Greußenheim

Marktüberblick

Greußenheim ist eine Gemeinde mit 1.624 Einwohnern auf 17,66 km² im unterfränkischen Landkreis Würzburg, 15 Kilometer westlich der Stadt Würzburg gelegen. Der Immobilienmarkt wird von Angebotspreisen geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 10,20 Euro pro Quadratmeter und liegt damit knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.281 Euro je Quadratmeter übertrifft den bayerischen Mittelwert von 3.246 Euro leicht. Im bundesweiten Vergleich zeigt sich ein deutlicher Abstand: Die deutsche Angebotsmiete liegt bei 8,92 Euro, der Kaufpreis bei 2.409 Euro je Quadratmeter.

Die Bruttomietrendite von 3,73 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und deutlich unter dem deutschen Wert von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 26,81 liegt leicht über dem bayerischen Mittel von 26,10. Zusammengefasst beschreibt diese Kennzahlenkombination einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten höher sind als im bayerischen oder deutschen Durchschnitt – die Rendite liegt unter dem Mittel, weil die Preise prozentual stärker über dem Vergleich liegen als die Mieten (Kaufpreis: +36 % über Deutschland, Miete: +14 % über Deutschland).

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Mieten zeigt eine außergewöhnliche Volatilität: Von 6,11 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte auf 15,44 Euro im Jahr 2021, fielen dann auf 7,18 Euro im Jahr 2023 und lagen 2026 wieder bei 15,36 Euro. Der CAGR von 12,21 Prozent über den gesamten Zeitraum spiegelt diese starken Schwankungen wider.

Die Kaufpreise entwickelten sich stabiler, aber mit einem klaren Trend: Von 1.496 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 3.519 Euro im Jahr 2023, bevor sie bis 2026 auf 2.917 Euro fielen. Der CAGR von 8,70 Prozent über den Zeitraum 2018 bis 2026 ist deutlich positiver als der deutsche Durchschnitt, aber die jüngste Entwicklung zeigt einen Rückgang der Kaufpreise.

Die starken Schwankungen der Mietwerte sind bei einer kleinen Gemeinde mit begrenztem Angebot wahrscheinlich auf wenige Vermietungen im Jahr zurückzuführen, bei denen einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark nach oben oder unten ziehen können.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Greußenheims ist seit 2015 stabil bei rund 1.600 Einwohnern. Von 1.606 im Jahr 2015 auf 1.624 im Jahr 2024 entspricht das einer Gesamtentwicklung von 1,12 Prozent. Besonders auffällig ist der Anstieg von 1.584 Einwohnern im Jahr 2019 auf 1.634 im Jahr 2020, gefolgt von einer leichten Abnahme auf 1.624 in den Jahren 2023 und 2024.

Die Arbeitslosenquote von 2,01 Prozent im Jahr 2023 liegt deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Sie entwickelte sich von 2,12 Prozent im Jahr 2015 auf einen Tiefstwert von 1,23 Prozent im Jahr 2021 und stieg dann wieder an. Die hohe Beschäftigung ist auch daran erkennbar, dass am Arbeitsort 555 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte gezählt wurden, während 779 Einwohner am Wohnort beschäftigt waren – ein Hinweis auf Pendler, die außerhalb Greußenheims arbeiten.

Die Bevölkerungsdichte von 92 Einwohnern je Quadratkilometer ist niedrig und entspricht dem ländlichen Charakter der Gemeinde.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 7,1 Kilometern zeigt Greußenheim ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 10,20 Euro liegt im Mittelfeld: höher als in Uettingen (8,60 Euro), Remlingen (8,39 Euro), Leinach (9,76 Euro) und Waldbrunn (9,05 Euro), aber niedriger als in Hettstadt (11,13 Euro) und Waldbüttelbrunn (11,51 Euro).

Beim Kaufpreis von 3.281 Euro je Quadratmeter liegt Greußenheim deutlich über dem Nachbarmittel. Nur Uettingen (3.686 Euro) und Hettstadt (3.295 Euro) liegen in ähnlicher oder höherer Höhe. Remlingen mit 1.924 Euro ist ein deutlicher Ausreißer nach unten.

Die Bruttomietrendite von 3,73 Prozent liegt unter dem Nachbarmittel von rund 4,07 Prozent. Nur Waldbüttelbrunn (4,72 Prozent) und Remlingen (5,24 Prozent) bieten höhere Renditen. Uettingen mit 2,80 Prozent liegt noch darunter.

Auf Ebene des Landkreises Würzburg liegt die Angebotsmiete mit 10,00 Euro knapp unter der von Greußenheim und leicht unter dem bayerischen Durchschnitt. Der Kaufpreis des Kreises von 2.886 Euro liegt deutlich unter dem von Greußenheim und auch unter dem bayerischen Mittel. Die Bruttomietrendite des Kreises beträgt 4,38 Prozent und liegt damit über der von Greußenheim. Greußenheim weist damit im Kreis eine der höchsten Miet- und Kaufpreisspitzen auf.

Standortfaktoren

Der Landkreis Würzburg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 175 von 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders hervorzuheben ist der Rang 11 im Indikator Wohlstand und soziale Lage – ein Wert, der die wirtschaftliche Stärke der Region unterstreicht. Schwächer positioniert ist der Kreis mit Rang 360 im Dynamik-Indikator und Rang 289 im Arbeitsmarkt-Indikator.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Buslinie 480 des VVM, die Greußenheim in etwa 20 Minuten mit der Würzburger Innenstadt verbindet. Das Gewerbegebiet Untere Mühle liegt an der Bundesstraße 8 mit naher Anbindung an die Autobahn 3.

Die niedrige Arbeitslosenquote und die stabile Bevölkerungszahl gehen einher mit der wirtschaftlichen Struktur der Gemeinde: 779 Einwohner waren 2019 am Wohnort beschäftigt, während am Ort nur 555 Arbeitsplätze vorhanden waren. Die Memo AG, ein Versandhandelsunternehmen für ökologischen Bürobedarf, ist einer der größeren Betriebe vor Ort.