Rottendorf

Marktüberblick und regionale Einordnung

Rottendorf liegt im unterfränkischen Landkreis Würzburg, rund 6,4 km westlich der Stadt Würzburg. Auf einer Fläche von 14,83 km² leben rund 5.500 Menschen, was einer Dichte von 371 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Ort gehört zu den unmittelbaren Nachbarn der Großstadt und teilt deren Immobilienmarktstruktur.

Die Angebotsmiete liegt bei 11,11 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.531 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,77 Prozent, der Kaufpreisfaktor beläuft sich auf 26,5.

Im Vergleich zum Landkreis Würzburg liegt Rottendorf bei der Miete mit 11,11 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 10,00 Euro, beim Kaufpreis mit 3.531 Euro ebenfalls über dem Kreiswert von 2.886 Euro. Die Rendite von 3,77 Prozent liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,38 Prozent. Gegenüber Bayern liegt die Miete leicht über dem Landesdurchschnitt (10,11 Euro), der Kaufpreis ebenfalls (3.246 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 26,5 liegt knapp über dem bayerischen Mittel von 26,1. Im bundesweiten Vergleich ist die Miete um 24,6 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis um 46,6 Prozent über 2.409 Euro.

Die niedrige Rendite im regionalen Vergleich ist eine direkte Folge des überdurchschnittlich hohen Kaufpreises, der stärker über dem Mittel liegt als die Miete. Der Kaufpreisfaktor von 26,5 bestätigt diese Einordnung: Er liegt über dem bayerischen und dem Kreisdurchschnitt, was einen relativ teuren Kaufmarkt bei moderater Miete kennzeichnet.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Angebotsmiete zeigt seit 2018 starke Schwankungen: Von 9,86 Euro im Jahr 2018 über 9,31 Euro 2019, 9,77 Euro 2020 und 10,11 Euro 2021 stieg sie 2022 auf 11,56 Euro, fiel 2023 auf 8,49 Euro und erreichte 2025 mit 12,60 Euro einen neuen Höchstwert. Der aktuelle Wert von 11,03 Euro (2026) liegt damit deutlich über dem Niveau von vor zehn Jahren.

Der Angebotskaufpreis ist noch volatiler: 2.957 Euro 2018, ein Sprung auf 4.111 Euro 2019, dann Rückgang auf 3.325 Euro 2020 und 3.104 Euro 2021. 2022 folgte ein weiterer Rückgang auf 3.046 Euro, 2023 ein erneuter Anstieg auf 4.510 Euro, gefolgt von einem Tief von 2.606 Euro 2025. Der aktuelle Wert von 3.585 Euro (2026) liegt damit mittig zwischen den Extremen der letzten Jahre.

Die CAGR der Miete beträgt 1,41 Prozent, die des Kaufpreises 2,44 Prozent über die betrachteten Zeiträume. Beide Reihen sind nicht geschätzt. Die hohen jährlichen Schwankungen deuten auf einen sensiblen Markt hin, der auf konjunkturelle und nachfragebedingte Veränderungen stark reagiert. Der aktuelle Kaufpreis liegt unter dem Spitzenwert von 2023, die aktuelle Miete unter dem Rekord von 2025.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Rottendorfs ist seit 2015 um 2,65 Prozent gewachsen – von 5.354 auf 5.496 Einwohner. Das Wachstum verlief nicht linear: Zwischen 2015 und 2020 gab es leichte Schwankungen um die 5.300er-Marke, mit einem Tief von 5.311 Einwohnern 2020. Ab 2021 setzte ein deutlicher Zuzug ein: 5.380 Einwohner 2021, 5.494 2022, und 5.496 2023 und 2024. Dieser Anstieg korrespondiert mit dem allgemeinen Siedlungswachstum im Umland Würzburgs.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 8,0 Prozent (80 Promille), nach einem Niveau von 5,2 bis 6,4 Prozent in den Vorjahren. Der Anstieg 2023 ist deutlich und hebt sich von der stabilen Entwicklung der Bevölkerung ab. Die Quote liegt damit über dem bayerischen und dem deutschen Durchschnitt, was für eine Wohngemeinde im Umland einer Großstadt typisch sein kann, wenn die Pendlerquote hoch ist und der lokale Arbeitsmarkt eng an die Stadt Würzburg gebunden ist.

Standortfaktoren und Nachbarschaft

Der Landkreis Würzburg, auf den sich die Prognos-Ränge beziehen, belegt im Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 175 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 11 sehr hoch, was auf eine überdurchschnittliche wirtschaftliche Stärke der Region hinweist. Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation (Platz 201) und im Bereich Arbeitsmarkt (Platz 289) ist dagegen deutlich schwächer ausgeprägt. Der Dynamik-Rang mit Platz 360 gehört zu den schlechtesten im Kreisvergleich, was auf geringe strukturelle Dynamik hindeutet. Der Demografie-Rang (Platz 242) liegt im unteren Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die räumliche Nähe zu Würzburg, das als Hochschulstandort mit mehreren Hochschulen und als regionales Zentrum fungiert, kompensiert dies teilweise. Die Lage im unmittelbaren Würzburger Uland macht Rottendorf zur Wohngemeinde für Pendler, was die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre stützt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Rottendorf bei der Angebotsmiete (11,11 Euro) im Mittelfeld: unter Gerbrunn (13,39 Euro) und Randersacker (13,09 Euro), über Kürnach (10,73 Euro) und Theilheim (10,48 Euro). Der Kaufpreis von 3.531 Euro liegt ebenfalls mittig, deutlich unter Estenfeld (4.663 Euro) und Würzburg (4.184 Euro), aber über Biebelried (1.915 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,77 Prozent liegt unter dem Nachbarmittel, nur Biebelried (5,31 Prozent) und Kürnach (3,74 Prozent) liegen in ähnlicher Nähe.