 Prozent und damit auf niedrigem Niveau. Sie war 2019 mit 1,31 Prozent noch niedriger, stieg aber bis 2022 auf 2,37 Prozent an und ist seither leicht gesunken. Die Zahl der Arbeitslosen beträgt 22 Personen.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Schweinfurt den Gesamtrang 216 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Demografie (Rang 293) und der Arbeitsmarkt (Rang 324). Stärker positioniert ist der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 47) sowie im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 196). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 152 im oberen Mittelfeld. Diese Ränge gelten für den gesamten Landkreis, nicht für die Gemeinde Schwanfeld allein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die lokale Wirtschaft ist geprägt von Landwirtschaft (17 Betriebe mit 580 Hektar Nutzfläche) und Weinbau (Weinlage Mühlberg, 4 Hektar). Im Jahr 2020 waren 811 Personen am Wohnort sozialversicherungspflichtig beschäftigt, gegenüber 70 am Arbeitsort im Handel und Verkehr und 80 in sonstigen Wirtschaftsbereichen. Zwei Betriebe waren im verarbeitenden Gewerbe ansässig, einer im Bauhauptgewerbe. Das starke Ungleichgewicht zwischen Wohn- und Arbeitsplätzen deutet auf eine hohe Pendlerquote hin.