Geldersheim

Standort und Struktur

Geldersheim liegt drei Kilometer westlich der kreisfreien Stadt Schweinfurt im unterfränkischen Landkreis Schweinfurt. Die 15,32 km² große Gemeinde hat 2.901 Einwohner (2024) und eine Bevölkerungsdichte von 189 Einwohnern je km². Der Ort ist eines der ältesten Dörfer Frankens, erstmals 763 urkundlich erwähnt, und war einst fränkische Königspfalz. Heute ist Geldersheim eine typische Pendlersiedlung: 2017 arbeiteten 1.256 Einwohner am Wohnort, während nur 386 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort gezählt wurden – ein Überschuss von 870 Auspendlern. Die Anbindung an Schweinfurt erfolgt über die Bundesautobahn 71, deren Anschlussstelle etwa zwei Kilometer nördlich liegt.

Eine besondere Rolle spielt der südliche Teil der Conn Barracks, eines ehemaligen Fliegerhorsts und US-amerikanischen Kasernengeländes, das nach dem Abzug der Streitkräfte 2014 konvertiert wird. Auf dem Gelände entsteht der interkommunale Gewerbepark Conn Barracks, in dem die KI-Gigafactory Blue Swan mit zunächst 63 Megawatt Leistung (zwei Module, Inbetriebnahme 2028) und im Endausbau bis zu 220 Megawatt (sechs Module, drei bis fünf Milliarden Euro Investitionsvolumen) geplant ist. Bis Sommer 2026 soll das Baurecht bestehen.

Immobilienmarkt und Preise

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.328 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,82 Euro je Quadratmeter. Damit liegt der Kaufpreis unter dem Kreisdurchschnitt von 2.422 Euro, deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und auch unter dem deutschen Mittel von 2.408 Euro. Die Angebotsmiete liegt leicht über dem Kreiswert von 8,68 Euro, unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und knapp unter dem deutschen Mittel von 8,92 Euro.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 22, was unter dem Kreiswert von 23,4 und dem bayerischen Wert von 26,1 liegt. Die Bruttomietrendite von 4,55 % übertrifft den Kreisdurchschnitt von 4,36 % und den bayerischen Durchschnitt von 4,13 %, liegt aber unter dem deutschen Mittel von 5,10 %. Im bundeslandweiten Perzentilrang belegt Geldersheim bei der Rendite den 75. Perzentilplatz von 2.056 Orten – das bedeutet, dass die Rendite höher ist als bei rund drei Vierteln der verglichenen Standorte in Bayern.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein klares Muster: Geldersheim hat die niedrigsten Angebotspreise im Umkreis. Mit 2.328 Euro je m² Kaufpreis liegt es nur knapp über Dittelbrunn (2.297 Euro) und deutlich unter allen anderen Nachbarn, die zwischen 2.483 Euro (Poppenhausen) und 3.331 Euro (Grafenrheinfeld) liegen. Auch die Miete mit 8,82 Euro je m² ist der niedrigste Wert aller Nachbarorte – selbst Poppenhausen mit 8,89 Euro liegt darüber. Die niedrigeren Preise spiegeln sich in der überdurchschnittlichen Rendite wider: Mit 4,55 % liegt Geldersheim im mittleren Bereich der Nachbarrenditen (3,70 % bis 5,27 %).

Preis- und Mietentwicklung

Die historischen Zeitreihen zeigen eine bemerkenswerte Volatilität, die über typische Marktschwankungen hinausgeht. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,87 Euro je m² (2022) und 10,63 Euro je m² (2025). Der Kaufpreis schwankte zwischen 1.295 Euro je m² (2018) und 2.438 Euro je m² (2021). Der CAGR über die gesamte Reihe liegt bei rund 5,24 % für beide Größen.

Besonders auffällig ist der Sprung der Miete von 6,85 Euro (2020) auf 9,34 Euro (2021), gefolgt von einem Rückfall auf 5,87 Euro im Jahr 2022. Diese starke Schwankung könnte mit dem Angebotswert-Charakter der Daten zusammenhängen – Inseratepreise reagieren empfindlicher auf Marktstimmungen als tatsächliche Vertragsmieten. Der Kaufpreis zeigte seinen Höhepunkt 2021 mit 2.438 Euro je m² und liegt in den Folgejahren mit 2.063 Euro (2025) und 1.950 Euro (2026) wieder unter dem 2021er Niveau.

Die aktuellen Marktwerte (2.328 Euro Kaufpreis, 8,82 Euro Miete) weichen von den Jahresdurchschnittswerten der Zeitreihe ab: Der aktuelle Kaufpreis liegt deutlich über dem Zeitreihenwert von 1.950 Euro (2026), während die aktuelle Miete unter dem Zeitreihenwert von 9,90 Euro (2026) liegt. Diese Diskrepanz zeigt, dass die Zeitreihenjahreswerte und die aktuellen Momentaufnahme-Werte nicht direkt vergleichbar sind. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung von Geldersheim ist durch starke Schwankungen geprägt. Zwischen 2015 und 2024 wechselte die Einwohnerzahl zwischen 2.738 (2021) und 3.127 (2016). Der Rückgang um 2,22 % seit Serienbeginn (2015) maskiert die zugrundeliegende Dynamik: 2015 sprang die Einwohnerzahl um 500 Personen auf 2.967, was auf die Schließung der Schweinfurter US-Garnison im Jahr 2014 zurückzuführen war. Die nicht mehr in der Statistik erfassten amerikanischen Soldaten und Familienangehörigen hinterließen freien Wohnraum, der zunächst zu einem Zuzug deutscher Familien führte. 2016 erreichte die Bevölkerung mit 3.127 ihren Höchststand, fiel dann aber bis 2021 auf 2.738 ab und erholte sich 2022 wieder auf 3.103, bevor sie 2023 und 2024 bei 2.901 stabilisierte.

Die Arbeitslosigkeit zeigt einen ähnlichen Trend: Von 83 Arbeitslosen (2016) sank die Zahl auf 32 (2023). Die absoluten Zahlen sind zu niedrig, um eine Prozentquote zu berechnen; sie liegen bei weniger als zwei Prozent der Bevölkerung und deuten auf eine sehr niedrige Arbeitslosigkeit hin.

Für den Landkreis Schweinfurt, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, ergibt sich ein gemischtes Bild: Der Gesamtrang 216 von rund 400 deutschen Kreisen liegt im unteren Mittelfeld. Besonders schwach sind die Indizes für Demografie (Rang 293) und Arbeitsmarkt (Rang 324), während der Wohlstand-Index mit Rang 47 zu den besten Werten gehört. Der Wettbewerb-und-Innovation-Index liegt mit Rang 196 im oberen Mittelfeld. Der Dynamik-Index (Rang 152) deutet auf eine überdurchschnittliche Entwicklungsdynamik hin. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.