Gräfendorf

Marktüberblick: Extreme Rendite bei niedrigen Preisen

Gräfendorf präsentiert sich als einer der günstigsten Immobilienmärkte Bayerns. Der Angebotskaufpreis liegt mit 831 Euro pro Quadratmeter bei etwa 38 % des Kreisdurchschnitts (2.186 Euro) und bei rund 26 % des bayerischen Durchschnitts (3.246 Euro). Die Angebotsmiete von 6,77 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls deutlich unter dem Kreiswert von 8,23 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro.

Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 9,78 % ist ein extremer Ausreißer im bayerischen Vergleich: Mit einem Perzentilrang von 99,2 % liegt Gräfendorf an der Spitze aller 2.056 Orte in Bayern. Der Kaufpreisfaktor von 10,22 ist mit knapp der Hälfte des Kreisdurchschnitts von 22,1 und weniger als der Hälfte des bayerischen Durchschnitts von 26,1 außergewöhnlich niedrig. Diese Kombination aus niedrigen Preisen und moderaten Mieten erzeugt eine Rendite, die in Bayern praktisch einzigartig ist.

Im regionalen Vergleich schneiden die Nachbarorte ähnlich ab, jedoch weniger extrem. Mit Kaufpreisen zwischen 1.342 Euro (Karsbach) und 2.043 Euro (Gemünden) und Renditen zwischen 4,21 % (Burgsinn) und 6,04 % (Karsbach) liegen sie deutlich über Gräfendorfs Werten. Gräfendorf ist damit der günstigste Ort im näheren Umkreis.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit extremem Einbruch

Die Kaufpreiszeitreihe zeigt eine ungewöhnlich volatile Entwicklung. Von 2022 auf 2023 brachen die Angebotskaufpreise von 1.907 Euro pro Quadratmeter auf 592 Euro ein – ein Rückgang von rund 69 %. Im Jahr 2024 erholten sie sich teilweise auf 848 Euro, bevor sie 2025 wieder auf 750 Euro sanken. Der aktuelle Wert von 831 Euro liegt damit auf dem Niveau von 2024.

Die Mietentwicklung verläuft weniger dramatisch, aber ebenfalls schwankend. Von 2018 bis 2020 sank die Angebotsmiete von 5,60 auf 4,29 Euro, stieg 2021 auf 7,14 Euro, fiel dann wieder auf 6,25 Euro (2022) und 6,00 Euro (2024), bevor sie 2025 mit 9,17 Euro einen neuen Höchststand erreichte und 2026 auf 8,00 Euro sank. Der CAGR für Miete beträgt 4,56 %, während der Kaufpreis-CAGR mit -26,73 % einen massiven Abwärtstrend über den Zeitraum widerspiegelt.

Diese extreme Volatilität deutet auf einen dünn liquiden Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Daten sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, stammen jedoch aus Inseratangeboten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Demografie: Anhaltende Schrumpfung bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl Gräfendorfs ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 1.395 auf 1.317 Einwohner im Jahr 2024, ein Rückgang von 5,6 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 29 Einwohner pro Quadratkilometer, was die ländliche Struktur der Gemeinde unterstreicht. Mit einer Fläche von 45,3 km² ist Gräfendorf eine der größeren Gemeinden im Kreis.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,21 % und entspricht damit dem Niveau der Vorjahre (2022: 2,21 %, 2021: 2,34 %). Mit 18 arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit gering. Die niedrige Arbeitslosenquote steht im Kontrast zur Bevölkerungsschrumpfung und lässt darauf schließen, dass der Wegzug nicht primär arbeitsmarktbedingt sein muss, sondern auch auf Altersstruktur oder Abwanderung in größere Zentren zurückgehen könnte.

Standortfaktoren: Starker Wohlstand, schwache Dynamik

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Main-Spessart-Kreis, zu dem Gräfendorf gehört, mit dem Gesamtrang 122 von rund 400 deutschen Kreisen. Dieser mittlere Platz wird getragen von einem starken Wohlstand (Rang 48 von 400), der zu den besten Werten in Deutschland gehört. Gleichzeitig fällt die Dynamik mit Rang 341 deutlich schwach aus – der Kreis gehört damit zu den dynamischkeitsärmsten in Deutschland. Die Stärke des Kreises liegt mit Rang 88 im oberen Drittel.

Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Demografie (Rang 266) und Arbeitsmarkt (Rang 161) liegen unter dem Median, während Wettbewerb und Innovation (Rang 127) im oberen Mittelfeld liegen. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Attraktivität für junge, hochqualifizierte Zuzügler einschränkt.

Die Kombination aus starkem Wohlstand und schwacher Dynamik entspricht dem Muster ländlicher Räume in Bayern: Bestandsreiche, wohlhabende Gemeinden mit alternder Bevölkerung und geringem Wachstum.