Schweinfurt

Marktüberblick

Schweinfurt ist eine kreisfreie Stadt im Regierungsbezirk Unterfranken mit 35,7 km² Fläche und rund 55.000 Einwohnern. Die Stadt am Main ist Oberzentrum, Verwaltungssitz des Landkreises Schweinfurt und verfügt über eine ausgeprägte eigene Infrastruktur ohne Vorortcharakter. Der Ballungsraum umfasst etwa 124.000 Einwohner, das Einzugsgebiet rund 759.000 Menschen. Die Bevölkerungsdichte liegt bei etwa 1.540 Einwohnern je Quadratkilometer.

Die Stadt liegt an der Kreuzung der Autobahnen A 70 und A 71 und ist damit ein wichtiger Verkehrsknoten in der deutschen Mitte. Der Main als Teil des Rhein-Main-Donau-Kanals verbindet Schweinfurt als Hafenstadt mit der Nordsee und dem Schwarzen Meer.

Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.888 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,30 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,37, die Bruttomietrendute 4,28 Prozent.

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 7,61 Euro je Quadratmeter, stieg sie bis 2026 auf 11,10 Euro je Quadratmeter. Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2024 bis 2026, als die Miete von 9,68 auf 11,10 Euro je Quadratmeter kletterte. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) für Mieten liegt bei rund 4,83 Prozent.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung unterschiedlich: Von 2.437 Euro je Quadratmeter (2018) stieg der Preis bis 2021 auf einen Höhepunkt von 3.138 Euro je Quadratmeter. Seitdem korrigierte er sich wieder nach unten und lag 2026 bei 2.542 Euro je Quadratmeter. Der jährliche Wachstumsfaktor über den gesamten Zeitraum beträgt nur 0,53 Prozent.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Schweinfurt liegt Schweinfurt bei der Angebotsmiete mit 10,30 Euro je Quadratmer deutlich über dem Landkreisdurchschnitt von 8,68 Euro. Beim Kaufpreis mit 2.888 Euro je Quadratmeter liegt die Stadt ebenfalls über dem Landkreisdurchschnitt von 2.423 Euro.

Im bayernweiten Vergleich schneidet Schweinfurt unterschiedlich ab: Die Angebotsmiete von 10,30 Euro liegt knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, der Kaufpreis von 2.888 Euro liegt jedoch deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 23,37 ist niedriger als der bayernweite Durchschnitt von 26,10.

Bei der Bruttomietrendite liegt Schweinfurt mit 4,28 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und belegt im Perzentilrang der bayernweiten 2.056 Orte Platz 68,8 – die Rendite liegt also besser als bei etwa zwei Dritteln der verglichenen Orte in Bayern.

Im bundesweiten Vergleich liegt die Angebotsmiete von 10,30 Euro über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis von 2.888 Euro knapp darüber (Deutschland: 2.409 Euro).

In der näheren Umgebung liegen die Angebotsmieten der Nachbarorte zwischen 8,82 Euro (Geldersheim) und 10,36 Euro (Grafenrheinfeld), die Kaufpreise zwischen 2.150 Euro (Schonungen) und 3.331 Euro (Grafenrheinfeld).

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Schweinfurt auf Rang 30 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung ein – eine sehr gute Platzierung. Besonders hervorstechend sind die Ränge in der Demografie (Platz 16) und im Arbeitsmarkt (Platz 26). Auch in den Bereichen Wettbewerb und Innovation (Rang 32) sowie Stärke (Rang 32) liegt der Kreis deutlich im oberen Drittel.

Schwächer positioniert ist der Kreis in den Bereichen Wohlstand und soziale Lage mit Rang 319.

In der Dynamik-Bewertung belegt der Kreis Rang 78, was im Vergleich zu den anderen Indizes etwas abgeschwächter ausfällt.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die enge Vernetzung mit der Universitätsstadt Würzburg (ca. 45 km entfernt) bildet den gemeinsamen Wirtschaftsraum Mainfranken.

Die wirtschaftliche Struktur ist geprägt von der Industrie: Schweinfurt ist das europäische Zentrum der Wälzlager-Industrie und gilt als Welthauptstadt der Kugellager. Die Konzerne SKF und Schaeffler haben hier ihre größten Werke. Zudem sind ZF Friedrichshafen und Fresenius Medical Care mit ihren größten Werken in Schweinfurt vertreten. Nach dem Bruttoinlandsprodukt pro Kopf lag die Stadt 2021 an fünfter Stelle in Deutschland.

Die Bevölkerung hat sich seit 2015 um fast 6 Prozent von 51.969 auf 55.067 Einwohner entwickelt. Dieser Wachstumstrend ist ein positiver Faktor für den lokalen Immobilienmarkt.

Fazit

Schweinfurt kombiniert als wirtschaftsstarker Industriestandort mit überdurchschnittlichem BIP pro Kopf und steigender Bevölkerung einen Immobilienmarkt, bei dem die Angebotsmieten deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegen. Die Kaufpreise haben sich nach dem 2021er-Höhepunkt korrigiert und liegen nun wieder nahe dem Niveau von 2018. Die Bruttomietrendite von 4,28 Prozent ist im bayernweiten Vergleich attraktiv und liegt im oberen Drittel.

Die sehr guten Platzierungen im Prognos-Zukunftsatlas, insbesondere in Demografie und Arbeitsmarkt, unterstreichen die strukturelle Stärke des Standorts. Die Abwesenheit eigener Hochschulen könnte langfristig ein Faktor sein, die enge Vernetzung mit Würzburg mildert dies jedoch.