Zell a.Main, M

Der Ort: Zell am Main

Zell am Main ist ein Markt im Süden des Landkreises Würzburg, etwa fünf Kilometer nordwestlich der Stadt Würzburg am Main gelegen. Die Gemeinde umfasst die beiden Gemeindeteile Zell (Untererzell) und Oberzell und erstreckt sich auf einer Fläche von 9,95 km². Mit 4.483 Einwohnern (Stand 2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 451 Einwohnern je Quadratkilometer.

Der Markt ist seit 2004 schuldenfrei und verfügt über eine Grundschule, eine Montessori-Schule sowie einen Caritas-Kindergarten. Historisch bedeutend ist das Kloster Oberzell, in dem 1817 das Unternehmen Koenig & Bauer gegründet wurde, das 1901 nach Würzburg verlegt wurde. Die Zeller Quellen am Zellerberg liefern Trinkwasser für die Stadt Würzburg.

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Die Angebotsmiete liegt bei 12,01 € je Quadratmeter und damit 20 % über dem Durchschnitt des Landkreises Würzburg (10,00 €/m²) sowie 19 % über dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 €/m²). Im bundesweiten Vergleich liegt der Wert 35 % über dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²).

Der Angebotskaufpreis beträgt 3.544 €/m² und übertrifft den Kreisdurchschnitt um 23 % (2.886 €/m²) sowie den Landesdurchschnitt um 9 % (3.246 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 24,6 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Die Bruttomietrendite von 4,07 % liegt unter dem Kreis- (4,38 %) und Landesdurchschnitt (4,13 %) und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (5,10 %). Das Perzentil von 61,2 % im Bundesland bedeutet, dass 61,2 % der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen – Zell am Main liegt damit im oberen Drittel der bayerischen Rendite-Skala.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen schneller als Mieten

Die Mietpreise entwickelten sich zwischen 2018 und 2026 mit einer jährlichen Wachstumsrate von 1,26 %. Die Kaufpreise stiegen im gleichen Zeitraum mit 3,99 % CAGR deutlich schneller an. Dieser Unterschied zeigt, dass sich die Wertsteigerungen primär auf der Kaufpreisseite abspielten, während die Mieten nur moderat zulegten.

In der Zeitreihe sind mehrere Phasen erkennbar: Nach einem Anstieg von 2.575 €/m² (2018) auf 3.910 €/m² (2020) folgte eine Korrekturphase bis 2024 mit einem Tief von 3.072 €/m². Der Wert von 5.212 €/m² im Jahr 2025 stellt eine deutliche Ausnahme dar und könnte auf Datenanomalien oder extreme Marktschwankungen hinweisen. Der Wert von 3.521 €/m² im Jahr 2026 liegt wieder im Bereich der Vorjahre.

Die Mietpreise zeigten zwischen 9,12 €/m² (2023) und 11,83 €/m² (2024) ebenfalls Schwankungen, lagen aber insgesamt stabiler als die Kaufpreise.

Regionale Einordnung: Im Mittelfeld der Nachbargemeinden

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6,4 km liegt Zell am Main in der Mitte des Spektrums. Die Angebotsmiete von 12,01 €/m² ist höher als in Hettstadt (11,13 €/m²), Eisingen (10,44 €/m²) und Waldbüttelbrunn (11,51 €/m²), aber niedriger als in Veitshöchheim (13,09 €/m²), Würzburg (13,88 €/m²) und Höchberg (11,94 €/m²).

Beim Kaufpreis von 3.544 €/m² liegt Zell am Main über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber unter dem Niveau von Würzburg (4.184 €/m²) und Erlabrunn (4.257 €/m²). Erlabrunn weist mit 3,20 % die niedrigste Bruttomietrendite im Vergleich auf – ein Hinweis darauf, dass die hohen Kaufpreise dort die Mieten überproportional übersteigen.

Waldbüttelbrunn fällt mit 4,72 % Rendite und einem Kaufpreis von nur 2.929 €/m² als relativ günstiger Standort auf, während Veitshöchheim mit 13,09 €/m² Miete und 3.884 €/m² Kaufpreis den teuersten Nachbarort darstellt.

Standortfaktoren: Wohlstand ohne Dynamik

Die Bevölkerung von Zell am Main wuchs von 4.299 Einwohnern (2015) auf 4.483 (2024), was einem Anstieg von 4,28 % entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,14 % und damit leicht über dem Wert von 2022 (2,72 %), aber unter dem Niveau von 2015 (3,61 %).

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Würzburg, in dem Zell am Main liegt, mit Rang 11 von rund 400 deutschen Kreisen in der Kategorie „Wohlstand und soziale Lage“. Dieser Spitzenwert korrespondiert mit der relativen Nähe zu einer Großstadt und der damit verbundenen wirtschaftlichen Stärke. Demgegenüber liegt der Landkreis in der Kategorie „Dynamik“ mit Rang 360 am unteren Ende der Skala, was auf begrenzte Wachstumsimpulse hindeutet.

In den Teilindizes „Wettbewerb und Innovation“ (Rang 201) und „Arbeitsmarkt“ (Rang 289) schneidet der Kreis eher im unteren Mittelfeld ab. Die Kategorie „Demografie“ mit Rang 242 liegt im unteren Drittel. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.