Würzburg
Würzburg (PLZ 97070) ist eine kreisfreie Stadt in Bayern. Der Ort zählt 128.246 Einwohner auf 87,6 km², das entspricht 1.464 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 3 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,88 € pro m², der Kaufpreis bei 4.184 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,98 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,1 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Würzburg über dem Renditeniveau von 57 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,40 € auf 14,30 € pro m², im Mittel 2,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,8 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Würzburg Rang 45 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 27, Stärkerang 79). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Gerbrunn, Höchberg und Randersacker an.
Immobilienpreise in Würzburg im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Würzburg
Würzburg ist mit 128.246 Einwohnern die größte Stadt Unterfrankens und ein regionales Zentrum mit starker Hochschulpräsenz. Der Immobilienmarkt zeigt deutlich überdurchschnittliche Preise im bayerischen Vergleich: Angebotsmiete 13,88 €/m², Angebotskaufpreis 4.184 €/m². Nach dem starken Anstieg bis 2021 korrigierten sich die Kaufpreise 2023, erholen sich aber wieder. Die Bevölkerung wächst kontinuierlich (+2,7 % seit 2015). Der Kreis Würzburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 45.
Marktüberblick: Würzburg als Oberzentrum
Würzburg ist mit 128.246 Einwohnern (Stand 2024) die größte Stadt im Regierungsbezirk Unterfranken und das wirtschaftliche sowie kulturelle Zentrum der Region. Auf einer Fläche von 87,6 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 1.464 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Stadt liegt an der Mainlinie und ist ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt in Nordbayern. Seit 2018 gehört Würzburg zu den drei neu geschaffenen Regionalzentren des Freistaates Bayern.
Aktuelle Marktkennzahlen
Der aktuelle Angebotsmietpreis in Würzburg liegt bei 13,88 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu beträgt der Durchschnitt im gesamten Kreis Würzburg 10,00 Euro pro m² und im bayerischen Landesdurchschnitt 10,11 Euro pro m². Würzburg liegt damit rund 37 % über dem bayerischen Durchschnitt und 39 % über dem Kreisdurchschnitt.
Der Angebotskaufpreis liegt bei 4.184 Euro pro m². Auch hier übertrifft Würzburg den bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m²) um rund 29 % und den Kreisdurchschnitt (2.886 €/m²) um 45 %. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,11, was im bayerischen Vergleich (26,10) leicht unter dem Landesmittel liegt.
Die Bruttomietrendite von 3,98 % liegt im bayerischen Perzentil auf Rang 57,1 – das bedeutet, dass Würzburg von den 2.056 bayerischen Standorten im oberen Drittel liegt, wenn man die Rendite im Verhältnis zu den anderen Orten betrachtet. Zum Vergleich: Der bayerische Durchschnitt liegt bei 4,13 %, der deutschlandweite bei 5,10 %. Die niedrigere Rendite in Würzburg spiegelt die hohen Kaufpreise wider.
Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und sind kein amtlicher Mietspiegel.
Preisentwicklung 2018 bis 2026
Die Angebotsmiete hat sich von 11,40 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 13,88 Euro im aktuellen Stand entwickelt. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 2,87 %. Der Verlauf war dabei durchgängig steigend, mit einem leichten Einbruch im Jahr 2023 (12,13 €/m²), gefolgt von einem deutlichen Anstieg in den Folgejahren.
Der Angebotskaufpreis zeigt ein anderes Muster. Von 3.291 €/m² (2018) stieg er kontinuierlich bis auf einen Höchststand von 4.567 €/m² im Jahr 2021. Anschließend folgte eine Korrekturphase: 2022 sank der Preis auf 4.354 €/m², 2023 auf 3.784 €/m² – ein Minus von rund 17 % gegenüber dem Peak. Seit 2023 erholen sich die Preise wieder (2024: 4.074 €/m², 2025: 4.191 €/m²). Der gesamte CAGR von 2018 bis heute beträgt 1,75 %.
Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Regionale Einordnung
Würzburg liegt im bayerischen Vergleich deutlich über dem Durchschnitt. Während die Angebotsmiete von 13,88 €/m² den bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m² um 37 % übersteigt, liegt der Kaufpreis von 4.184 €/m² 29 % über dem Landesdurchschnitt von 3.246 €/m².
Im Kreis Würzburg, der 53 Orte umfasst, ist Würzburg der Preistreiber: Die Kreisdurchschnittswerte von 10,00 €/m² (Miete) und 2.886 €/m² (Kaufpreis) werden maßgeblich durch ländlichere Gemeinden nach unten gezogen. Würzburg liegt damit sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis deutlich über dem Kreisdurchschnitt.
Im bayerischen Vergleich von 2.056 Standorten positioniert sich Würzburg bei den Mietpreisen im oberen Segment. Der Kaufpreisfaktor von 25,11 liegt leicht unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was auf die Kombination aus hohen Preisen und moderater Mietrendite hindeutet.
In der unmittelbaren Umgebung zeigen die Nachbarorte ein gemischtes Bild: Gerbrunn (3,7 km) liegt mit 13,39 €/m² nahe am Würzburger Niveau, Höchberg (4,2 km) mit 11,94 €/m² deutlich darunter. Bei den Kaufpreisen liegt Estenfeld (6,3 km) mit 4.663 €/m² sogar über Würzburg, während die meisten anderen Orte zwischen 2.929 €/m² (Waldbüttelbrunn) und 3.884 €/m² (Veitshöchheim) liegen.
Bevölkerung und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung Würzburgs wächst seit 2015 kontinuierlich. Von 124.873 Einwohnern im Jahr 2015 auf 128.246 im Jahr 2024 entspricht das einem Anstieg von 2,7 %. Besonders deutlich war das Wachstum in den Jahren 2015 bis 2019, als die Einwohnerzahl von 124.873 auf 127.934 stieg. In den Jahren 2020 und 2021 gab es einen leichten Rückgang auf 126.933 Einwohner, gefolgt von einer stabilen Erholung ab 2022.
Die hohe Bevölkerungsdichte von 1.464 Einwohnern pro km² unterstreicht den urbanen Charakter der Stadt und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland.
Die Arbeitslosenquote ist in den verfügbaren Daten als absolute Zahl angegeben (2.849 im Jahr 2023). Der Trend zeigt eine deutliche Verbesserung von 2.994 (2015) auf 2.481 (2019), einen Anstieg während der Pandemie (3.046 im Jahr 2020) und eine anschließende Erholung auf 2.636 (2022). Die Zahl von 2.849 (2023) liegt leicht über dem Vorpandemieniveau, bleibt aber im historischen Kontext moderat.
Würzburg verfügt über eine dreifache Hochschulpräsenz: Die Julius-Maximilians-Universität Würzburg (eine der ältesten und renommiertesten Universitäten Deutschlands), die Hochschule für Musik Würzburg und die Technische Hochschule Würzburg-Schweinfurt (THWS) mit einem Campus in Würzburg. Diese Hochschulen sind ein wichtiger Wirtschaftsfaktor und tragen zur Attraktivität der Stadt bei.
Standortfaktoren und Zukunftsatlas
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Würzburg einen Gesamtrang von 45 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit gehört er zu den führenden Kreisen in Deutschland.
Besonders stark ist die Position im Bereich Demografie mit Rang 10 – ein Indikator für eine stabile bis positive demografische Entwicklung. Im Bereich Dynamik liegt der Kreis auf Rang 27, im Arbeitsmarkt auf Rang 35. Diese Werte unterstreichen die wirtschaftliche Stabilität und Zukunftsfähigkeit der Region.
Schwächer positioniert ist der Kreis bei Wettbewerb und Innovation (Rang 178) sowie bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 172). Diese Bereiche zeigen Potenzial für weitere Entwicklungen.
Wichtig: Die Prognos-Ränge beziehen sich auf den Kreis Würzburg, nicht auf die Stadt Würzburg als kreisfreie Einheiten. Die Stadt profitiert jedoch von der starken Kreisstruktur.
Die Kombination aus hoher demografischer Stabilität, gutem Arbeitsmarkt und einer starken Hochschulpräsenz macht Würzburg zu einem der attraktivsten Standorte in Bayern und Deutschland.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Würzburg entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Würzburg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,40 €/m² |
| 2019 | 11,79 €/m² |
| 2020 | 11,84 €/m² |
| 2021 | 12,31 €/m² |
| 2022 | 12,70 €/m² |
| 2023 | 12,13 €/m² |
| 2024 | 13,34 €/m² |
| 2025 | 13,43 €/m² |
| 2026 | 14,30 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Würzburg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.291 €/m² |
| 2019 | 3.695 €/m² |
| 2020 | 3.976 €/m² |
| 2021 | 4.567 €/m² |
| 2022 | 4.354 €/m² |
| 2023 | 3.784 €/m² |
| 2024 | 4.074 €/m² |
| 2025 | 4.191 €/m² |
| 2026 | 3.782 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Würzburg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,16 % |
| 2019 | 3,83 % |
| 2020 | 3,57 % |
| 2021 | 3,23 % |
| 2022 | 3,50 % |
| 2023 | 3,85 % |
| 2024 | 3,93 % |
| 2025 | 3,85 % |
| 2026 | 4,54 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Würzburg
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 124.873 Einwohner |
| 2016 | 126.010 Einwohner |
| 2017 | 126.635 Einwohner |
| 2018 | 127.880 Einwohner |
| 2019 | 127.934 Einwohner |
| 2020 | 126.954 Einwohner |
| 2021 | 126.933 Einwohner |
| 2022 | 127.810 Einwohner |
| 2023 | 128.246 Einwohner |
| 2024 | 128.246 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Würzburg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,60 % |
| 2016 | 2,65 % |
| 2017 | 2,64 % |
| 2018 | 3,11 % |
| 2019 | 2,96 % |
| 2020 | 3,68 % |
| 2021 | 3,44 % |
| 2022 | 3,10 % |
| 2023 | 3,35 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 45,00 Rang |
| Dynamik | 27,00 Rang |
| Stärke | 79,00 Rang |
| Demografie | 10,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 35,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 178 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 172 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Würzburg liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Würzburg im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Würzburg ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Würzburg ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Würzburg
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Würzburg | 13,88 €/m² |
| Gerbrunn | 13,39 €/m² |
| Randersacker | 13,09 €/m² |
| Veitshöchheim | 13,09 €/m² |
| Zell a.Main | 12,01 €/m² |
| Höchberg | 11,94 €/m² |
| Estenfeld | 11,81 €/m² |
| Waldbüttelbrunn | 11,51 €/m² |
| Margetshöchheim | 11,46 €/m² |
| Rottendorf | 11,11 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Würzburg ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Würzburg
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Waldbüttelbrunn | 4,72 % |
| Gerbrunn | 4,44 % |
| Randersacker | 4,09 % |
| Zell a.Main | 4,07 % |
| Veitshöchheim | 4,04 % |
| Würzburg | 3,98 % |
| Höchberg | 3,89 % |
| Margetshöchheim | 3,88 % |
| Rottendorf | 3,77 % |
| Estenfeld | 3,04 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Gerbrunn | 3,7 km | 97218 | 13,39 € | 3.618 € | 4,44 % |
| Höchberg, M | 4,2 km | 97204 | 11,94 € | 3.684 € | 3,89 % |
| Randersacker, M | 5,0 km | 97236 | 13,09 € | 3.841 € | 4,09 % |
| Zell a.Main, M | 5,2 km | 97299 | 12,01 € | 3.544 € | 4,07 % |
| Estenfeld | 6,3 km | 97230 | 11,81 € | 4.663 € | 3,04 % |
| Veitshöchheim | 6,4 km | 97209 | 13,09 € | 3.884 € | 4,04 % |
| Rottendorf | 6,4 km | 97228 | 11,11 € | 3.531 € | 3,77 % |
| Waldbüttelbrunn | 6,9 km | 97297 | 11,51 € | 2.929 € | 4,72 % |
| Margetshöchheim | 7,0 km | 97276 | 11,46 € | 3.547 € | 3,88 % |
Wo liegt Würzburg?
Lage
Würzburg auf der Karte
Hochschulen am Ort
3 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Hochschule für Musik WürzburgHofstallstraße 6–8, 97070 Würzburg
- Julius-Maximilians-Universität WürzburgSanderring 2, 97070 Würzburg
- Technische Hochschule Würzburg-Schweinfurt (THWS)Münzstraße 12, 97070 Würzburg
Alle Kennzahlen zu Würzburg
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,88 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.184 € |
| Bruttomietrendite | 3,98 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,1 |
| Einwohner | 128.246 |
| Einwohner je km² | 1.464 |
| Fläche (km²) | 87,6 |
| Arbeitslosenquote | 3,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #45 |
| Prognos Dynamikrang | #27 |
| Prognos Stärkerang | #79 |
| Koordinaten | 49,7939, 9,9373 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Würzburg
Was kostet eine Wohnung in Würzburg?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 13,88 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 4.184 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Würzburg (Miete: 10,00 Euro, Kaufpreis: 2.886 Euro) und auch über dem bayerischen Durchschnitt (Miete: 10,11 Euro, Kaufpreis: 3.246 Euro). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Würzburg entwickelt?
Zwischen 2018 und 2026 sind die Angebotsmieten von 11,40 auf 14,30 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von 2,87 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich von 3.291 auf 3.782 Euro pro Quadratmeter (jährlich 1,75 Prozent). Die Mietentwicklung war dabei dynamischer als die der Kaufpreise. Beide Reihen basieren auf tatsächlichen Daten und sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Würzburg?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,98 Prozent und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,38 Prozent sowie unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,11, was über dem Kreiswert von 23,88 liegt, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Eine niedrige Rendite und ein hoher Faktor deuten auf ein teures Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hin.
Wie schneidet Würzburg im Vergleich zu anderen Orten ab?
Würzburg liegt mit einer Angebotsmiete von 13,88 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 4.184 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Im Perzentilrang von 57,1 im Bundesland liegt Würzburg im oberen Mittelfeld der bayerischen Orte.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Würzburg?
Die Einwohnerzahl stieg von 124.873 im Jahr 2015 auf 128.246 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 2,7 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.464 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt wächst also leicht, wenn auch verhalten.
Wie ist die Zukunftsaussicht für Würzburg?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Würzburg den Gesamtrang 45 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut bewertet sind die Demografie (Rang 10) und die Dynamik (Rang 27). Schwächer sind die Bereiche Wettbewerb und Innovation (Rang 178) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 172). Die Rangierung gilt für den Kreis, nicht die Gemeinde.
Woher stammen die Daten zu Würzburg?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Würzburg sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Würzburg führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |