Obersinn, M

Gemeinde und Demografie

Obersinn ist eine kleine Gemeinde im bayerischen Main-Spessart-Kreis mit 944 Einwohnern auf einer Fläche von 11,69 km². Die Gemeinde liegt in einer ländlichen Struktur im Sinngrund, umgeben von vergleichsweise kleinen Orten wie Mittelsinn (1,7 km), Aura im Sinngrund (4,8 km) und Fellen (6,6 km). Die Bevölkerung ist seit 2015 um 2,7 % von 970 auf 944 Einwohner gesunken, wobei der stärkste Rückgang zwischen 2015 und 2019 (-5,5 %) stattfand. Seit 2020 stabilisiert sich die Zahl bei etwa 933 bis 944 Einwohnern. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,17 % und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt, was auf eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur hindeutet.

Immobilienmarkt und Preisniveau

Das Angebotsmietenniveau in Obersinn beträgt 12,65 €/m². Dieser Wert liegt mehr als doppelt so hoch wie der nächste Nachbarort Mittelsinn mit 6,44 €/m² und übertrifft auch Jossgrund (8,22 €/m²) und Sinntal (7,00 €/m²) deutlich. Gleichzeitig liegt er über dem Kreisdurchschnitt von 8,23 €/m² und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m². Die historische Mietentwicklung zeigt jedoch ein anderes Bild: Die Zeitreihe verzeichnete 2022 einen Wert von 5,40 €/m², stieg 2023 auf 6,74 €/m², fiel 2024 leicht auf 6,18 €/m² und liegt 2026 bei 8,72 €/m². Der aktuelle Angebotswert von 12,65 €/m² weicht stark von dieser Reihe ab und liegt 45 % über dem letzten Zeitreihenwert. Dieser Unterschied lässt auf ein sehr kleines Inseratenaufkommen schließen, bei dem einzelne hochpreisige Angebote den Durchschnitt stark nach oben ziehen.

Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.360 €/m² und damit über dem Kreisdurchschnitt von 2.186 €/m², aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m². Im Vergleich zum letzten Zeitreihenwert von 3.014 €/m² (2023) entspricht dies einem Rückgang von rund 22 %. Diese Entwicklung zeigt, dass sich Kaufpreis und Miete in unterschiedliche Richtungen bewegen: Während die Mieten in der Zeitreihe moderat steigen, sind die Kaufpreise rückläufig.

Rendite und Kaufpreisfaktor

Die Bruttomietrendite von 6,43 % gehört zu den höchsten in Bayern und liegt im 94,6. Perzentil des Bundeslandes. Dieser hohe Wert ist eine direkte Folge des niedrigen Kaufpreisniveaus im Verhältnis zum Angebotsmietenniveau. Im Vergleich zu den Nachbarorten ist die Rendite in Obersinn deutlich höher als in Mittelsinn (4,14 %), Fellen (4,78 %) und Burgsinn (4,21 %). Zeitlofs weist mit 3,14 % sogar eine noch niedrigere Rendite auf. Die hohe Rendite in Obersinn korrespondiert mit dem niedrigen Kaufpreisfaktor von 15,55, der unter allen verfügbaren Vergleichswerten liegt. Dies deutet darauf hin, dass Kaufpreise in Obersinn im Verhältnis zu den Mieten niedrig bewertet werden – ein Merkmal, das für ländliche Räume mit begrenzter Kaufnachfrage typisch sein kann.

Standortfaktoren und Zukunftsatlas

Der Kreis Main-Spessart erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 122 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist der Rang im Teilindex Wohlstand und soziale Lage mit Platz 48, der auf ein überdurchschnittliches Wohlstandsniveau im Kreis hinweist. Im Gegensatz dazu liegt der Dynamik-Rang bei 341, was auf begrenzte Wachstumsdynamik schließen lässt. Dieser Befund korrespondiert mit der rückläufigen Bevölkerungsentwicklung in Obersinn. Der Arbeitsmarkt-Rang (161) und der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation (127) liegen im Mittelfeld. Der Demografie-Rang von 266 spiegelt die alternde Bevölkerung und den Bevölkerungsrückgang wider. Für Obersinn selbst bestehen keine Hochschulen, was die lokale Nachfrage nach Mietwohnungen nach Studium oder Ausbildung einschränkt.