Niederwerrn

Marktüberblick

Niederwerrn liegt als nordwestlicher Vorort von Schweinfurt im unterfränkischen Landkreis Schweinfurt. Mit 8.381 Einwohnern auf nur 9,78 km² ist die Gemeinde die zweitgrößte ihres Landkreises und weist eine Bevölkerungsdichte von 857 Einwohnern pro Quadratkilometer auf. Der Ort ist typischer Wohnvorort mit großen Neubausiedlungen und einem kleinen historischen Ortskern. Die Anbindung an Schweinfurt erfolgt über die B 19, die B 303, den Bahnhof Oberwerrn an der Strecke nach Meiningen sowie die Stadtbuslinien 22, 24 und 25 der Stadtwerke Schweinfurt. Der nördliche Teil der ehemaligen Conn Barracks, seit 2014 in Konversion zum interkommunalen Gewerbepark, gehört ebenfalls zum Gemeindegebiet.

Der Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 9,23 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.836 Euro je Quadratmeter ein Profil, das über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt liegt, aber unter dem bayerischen Niveau. Die Bruttomietrendite von 3,91 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,36 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent, was auf die im Verhältnis zu den Mieten hohen Kaufpreise zurückzuführen ist. Der Kaufpreisfaktor von 25,59 liegt knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, aber deutlich über dem Kreiswert von 23,40.

Preisentwicklung

Die Angebotspreise in Niederwerrn sind seit 2018 deutlich gestiegen. Die Angebotsmiete kletterte von 6,71 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,21 Euro im Jahr 2026. Der Kaufpreis stieg im selben Zeitraum von 1.940 auf 3.069 Euro je Quadratmeter. Beide Reihen zeigen ein ähnliches Muster: einen starken Anstieg von 2018 bis 2022, einen Rückgang in den Jahren 2022 bis 2023 und einen erneuten Anstieg ab 2024.

Der Mieteinbruch 2023 auf 6,91 Euro lag nur unwesentlich über dem Niveau von 2018, der Kaufpreis fiel auf 1.928 Euro und damit unter das Niveau von 2018. Diese Entwicklung entspricht dem bundesweiten Trend der Korrektur nach der Pandemie-Phase. Der anschließende Anstieg ab 2024 ist jedoch stärker ausgeprägt als in vielen anderen Regionen: Die Miete stieg 2024 um 27,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr, der Kaufpreis um 13,5 Prozent. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Bevölkerungszuwachs von 2015 bis 2021, als die Einwohnerzahl von 7.871 auf 8.781 anstieg, könnte die Nachfrage nach Wohnraum in dieser Phase verstärkt haben. Der anschließende Rückgang auf 8.381 Einwohner bis 2023 fiel mit dem Tiefpunkt der Immobilienpreise zusammen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7 Kilometern liegt Niederwerrn bei der Angebotsmiete mit 9,23 Euro je Quadratmeter im mittleren Bereich. Die Mieten der Nachbarn reichen von 8,82 Euro in Geldersheim bis 10,36 Euro in Grafenrheinfeld. Bei den Kaufpreisen liegt Niederwerrn mit 2.836 Euro je Quadratmeter ebenfalls im mittleren bis oberen Segment, unterhalb von Schweinfurt (2.888 Euro), Bergrheinfeld (2.972 Euro), Euerbach (2.917 Euro) und Grafenrheinfeld (3.331 Euro), aber deutlich oberhalb von Dittelbrunn (2.297 Euro) und Geldersheim (2.328 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,91 Prozent liegt im unteren Drittel der Nachbarorte. Nur Euerbach (3,70 Prozent) und Grafenrheinfeld (3,73 Prozent) weisen niedrigere Werte auf. Dagegen liegen Geldersheim (4,55 Prozent), Sennfeld (4,79 Prozent) und Dittelbrunn (5,27 Prozent) deutlich darüber. Ursache für die niedrige Rendite ist, dass der Kaufpreis in Niederwerrn stärker über dem regionalen Mittel liegt als die Miete. Im Landesvergleich liegt Niederwerrn mit einer Rendite von 3,91 Prozent knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und belegt damit den 54. Perzentilrang im Bundesland — die Hälfte der bayerischen Orte weist eine niedrigere Rendite auf.

Auf Kreisebene liegt die Angebotsmiete in Niederwerrn mit 9,23 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 8,68 Euro, der Kaufpreis mit 2.836 Euro über dem Kreiswert von 2.423 Euro. Damit liegt Niederwerrn im Landkreis Schweinfurt preislich im oberen Segment.

Standortfaktoren

Der Landkreis Schweinfurt erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 216 von rund 400 deutschen Kreisen und liegt damit im mittleren Drittel. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Index Wohlstand und Soziale Lage liegt mit Rang 47 im Spitzenviertel, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 324 im unteren Bereich liegt. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 152 leicht über dem mittleren Bereich, der Wettbewerbs- und Innovationsindex mit Rang 196 knapp unter dem Median. Der Demografie-Index mit Rang 293 gehört zu den schwächeren Bereichen. Diese Werte gelten für den Landkreis, nicht für die Gemeinde Niederwerrn.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verzeichnete 2017 566 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze bei 3.166 Einwohnern in versicherungspflichtiger Beschäftigung, was auf eine starke Auspendlerquote von rund 2.600 Personen hindeutet. Die Einwohnerzahl wuchs zwischen 2015 und 2021 um 910 Personen, fiel dann aber bis 2023 wieder um 400 Personen auf 8.381. Seit 2023 ist keine weitere Veränderung mehr verzeichnet.