Zellingen, M

Marktüberblick

Zellingen liegt mit einer Angebotsmiete von 10,56 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.608 Euro pro Quadratmeter sowohl über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 bzw. 3.246 Euro) als auch deutlich über dem deutschen Durchschnitt (8,92 bzw. 2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 28,48 liegt über dem bayerischen Wert von 26,10 und dem deutschen Wert von rund 27,0. Die Bruttomietrendite von 3,51 Prozent liegt unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent und dem deutschen Mittel von 5,10 Prozent. Diese drei Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten drücken die Rendite und erhöhen den Kaufpreisfaktor. Im Vergleich zum gesamten Landkreis Main-Spessart, in dem der Durchschnittskaufpreis bei 2.186 Euro und die Durchschnittsmiete bei 8,23 Euro liegt, ist Zellingen ein deutlicher Ausreißer nach oben.

Die Lage in der Region Würzburg und die Anbindung an die Bahnstrecke Würzburg–Aschaffenburg (Bahnhof Retzbach-Zellingen) dürften die Nachfrage nach Wohnimmobilien stützen. Die Bevölkerung des Marktes wächst seit 2015 stabil um 3,4 Prozent auf 6.552 Einwohner. Der Landkreis Main-Spessart erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 beim Wohlstand den Rang 48 von 400 Kreisen, was auf eine wohlhabende Bevölkerung hindeutet.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete in Zellingen hat im Zeitraum 2018 bis 2026 von 7,00 Euro auf 11,67 Euro pro Quadratmeter zugelegt, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 6,60 Prozent entspricht. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 9,61 Euro im Jahr 2021 folgte ein Rückgang auf 9,08 Euro im Jahr 2022, bevor die Miete 2023 mit 10,64 Euro ein neues Hoch erreichte. Im Jahr 2025 fiel der Wert auf 6,09 Euro, ehe er 2026 wieder auf 11,67 Euro anstieg. Diese extreme Schwankung zwischen 2025 und 2026 entspricht keinem plausiblen Marktpreisverlauf und deutet auf methodische Besonderheiten oder Ausreißer in den zugrunde liegenden Inseratdaten hin.

Der Angebotskaufpreis entwickelte sich moderater: Von 2.734 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg er auf 3.243 Euro im Jahr 2026 (durchschnittlich 2,16 Prozent pro Jahr). Auch hier gab es Schwankungen: 2019 fiel der Preis auf 2.153 Euro, 2022 auf 2.348 Euro, bevor er 2023 mit 3.507 Euro einen Höhepunkt erreichte. Die Kaufpreisentwicklung ist weniger volatil als die Mietentwicklung, bleibt aber über den gesamten Zeitraum mit einem Plus von rund 18,6 Prozent deutlich hinter dem prozentualen Mietzuwachs von 66,7 Prozent zurück.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8 Kilometern liegt Zellingen im oberen Mittelfeld. Die Angebotsmiete von 10,56 Euro liegt über der von Himmelstadt (8,99 Euro) und Thüngen (8,06 Euro), aber unter der von Erlabrunn (11,34 Euro) und Margetshöchheim (11,46 Euro). Beim Kaufpreis von 3.608 Euro pro Quadratmeter liegt Zellingen über dem Kreisdurchschnitt von 2.186 Euro, aber unter dem von Erlabrunn (4.257 Euro) und leicht über dem von Thüngersheim (3.658 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,51 Prozent liegt unter der von Himmelstadt (6,11 Prozent) und Thüngen (6,19 Prozent), die deutlich niedrigere Kaufpreise aufweisen. Mit Retzstadt (2,72 Prozent) und Erlabrunn (3,20 Prozent) teilt Zellingen das Muster hoher Kaufpreise bei entsprechend niedriger Rendite. Der Vergleich zeigt: In der näheren Umgebung von Zellingen gibt es sowohl deutlich günstigere Orte mit hoher Rendite als auch teurere Orte mit ähnlicher Rendite. Zellingen positioniert sich damit in einer Mittelgruppe mit moderat hohen Preisen und entsprechend moderater Rendite.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Zellingen wuchs von 6.336 Einwohnern im Jahr 2015 auf 6.552 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 3,4 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 158 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 71 (pro Tausend Erwerbspersonen, entsprechend 7,1 Prozent). Nach einem Anstieg auf 114 im Jahr 2020, der vermutlich mit der Pandemie zusammenhängt, ist die Quote wieder auf 71 gesunken.

Der Landkreis Main-Spessart erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 122 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schneidet der Kreis beim Wohlstand mit Rang 48 ab, gefolgt von Wettbewerb und Innovation mit Rang 127. Schwächer sind die Werte bei der Demografie (Rang 266) und der Dynamik (Rang 341). Diese schwachen Dynamik-Werte stehen im Widerspruch zum positiven Bevölkerungswachstum in Zellingen und deuten darauf hin, dass die Gemeinde von der Nähe zu größeren Wirtschaftszentren profitiert, ohne selbst ein dynamisches Wachstum zu generieren.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule und eine Mittelschule. Das produzierende Gewerbe und der Handel sind mit 354 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort vertreten, während 2.601 Einwohner am Wohnort sozialversicherungspflichtig beschäftigt sind. Das deutet auf eine starke Auspendlerquote hin, was die Abhängigkeit von den Arbeitsmärkten in Würzburg und anderen größeren Städten unterstreicht.