Gössenheim

Marktüberblick

Gössenheim ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Main-Spessart mit 1.089 Einwohnern auf einer Fläche von 11,5 km². Der Ort liegt an der Wern, etwa 30 Kilometer nordwestlich von Würzburg, und ist Hauptort der Gemeinde. Er ist über die Bundesstraße 27 zwischen Karlstadt und Hammelburg erschlossen und gehört zum Nahbereich des Unterzentrums Gemünden am Main. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Gemünden am Main und gliedert sich in die beiden Gemeindeteile Gössenheim und Sachsenheim.

Der Immobilienmarkt in Gössenheim zeigt eine ungewöhnliche Kombination aus hohen Kaufpreisen und einem schrumpfenden Einwohnerbestand. Während die Bevölkerung seit 2015 um 7,6 Prozent zurückgegangen ist, sind die Immobilienpreise in diesem Zeitraum stark gestiegen. Die Angebotsmiete liegt aktuell bei 8,94 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.083 Euro pro Quadratmeter.

Preisentwicklung

Die Kaufpreise in Gössenheim sind in extremem Tempo gestiegen. Zwischen 2021 und 2023 stiegen die Angebotskaufpreise von 1.705 Euro pro Quadratmeter auf 4.182 Euro pro Quadratmeter — auf das 2,5-Fache in nur zwei Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 56,6 Prozent — ein Anstieg, der selbst im bayerischen Vergleich außergewöhnlich ist.

Auch die Mieten sind deutlich gestiegen, wenn auch weniger dramatisch: Von 5,45 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,54 Euro im Jahr 2026. Der CAGR liegt bei 9,8 Prozent. Die Mietentwicklung ist dabei ungleichmäßig: Nach einem Anstieg auf 6,90 Euro im Jahr 2022 folgte ein leichter Rückgang auf 6,76 Euro im Jahr 2023, bevor die Werte ab 2024 wieder deutlich anstiegen. Ein auffälliger Ausreißer ist der Wert von 20 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021, der deutlich über dem Vor- und Nachjahreswert liegt.

Der Kaufpreisfaktor von 28,73 liegt über dem Bundes- und bayerischen Durchschnitt von jeweils rund 26,1. Die Bruttomietrendite von 3,48 Prozent liegt unter allen Vergleichswerten — unter dem Bundesdurchschnitt von 5,1 Prozent, dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem Kreisdurchschnitt von 4,8 Prozent. Im Perzentilrang der bayerischen Orte liegt Gössenheim bei 32,6 Prozent, was bedeutet, dass rund zwei Drittel der bayerischen Orte eine höhere Rendite aufweisen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Gössenheim vor allem durch den höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte hervor. Mit 3.083 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort deutlich über Eußenheim (3.026 Euro, 3,9 km entfernt), Karlstadt (2.631 Euro, 6,5 km) und Gemünden (2.043 Euro, 6,8 km). Selbst die nächstgelegenen Orte wie Karsbach (1.342 Euro, 2,4 km) oder Thüngen (1.564 Euro, 10,2 km) liegen deutlich darunter.

Die Angebotsmiete von 8,94 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt von 8,23 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Miete über den meisten Orten im Umkreis, nur Karlstadt (9,26 Euro) und Himmelstadt (8,99 Euro) liegen leicht darüber.

Die Kombination aus hohem Kaufpreis und relativ moderater Miete führt zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen im Umland. Mit 3,48 Prozent liegt sie nur knapp über Eußenheim (3,2 Prozent) und deutlich unter allen anderen Nachbarorten, die zwischen 4,05 und 6,19 Prozent liegen. Der Kreis Main-Spessart weist im Durchschnitt eine Rendite von 4,8 Prozent auf.

Gössenheim liegt damit in einer eigenen Preisklasse: Der Ort ist der teuerste Nachbarort, aber die Mieten sind nicht entsprechend höher als in anderen Orten. Das drückt die Rendite und macht den Kaufpreisfaktor mit 28,73 zum höchsten im direkten Umland.

Standortfaktoren

Die Demografie Gössenheims zeigt einen deutlichen Bevölkerungsrückgang: Von 1.179 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.089 im Jahr 2024, ein Verlust von 7,6 Prozent. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 95 Einwohnern pro Quadratkilometer — gering für bayerische Verhältnisse.

Gleichzeitig weist der Ort eine der niedrigsten Arbeitslosenquoten im Landkreis auf: 1,04 Prozent im Jahr 2023, was auf eine stabile lokale Wirtschaft hindeutet. Die Arbeitslosenquote schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 1,04 und 1,68 Prozent und lag damit durchweg unter 1,7 Prozent.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Landkreis Main-Spessart unterschiedlich ab: Mit Rang 88 von rund 400 deutschen Kreisen im Index Wirtschaftliche Stärke und Rang 48 im Index Wohlstand & Soziale Lage gehört er zu den stärkeren Landkreisen. Im Dynamik-Index liegt der Kreis mit Rang 341 jedoch deutlich abgeschlagen, was auf strukturelle Schwächen bei Wachstum und Innovation hindeutet. Der Demografie-Index mit Rang 266 spiegelt den Bevölkerungsrückgang wider.

Gössenheim liegt an der Bundesstraße 27 und ist etwa 30 Kilometer von Würzburg entfernt. Diese Lage als Pendlerstandort für Würzburg könnte den Kaufpreisanstieg erklären — die Nachfrage nach Immobilien in ländlichen Gemeinden mit guter Anbindung an größere Städte ist ein bekanntes Muster. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.