Werneck, M

Marktüberblick

Werneck, M liegt im Landkreis Schweinfurt in Unterfranken und ist mit 10.090 Einwohnern der bevölkerungsreichste Markt des Landkreises. Die 73,57 km² große Gemeinde weist eine Bevölkerungsdichte von 137 Einwohnern pro Quadratkilometer auf.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt liegen die aktuellen Angebotsmieten bei 9,19 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 2.644 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,17 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,97.

Die vorliegenden Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel. Im bundesweiten Vergleich liegt Werneck mit einem Kaufpreisfaktor von 23,97 knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 24,0. Die Bruttomietrendite von 4,17 Prozent übertrifft den Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent nicht, liegt aber im bayerischen Kontext im oberen Drittel (Perzentilrang 65 von 100). Das bedeutet, dass Werneck unter den 2.056 erfassten Orten Bayerns eine überdurchschnittliche Rendite aufweist, gemessen an den aktuellen Angebotspreisen.

Miet- und Kaufpreisentwicklung

Die Mietentwicklung in Werneck war in den letzten Jahren von starken Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete stieg von 6,95 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,48 Euro im Jahr 2024, erreichte 2025 mit 11,20 Euro einen Höchststand und sank 2026 wieder auf 10,00 Euro. Der durchschnittliche jährliche Anstieg (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 4,65 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung war noch volatiler. Von 3.014 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 pendelte der Wert zwischen 1.207 Euro (2021) und 4.268 Euro (2022), ehe er 2025 bei 3.206 Euro lag und 2026 auf 2.857 Euro sank. Der CAGR von -0,76 Prozent zeigt, dass die Kaufpreise über die gesamte Periode leicht rückläufig waren, obwohl die Schwankungen zwischen den Jahren beträchtlich sind.

Die extremen jährlichen Schwankungen bei den Kaufpreisen – von 1.207 auf 4.268 Euro pro Quadratmeter zwischen 2021 und 2022 – sind ungewöhnlich hoch. Sie können auf eine Veränderung der Objektstruktur im Angebot hindeuten, sind aber aus den vorliegenden Daten nicht eindeutig erklärbar.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Schweinfurt liegt Werneck bei der Angebotsmiete mit 9,19 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 8,68 Euro. Bei den Kaufpreisen liegt Werneck mit 2.644 Euro ebenfalls über dem Kreiswert von 2.423 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,17 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,36 Prozent, was daran liegt, dass der Kaufpreis in Werneck stärker über dem Kreismittel liegt als die Miete.

Im bayerischen Vergleich liegt die Miete von 9,19 Euro unter dem Landesdurchschnitt von 10,11 Euro, die Kaufpreise von 2.644 Euro liegen spürbar unter 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 23,97 ist um 2,13 Punkte niedriger als der bayerische Durchschnitt von 26,10.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8,8 Kilometer zeigt Werneck ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete liegt über der von Waigolshausen (7,94 Euro), Geldersheim (8,82 Euro), Hausen b.Würzburg (8,34 Euro), Röthlein (8,19 Euro) und Wipfeld (7,79 Euro), aber unter der von Bergrheinfeld (10,31 Euro) und Grafenrheinfeld (10,36 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Werneck mit 2.644 Euro über allen Nachbarorten außer Grafenrheinfeld (3.331 Euro) und Bergrheinfeld (2.972 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,17 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarorte: höher als bei Grafenrheinfeld (3,73 %) und Röthlein (3,88 %), aber niedriger als bei Schwanfeld (4,53 %), Geldersheim (4,55 %), Hausen b.Würzburg (4,63 %) und Wipfeld (5,02 %). Waigolshausen (4,2 %) und Bergrheinfeld (4,16 %) liegen knapp daneben.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Schweinfurt, in dem Werneck liegt, auf Rang 216 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut schneidet der Kreis beim Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 47 ab, was auf die wirtschaftliche Struktur der Region hinweist. Schwächer ist der Kreis beim Arbeitsmarkt (Rang 324) und bei der Demografie (Rang 293). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 152 im oberen Mittelfeld, der Wettbewerbs- und Innovationsindex mit Rang 196 ebenfalls.

Diese Werte gelten für den gesamten Landkreis, nicht für Werneck als einzelne Gemeinde. Die demografische Schwäche des Landkreises spiegelt sich auch in der Bevölkerungsentwicklung von Werneck wider: Von 10.206 Einwohnern im Jahr 2015 ist die Bevölkerung auf 10.090 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von 1,14 Prozent entspricht.

Werneck ist der größte Markt des Landkreises Schweinfurt und hat damit eine gewisse Zentrenfunktion für die umliegenden Gemeinden. Am Ort besteht das Fachklinikum Schloss Werneck, eine psychiatrische und psychosomatische Klinik. Die Autobahn A73 verläuft in unmittelbarer Nähe, das Autobahnkreuz Schweinfurt/Werneck liegt fünf Kilometer westlich des Ortes. Diese Verkehrsanbindung ist ein Standortvorteil für Pendler in die kreisfreie Stadt Schweinfurt und nach Würzburg.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 137 Einwohnern pro Quadratkilometer liegt im unteren bis mittleren Bereich ländlicher Gemeinden.