Randersacker, M

Lage und Struktur

Randersacker liegt im Landkreis Würzburg in Unterfranken und umfasst eine Fläche von 16,26 km² bei einer Bevölkerung von 3.489 Einwohnern (2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 215 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Gemeinde befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft zur Großstadt Würzburg (ca. 5 km entfernt) und zählt damit zum engsten Umland der Kreisstadt. Die begrenzte Fläche von 16,26 km² bei über 3.400 Einwohnern führt zu einer hohen Siedlungsdichte und einem knappen Angebot an Bauland.

Marktüberblick und Preisniveau

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.841 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 13,09 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,09 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,44. Der Kaufpreisfaktor von 24,44 bedeutet, dass der Immobilienpreis dem 24,44-fachen der jährlichen Bruttomiete entspricht.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegt der Kaufpreis von Randersacker mit 3.841 €/m² deutlich über dem deutschen Mittel von 2.409 €/m². Die Angebotsmiete von 13,09 €/m² liegt ebenfalls über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Die Bruttomietrendite von 4,09 % liegt leicht unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Das Perzentil von 62,1 im Bundesland zeigt, dass die Rendite von Randersacker im oberen Drittel der bayerischen Vergleichsorte liegt — was vor allem daran liegt, dass die Kaufpreise in Bayern insgesamt höher sind als in anderen Bundesländern.

Der Kaufpreis liegt mit 3.841 €/m² über dem Kreis-Durchschnitt von 2.886 €/m² und auch über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m². Die Angebotsmiete von 13,09 €/m² liegt ebenfalls über dem Kreis-Durchschnitt von 10,00 €/m² und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m². Die höhere Miete kompensiert einen Teil des höheren Kaufpreises, sodass die Rendite nicht unter dem Landesdurchschnitt liegt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotspreise zeigt eine starke Volatilität über die Jahre 2018 bis 2026. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.158 €/m² (2018) über 3.270 €/m² (2019) und 3.600 €/m² (2020) auf einen Höchststand von 4.922 €/m² (2025), bevor er 2026 auf 2.886 €/m² zurückging. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,70 %. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 8,40 €/m² (2019) und 13,09 €/m² (aktuell), mit einem CAGR von 1,37 %.

Die starken Schwankungen in der Zeitreihe — insbesondere der Anstieg auf fast 5.000 €/m² im Jahr 2025 und der Rückgang auf unter 2.900 €/m² im Jahr 2026 — deuten auf eine hohe Volatilität des Angebotspreismarktes hin. Diese Schwankungen sind bei Angebotswerten aus Inseraten nicht ungewöhnlich, da sie von der Zusammensetzung der aktuell gelisteten Objekte abhängen. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief zwischen 2015 und 2024 relativ stabil: Von 3.403 Einwohnern (2015) auf 3.489 (2024) entspricht einem Wachstum von 2,53 %. Der Bevölkerungshöchststand lag 2022 bei 3.544 Einwohnern, seither ist die Zahl leicht rückläufig. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,84 % und damit über dem historischen Niveau von unter 1 % in den Jahren 2016 und 2017.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7 km zeigt Randersacker ein gemischtes Bild. Der Angebotskaufpreis von 3.841 €/m² liegt über dem von Gerbrunn (3.618 €/m²), Theilheim (2.948 €/m²), Rottendorf (3.531 €/m²) und Reichenberg (3.302 €/m²), aber unter dem von Würzburg (4.184 €/m²), Eibelstadt (4.037 €/m²) und Sommerhausen (5.083 €/m²). Die Angebotsmiete von 13,09 €/m² liegt unter dem Niveau von Würzburg (13,88 €/m²) und Gerbrunn (13,39 €/m²), aber über dem aller anderen Nachbarorte.

Die Bruttomietrendite von 4,09 % liegt im Mittelfeld der Nachbarorte: Sie ist höher als die von Eibelstadt (3,40 %), Rottendorf (3,77 %), Reichenberg (3,56 %), Würzburg (3,98 %) und Sommerhausen (2,73 %), aber niedriger als die von Gerbrunn (4,44 %), Theilheim (4,27 %) und Winterhausen (4,39 %). Die höhere Rendite bei Gerbrunn und Winterhausen korrespondiert mit niedrigeren Kaufpreisen bei vergleichsweise hohen Mieten.

Standortfaktoren und Demografie

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Würzburg auf Rang 175 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis auf Rang 360, was auf eine eher geringe dynamische Entwicklung hindeutet. Im Teilindex Stärke erreicht er Rang 131, was ein solides Niveau darstellt. Besonders hervorstechend ist der Teilindex Wohlstand und soziale Lage mit Rang 11 — der Kreis Würzburg gehört damit zu den wohlhabendsten Kreisen Deutschlands.

Diese hohe Wohlstandslage korrespondiert mit den hohen Immobilienpreisen in der Region. Die niedrige Dynamik (Rang 360) könnte auf eine bereits weitgehend erschlossene Region hindeuten, in der Wachstumspotenziale begrenzt sind. Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt.

Die Arbeitslosenquote von 2,84 % (2023) liegt über dem historischen Niveau von unter 1 % in den Jahren 2016 und 2017, bleibt aber insgesamt auf einem niedrigen Niveau.