Gochsheim

Marktüberblick

Gochsheim liegt als Gemeinde im östlichen Schweinfurter Becken etwa fünf Kilometer südöstlich der Kreisstadt Schweinfurt. Mit 6.378 Einwohnern auf 20,67 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 309 Einwohnern pro km² – deutlich höher als die des Landkreises Schweinfurt mit 135 Einwohnern pro km². Der Ort war historisch ein freies Reichsdorf und ist heute ein Wohnvorort von Schweinfurt mit ausgeprägtem Logistik- und Gärtnerdorf-Charakter.

Auf dem Immobilienmarkt zeigt sich Gochsheim als Ort im oberen Mittelfeld des Landkreises. Die Angebotsmiete liegt bei 9,44 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.740 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,14 Prozent, der Kaufpreisfaktor 24,18.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Gochsheim verläuft seit 2018 deutlich steigend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 8,07 Euro pro Quadratmeter, erreichte sie 2026 mit 10,58 Euro einen neuen Höchstwert – ein Anstieg von über 31 Prozent in acht Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 3,44 Prozent.

Der Kaufpreis entwickelte sich volatiler. Von 2.256 Euro pro Quadratmeter (2018) ging er bis 2020 auf einen Tiefpunkt von 1.800 Euro zurück, erholte sich dann stark und erreichte 2023 mit 2.994 Euro seinen historischen Höchstwert. 2024 folgte eine Korrektur auf 2.892 Euro, 2025 weiter auf 2.576 Euro. Die Prognose für 2026 liegt bei 2.876 Euro. Der Kaufpreis-CAGR über die gesamte Reihe beträgt 3,08 Prozent.

Die aktuelle Miete von 9,44 Euro liegt damit deutlich über dem Mehrjahresdurchschnitt, was auf eine aktuelle Aufwärtsbewegung hindeutet. Der Kaufpreis von 2.740 Euro liegt zwischen dem 2023er Hoch und dem 2025er Tief.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Schweinfurt liegt Gochsheim bei der Angebotsmiete mit 9,44 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 8,68 Euro. Beim Kaufpreis liegt Gochsheim mit 2.740 Euro ebenfalls über dem Kreiswert von 2.422 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,14 Prozent liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 4,36 Prozent.

Im bayerischen Vergleich schneidet Gochsheim gemischt ab: Die Miete von 9,44 Euro liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, der Kaufpreis von 2.740 Euro unter dem Landeswert von 3.246 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,14 Prozent entspricht nahezu dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,18 liegt unter dem bayerischen Mittel von 26,10.

Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete von 9,44 Euro über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis von 2.740 Euro leicht über dem Bundeswert von 2.409 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,14 Prozent liegt jedoch deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.

Unter den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6,3 Kilometern zeigt sich ein heterogenes Bild. Sennfeld (2,9 km) weist mit 10,34 Euro die höchste Miete auf, Schonungen (3,8 km) mit 2.150 Euro den niedrigsten Kaufpreis. Schweinfurt (4,7 km) liegt mit 10,30 Euro Miete und 2.888 Euro Kaufpreis ähnlich wie Gochsheim. Grafenrheinfeld (6,3 km) weist mit 3.331 Euro den höchsten Kaufpreis und mit 3,73 Prozent die niedrigste Rendite auf.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Gochsheims wuchs von 6.240 (2015) auf 6.378 (2024) um 2,2 Prozent. Der Höchstwert von 6.433 Einwohnern wurde 2019 und erneut 2022 erreicht. Seit 2020 ist die Bevölkerung leicht rückläufig oder stabilisiert sich auf dem niedrigeren Niveau.

Die absolute Arbeitslosenzahl in Gochsheim ist von 191 (2015) auf 129 (2023) gesunken, was einem Rückgang von 32,5 Prozent entspricht. Während der Pandemie stieg sie 2020 auf 153 an, erholte sich dann aber wieder.

Die hohe Bevölkerungsdichte von 309 Einwohnern pro km² im Vergleich zum Kreisdurchschnitt von 135 Einwohnern pro km² unterstreicht den Vorortcharakter von Gochsheim. Der Ort ist Teil des Schweinfurter Speckgürtels, was sich in der überdurchschnittlichen Bevölkerungsdichte und den höheren Immobilienpreisen im Vergleich zum ländlichen Umland widerspiegelt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Schweinfurt erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 216 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Bewertung zeigt ein klares Profil: Mit Platz 47 im Index Wohlstand und Soziale Lage gehört der Landkreis zu den stärksten Kreisen. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt er auf Platz 196, im Bereich Dynamik auf Platz 152.

Schwächer positioniert ist der Landkreis im Arbeitsmarkt (Platz 324) und in der Demografie (Platz 293). Diese Werte deuten auf strukturelle Herausforderungen hin, die über die aktuelle Wirtschaftskraft hinausgehen.

Gochsheim profitiert von seiner Lage im Schweinfurter Speckgürtel. Der Ort ist ein wichtiger Logistik-Standort mit zwei DHL-Standorten (Mechanisierte Zustellbasis und Global Forwarding, Freight) und ein bekanntes Gärtnerdorf mit Sonderkulturen. Der Landkreis ist nahezu frei von Industrie und Großgewerbe, was den ländlichen Charakter der umliegenden Gemeinden erhält.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte befinden sich in Schweinfurt (Technische Hochschule) und Würzburg.