Hettstadt

Marktüberblick: Teurer als der Landkreisdurchschnitt

Hettstadt liegt im unterfränkischen Landkreis Würzburg und weist mit 3.295 Euro pro Quadratmeter Angebotskaufpreis einen Wert auf, der deutlich über dem Landkreisdurchschnitt von 2.886 Euro liegt. Auch die Angebotsmiete von 11,13 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Landkreiswert von 10,00 Euro. Im bundesweiten Vergleich schneidet Hettstadt anders ab: Die Miete liegt mit dem 1,25-Fachen des deutschen Durchschnitts von 8,92 Euro über dem Bundesdurchschnitt, während der Kaufpreis mit 3.295 Euro nur leicht über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro liegt.

Die Bruttomietrendite von 4,05 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt Bayerns von 4,13 Prozent und deutlich unter dem Landkreisdurchschnitt von 4,38 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,67 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen im Landesvergleich günstiger sind als in vielen anderen bayerischen Orten. Im Perzentilrang der Bruttomietrendite belegt Hettstadt Platz 60,7 von 100 im Bundesland – die Mieten stehen in einem relativ günstigen Verhältnis zu den Kaufpreisen.

Diese Kennzahlen zeigen einen Ort, in dem die Kaufpreise über dem regionalen Mittel liegen, die Mieten dies jedoch noch stärker kompensieren. Die Rendite liegt damit im bayerischen Mittelfeld, obwohl sie unter dem Landkreisdurchschnitt liegt.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung: Volatile Verkaufsmärkte

Die Zeitreihe der Angebotskaufpreise zeigt eine starke Volatilität, die über den Zeitraum von 2018 bis 2026 keine klare Trendrichtung erkennen lässt. Von 3.510 Euro im Jahr 2018 fiel der Preis bis 2020 auf 2.321 Euro, stieg dann wieder an und erreichte 2023 mit 5.167 Euro einen deutlichen Ausreißer nach oben. Im Jahr 2025 lag der Preis mit 2.878 Euro wieder nahe dem Niveau von 2019. Die jährliche Veränderungsrate (CAGR) beträgt über den gesamten Zeitraum -2,23 Prozent.

Die Mietentwicklung verläuft weniger extrem, zeigt aber ebenfalls Schwankungen. Von 11,11 Euro im Jahr 2018 fiel die Miete bis 2021 auf 7,78 Euro, erholte sich dann wieder und liegt 2026 mit 12,96 Euro über dem Ausgangsniveau. Die jährliche Veränderungsrate beträgt 1,94 Prozent.

Die Kombination aus fallenden Kaufpreisen und steigenden Mieten über den betrachteten Zeitraum führt zu einer Verbesserung der Bruttomietrendite. Der aktuelle Wert von 4,05 Prozent liegt höher als er sich aus den Kaufpreisen von 2020 oder 2025 ergeben würde, da die Mieten in diesen Jahren niedriger waren.

Die starken Schwankungen in den Zeitreihen entsprechen dem Muster kleiner lokaler Märkte, in denen einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Daten sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung: Im Schatten der Großstadt

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,4 Kilometern liegt Hettstadt bei den Kaufpreisen mit 3.295 Euro pro Quadratmeter im unteren Mittelfeld. Höhere Preise weisen Zell am Main (3.544 Euro), Höchberg (3.684 Euro), Veitshöchheim (3.884 Euro) und Margetshöchheim (3.547 Euro) auf. Niedrigere Preise finden sich in Greußenheim (3.281 Euro), Eisingen (2.824 Euro) und Waldbrunn (2.950 Euro).

Bei den Mieten liegt Hettstadt mit 11,13 Euro pro Quadratmeter ebenfalls im Mittelfeld. Die höchsten Mieten weisen Veitshöchheim (13,09 Euro) und Zell am Main (12,01 Euro) auf, die niedrigsten Waldbrunn (9,05 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,05 Prozent liegt im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarorte. Höhere Renditen bieten Eisingen (4,44 Prozent) und Waldbüttelbrunn (4,72 Prozent), niedrigere Höchberg (3,89 Prozent) und Margetshöchheim (3,88 Prozent).

Hettstadt liegt damit in der Nachbarschaft von Würzburg in einem Segment, in dem die Kaufpreise moderat sind, die Mieten jedoch über dem Nachbarsdurchschnitt liegen. Die Renditen sind im regionalen Vergleich durchschnittlich.

Die Gemeinde ist etwa 20 Minuten mit dem Bus (Linie 480) von der Innenstadt Würzburgs entfernt. Diese Anbindung geht einher mit überdurchschnittlichen Mieten im Vergleich zu weiter entfernten Orten, während die Kaufpreise unter denen der unmittelbaren Würzburger Umlandgemeinden wie Höchberg oder Veitshöchheim liegen.

Standortfaktoren: Bevölkerungsrückgang und Pendlergemeinde

Die Einwohnerzahl Hettstadts ist im betrachteten Zeitraum von 3.642 im Jahr 2015 auf 3.599 im Jahr 2024 um 43 Personen bzw. 1,2 Prozent rückläufig. Der Rückgang ist nicht linear: Zwischen 2015 und 2018 fiel die Bevölkerung von 3.642 auf 3.550, erholte sich bis 2020 auf 3.669 und ging dann wieder auf das aktuelle Niveau zurück. Die Bevölkerungsdichte beträgt 259 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,0 Prozent (40 Promille) und bewegte sich damit im unteren Bereich. Sie schwankte zwischen 2,9 Prozent im Jahr 2018 und 4,8 Prozent im Jahr 2021.

Die Gemeinde ist eine klassische Pendlergemeinde: Während 461 Personen am Wohnort sozialversicherungspflichtig beschäftigt waren, waren nur 165 am Arbeitsort beschäftigt. Der überwiegende Teil der Erwerbstätigen pendelt also in die Nachbargemeinden oder nach Würzburg. Dies spiegelt sich auch in der Struktur des Prognos-Zukunftsatlas wider: Der Landkreis Würzburg belegt Platz 11 von rund 400 Kreisen bei Wohlstand und sozialer Lage, aber Platz 360 bei Dynamik und Platz 289 bei Arbeitsmarkt. Hettstadt weist damit einen Wohlstand auf, der mit dem des Umlands einhergeht, verfügt aber nicht über eine eigenständige dynamische Wirtschaft.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Sonderlandeplatz Hettstadt für Luftfahrzeuge bis 2.000 kg Höchstabfluggewicht hat für den lokalen Immobilienmarkt keine erkennbare Bedeutung.

Der Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Mieten stellt ein Spannungsfeld dar: Die Bevölkerungsentwicklung steht in einem Gegensatz zu den preistreibenden Faktoren Lage und Anbindung.