Leinach

Marktüberblick

Leinach ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Würzburg mit 3.221 Einwohnern auf 28,01 km². Sie liegt linksmainisch im Leinachtal, etwa 16 Straßenkilometer nordwestlich von Würzburg, und besteht seit der Gebietsreform 1978 aus den beiden Gemeindeteilen Oberleinach und Unterleinach. Die Gemeinde gehört zum Naturraum Marktheidenfelder Platte und wird durch Muschelkalk-Gestein geprägt. Weinbaufähige Lagen wie Kehlberg, Himmelberg und Glumpberg zeugen von der landwirtschaftlichen Tradition der Region.

Der Immobilienmarkt in Leinach ist durch ein ungewöhnliches Preis-Miete-Verhältnis gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.845 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,76 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,12 Prozent, was im bundesweiten Vergleich unter dem Durchschnitt von 5,10 Prozent liegt, aber knapp unter dem bayerischen Landesdurchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,3 liegt unter dem bayerischen Mittel von 26,1, was auf einen moderateren Preisstand im Landesvergleich hindeutet.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen extreme Schwankungen, die auf einen sehr dünnen Markt mit wenigen Transaktionen schließen lassen. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 1.467 Euro je Quadratmeter (2019) und 4.037 Euro je Quadratmeter (2020). Im Jahr 2024 lag der Wert bei 1.592 Euro, 2025 bei 3.579 Euro und 2026 bei 2.584 Euro. Diese Volatilität von über 170 Prozent zwischen Tiefst- und Höchstwert ist für einen stabilen Immobilienmarkt untypisch und deutet darauf hin, dass einzelne Inserate oder kleine Stichproben die Kennzahl stark verzerren können.

Auch die Angebotsmiete schwankte erheblich: von 6,54 Euro je Quadratmeter (2023) bis 10,00 Euro je Quadratmeter (2025). Der CAGR für Mieten beträgt 4,05 Prozent, für Kaufpreise -4,90 Prozent. Die negative Entwicklung der Kaufpreise steht im Widerspruch zur steigenden Miete und unterstreicht die Unsicherheit der Datenlage.

Die Arbeitslosenquote zeigt in der Zeitreihe absolute Zahlen statt Prozentwerte: 47 (2015), 43 (2016), 44 (2017), 21 (2018), 18 (2019), 27 (2020), 27 (2021), 26 (2022), 48 (2023). Bei einer Einwohnerzahl von rund 3.200 entspricht dies einer Quote von etwa 0,6 bis 1,5 Prozent, deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Die Zahl von 48 im Jahr 2023 ist als absolute Anzahl Arbeitsloser zu verstehen, nicht als Prozentsatz.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Würzburg liegt die Angebotsmiete in Leinach mit 9,76 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 10,00 Euro. Der Kaufpreis von 2.845 Euro je Quadratmeter entspricht fast dem Kreiswert von 2.886 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,12 Prozent liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 4,38 Prozent.

Im bayerischen Vergleich ist Leinach günstiger: Der Kaufpreis liegt 12,4 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro je Quadratmeter, die Miete 3,5 Prozent unter dem Landeswert von 10,11 Euro. Die Rendite von 4,12 Prozent liegt knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im Perzentilrang der Mietrendite belegt Leinach Platz 62,8 im Bundesland, was bedeutet, dass etwa 63 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere oder gleich hohe Rendite aufweisen.

Unter den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,2 Kilometern weist Leinach die niedrigste Angebotsmiete auf. Erlabrunn (3,2 km) liegt mit 11,34 Euro deutlich darüber, Veitshöchheim (6,4 km) mit 13,09 Euro am höchsten. Der Kaufpreis in Leinach ist mit 2.845 Euro je Quadratmeter nicht der niedrigste; Himmelstadt liegt mit 1.765 Euro noch darunter, ist aber ein Sonderfall mit deutlich niedrigerer Miete und höherer Rendite von 6,11 Prozent. Die Nachbargemeinden zeigen durchweg höhere Mieten und niedrigere Renditen, was auf einen insgesamt teureren Markt in der unmittelbaren Umgebung hindeutet.

Standortfaktoren und Demografie

Der Landkreis Würzburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Gesamtrang 175 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abschneidet er im Index Wohlstand und Soziale Lage mit Platz 11, während er im Index Dynamik mit Platz 360 nur schwach dasteht. Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Platz 201 im Mittelfeld. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Leinach selbst.

Leinach verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 115 Einwohnern je Quadratkilometer ist moderat. Die Bevölkerung entwickelte sich zwischen 2015 (3.092 Einwohner) und 2024 (3.221 Einwohner) um 4,2 Prozent leicht positiv, mit einem Einbruch 2021 auf 3.112 und einem anschließenden Anstieg auf 3.221.

Die Kombination aus moderater Bevölkerungsentwicklung, niedriger Arbeitslosigkeit und einem günstigeren Preisstand im bayerischen Vergleich macht Leinach zu einer Gemeinde, die vor allem als Wohngemeinde mit Bezug zur Stadt Würzburg wahrgenommen wird. Die extreme Volatilität der Immobilienkennzahlen in den Zeitreihen unterstreicht jedoch die begrenzte Aussagekraft einzelner Jahreswerte.